Посчитали сделки по офисам и складам Алматы за первое полугодие. Картина занятная: офисный и складской рынки сейчас живут в противоположных фазах цикла.
Аренда Офисов. Сделок стало больше - 64 против 52 годом ранее, плюс 23%. Звучит как рост? Не спешите. Метров при этом на 21% меньше, медианная сделка сжалась с 418 до 339 кв. м. Рынок не растет, он мельчает. Крупных блоков в аренде просто нет физически: вакансия 3,6%, брать нечего. Компании, которым нужно 2-3 тысячи метров в хорошем объекте, вы уже опоздали, если не начали искать полгода назад.
Ставки при этом выросли на 7-8%. То есть арендовать офис стало одновременно дороже и сложнее. Редкое сочетание, поздравляю всех причастных 😁
Продажа офисов. Вот где настоящая история. Сделок столько же, а денег на 64% больше. Средневзвешенная цена метра удвоилась - с 636 тыс. до 1,31 млн ₸. Сейчас кто-нибудь напишет «цены на офисы в Алматы выросли в два раза». Не совсем так, поменялась структура: весь спрос ушел в лоты 5 000+ кв. м, финансовые организации покупают бизнес-центры целиком. Рынок купли-продажи стал премиальным, а средняя цена просто отражает, что покупают, а не почем.
Склады. Аренда выросла в пять раз по метрам: 26,7 → 136,3 тыс. кв. м. Второй квартал активнее первого. Но важен контекст: вакансия 13,3% (+6,5 п.п. за год), ставки минус 7% за квартал в классе А, до конца года на рынок выйдет еще 203 тыс. кв. м. Это не дефицитный рост, это большая абсорбция нового предложения на рынке арендатора.
Что из этого следует практически.
Арендаторы складов. У вас лучшее окно за несколько лет. Высокая вакансия и падающие ставки - это переговорная позиция: пересматривайте условия, консолидируйте площадки, переезжайте в новый ввод. Через год-полтора, когда рынок переварит этот объем, таких условий не будет.
Собственники складов. Конкуренция за арендатора будет обостряться с каждым введенным объектом. Скорость заполнения сейчас важнее, чем выжатая до предела ставка. Пустой склад по красивой ставке - это все еще пустой склад.
Собственники офисов. Спрос дробится, и гибкая нарезка под блоки до 1 500 кв. м сегодня конвертируется в заполняемость лучше, чем ожидание одного крупного арендатора, которого на рынке может и не быть.
Инвесторы. За качественные офисные лоты 5 000+ уже реальная конкуренция, и в ней институциональные игроки. А вот складских инвестсделок в полугодии не было вовсе: при такой вакансии продавцы и покупатели в цене не сходятся.
Все цифры, естественно, по базе сделок Bright Rich | CORFAC Int.
Аренда Офисов. Сделок стало больше - 64 против 52 годом ранее, плюс 23%. Звучит как рост? Не спешите. Метров при этом на 21% меньше, медианная сделка сжалась с 418 до 339 кв. м. Рынок не растет, он мельчает. Крупных блоков в аренде просто нет физически: вакансия 3,6%, брать нечего. Компании, которым нужно 2-3 тысячи метров в хорошем объекте, вы уже опоздали, если не начали искать полгода назад.
Ставки при этом выросли на 7-8%. То есть арендовать офис стало одновременно дороже и сложнее. Редкое сочетание, поздравляю всех причастных 😁
Продажа офисов. Вот где настоящая история. Сделок столько же, а денег на 64% больше. Средневзвешенная цена метра удвоилась - с 636 тыс. до 1,31 млн ₸. Сейчас кто-нибудь напишет «цены на офисы в Алматы выросли в два раза». Не совсем так, поменялась структура: весь спрос ушел в лоты 5 000+ кв. м, финансовые организации покупают бизнес-центры целиком. Рынок купли-продажи стал премиальным, а средняя цена просто отражает, что покупают, а не почем.
Склады. Аренда выросла в пять раз по метрам: 26,7 → 136,3 тыс. кв. м. Второй квартал активнее первого. Но важен контекст: вакансия 13,3% (+6,5 п.п. за год), ставки минус 7% за квартал в классе А, до конца года на рынок выйдет еще 203 тыс. кв. м. Это не дефицитный рост, это большая абсорбция нового предложения на рынке арендатора.
Что из этого следует практически.
Арендаторы складов. У вас лучшее окно за несколько лет. Высокая вакансия и падающие ставки - это переговорная позиция: пересматривайте условия, консолидируйте площадки, переезжайте в новый ввод. Через год-полтора, когда рынок переварит этот объем, таких условий не будет.
Собственники складов. Конкуренция за арендатора будет обостряться с каждым введенным объектом. Скорость заполнения сейчас важнее, чем выжатая до предела ставка. Пустой склад по красивой ставке - это все еще пустой склад.
Собственники офисов. Спрос дробится, и гибкая нарезка под блоки до 1 500 кв. м сегодня конвертируется в заполняемость лучше, чем ожидание одного крупного арендатора, которого на рынке может и не быть.
Инвесторы. За качественные офисные лоты 5 000+ уже реальная конкуренция, и в ней институциональные игроки. А вот складских инвестсделок в полугодии не было вовсе: при такой вакансии продавцы и покупатели в цене не сходятся.
Все цифры, естественно, по базе сделок Bright Rich | CORFAC Int.