Коллективный Заглумин | Бизнес & Недвижимость

А помните, еще вчера склад с арендатором Ozon выглядел почти очень привлекательным инвестиционным лотом? И это важная деталь.

В отличие от WB, у Ozon большая часть складов арендована. А значит, за каждым таким объектом стоит владелец, для которого склад - это бизнес, инвестиции и, зачастую, кредитные обязательства.

С высокой вероятностью объекты застрахованы. Так что последствия этой истории могут довольно быстро пойти дальше по цепочке.

Знаю, что среди подписчиков есть те, кто приходит сюда в том числе за сатирой о рынке коммерческой недвижимости. А есть те, кто считает, что профессиональная солидарность важнее и выносить сор из брокерского дома не лучшая идея.

Так вот 😎...

У меня есть для вас кое-что очень смешное. Но публиковать это буду только в одном случае, если реакциями на этот пост покажете, что оно того стоит 🫠

После последних атак появилось много прогнозов о том, что склады перестанут быть тихой гаванью для инвесторов, а ЗПИФы начнут обходить логистическую недвижимость стороной.

Мне кажется, проблема сформулирована неправильно. Рынок не боится рисков. Рынок боится рисков, которые невозможно оценить.

Пандемия? Посчитали.
Санкции? Посчитали.
Ключевая ставка? Посчитали.

Теперь в модели появился еще один параметр - риск повреждения объекта. Да, неприятный и новый. Но это не означает, что вся экономика складской недвижимости перестала работать.

Стоимость склада по-прежнему определяют те же вещи: надежность арендатора, срок договора, качество локации, ликвидность объекта и стоимость капитала. Просто теперь к ним добавится еще один пункт в инвестиционной модели: страхование, диверсификация и оценка географических рисков.

Я бы вообще не ожидал массового бегства ЗПИФов из складского сегмента. Наоборот, фонды станут избирательнее. Хорошие объекты останутся хорошими. За слабые будут просить больший дисконт.

И еще одна мысль. Мы десятилетиями говорили, что недвижимость - материальный актив, а значит, она надежнее акций. Но последние годы показывают, что даже бетон не избавляет инвестора от риска. Он лишь меняет его природу.

Поэтому главный вывод не в том, что склады стали плохим активом. Главный вывод в том, что инвестировать на автомате становится все сложнее. И это, пожалуй, единственное действительно долгосрочное изменение.

Посчитали сделки по офисам и складам Алматы за первое полугодие. Картина занятная: офисный и складской рынки сейчас живут в противоположных фазах цикла.

Аренда Офисов. Сделок стало больше - 64 против 52 годом ранее, плюс 23%. Звучит как рост? Не спешите. Метров при этом на 21% меньше, медианная сделка сжалась с 418 до 339 кв. м. Рынок не растет, он мельчает. Крупных блоков в аренде просто нет физически: вакансия 3,6%, брать нечего. Компании, которым нужно 2-3 тысячи метров в хорошем объекте, вы уже опоздали, если не начали искать полгода назад.

Ставки при этом выросли на 7-8%. То есть арендовать офис стало одновременно дороже и сложнее. Редкое сочетание, поздравляю всех причастных 😁

Продажа офисов. Вот где настоящая история. Сделок столько же, а денег на 64% больше. Средневзвешенная цена метра удвоилась - с 636 тыс. до 1,31 млн ₸. Сейчас кто-нибудь напишет «цены на офисы в Алматы выросли в два раза». Не совсем так, поменялась структура: весь спрос ушел в лоты 5 000+ кв. м, финансовые организации покупают бизнес-центры целиком. Рынок купли-продажи стал премиальным, а средняя цена просто отражает, что покупают, а не почем.

Склады. Аренда выросла в пять раз по метрам: 26,7 → 136,3 тыс. кв. м. Второй квартал активнее первого. Но важен контекст: вакансия 13,3% (+6,5 п.п. за год), ставки минус 7% за квартал в классе А, до конца года на рынок выйдет еще 203 тыс. кв. м. Это не дефицитный рост, это большая абсорбция нового предложения на рынке арендатора.

Что из этого следует практически.

Арендаторы складов. У вас лучшее окно за несколько лет. Высокая вакансия и падающие ставки - это переговорная позиция: пересматривайте условия, консолидируйте площадки, переезжайте в новый ввод. Через год-полтора, когда рынок переварит этот объем, таких условий не будет.

Собственники складов. Конкуренция за арендатора будет обостряться с каждым введенным объектом. Скорость заполнения сейчас важнее, чем выжатая до предела ставка. Пустой склад по красивой ставке - это все еще пустой склад.

Собственники офисов. Спрос дробится, и гибкая нарезка под блоки до 1 500 кв. м сегодня конвертируется в заполняемость лучше, чем ожидание одного крупного арендатора, которого на рынке может и не быть.

Инвесторы. За качественные офисные лоты 5 000+ уже реальная конкуренция, и в ней институциональные игроки. А вот складских инвестсделок в полугодии не было вовсе: при такой вакансии продавцы и покупатели в цене не сходятся.

Все цифры, естественно, по базе сделок Bright Rich | CORFAC Int.

Вопрос на выходные - может, ежеквартальный обмен сделками уже пора переименовать в ежеквартальный обман?🫠

Теперь посмотрим, что происходит на офисном рынке России.

Если еще несколько месяцев назад можно было спорить о том, догонят ли офисы склады, то теперь ответ очевиден.

По итогам первого полугодия объем сделок на рынке офисной недвижимости сократился на 46% год к году. При этом количество сделок снизилось всего на 10%, а медианный размер - на 14%.

Это означает примерно то же, что мы уже увидели на складах. Компании продолжают переезжать, открывать новые офисы и расширяться. Но делают это значительно осторожнее, чем год назад. Рынок не остановился, но стал гораздо менее уверенным в своем будущем.

При этом Москва и Петербург сейчас выглядят совершенно по-разному. В столице объем сделок снизился на 51%, тогда как в Петербурге - на 21%. Петербург пока проходит охлаждение заметно мягче.

Сделки с участием брокеров сократились значительно меньше, чем сам рынок. Это хороший индикатор того, что корпоративные арендаторы по-прежнему предпочитают принимать решения с привлечением консультантов, даже если сами решения становятся реже.

Итак, год назад охлаждение офисного рынка выглядело как логичное продолжение событий на складах. Сегодня это уже новая реальность.

Первое полугодие 2026 года закончилось. Самое время посмотреть, что происходит на рынке коммерческой недвижимости России. Начнем со складов.

Если коротко, рынок продолжает охлаждаться.

По итогам первого полугодия объем сделок сократился на 47% по сравнению с прошлым годом. При этом количество сделок снизилось всего на 11%. То есть главный удар пришелся не по активности рынка, а по размеру спроса: медианная площадь сделки уменьшилась сразу на 42% - с 5,5 до 3,2 тыс. кв. м.

Именно это, на мой взгляд, сегодня является главным индикатором состояния рынка. Компании не перестали арендовать склады. Они перестали принимать решения «на вырост». Бизнес стал осторожнее, а значит, крупные сделки постепенно уступают место более компактным.

Есть еще одна любопытная цифра. Несмотря на то что объем рынка сократился почти вдвое, количество сделок с участием брокеров практически не изменилось.

Еще в августе 2025 года я писал, что складской рынок традиционно первым начинает чувствовать охлаждение экономики, а офисный почти всегда повторяет его траекторию с небольшим лагом.

За прошедший почти год этот прогноз успел превратиться в статистику.

Могу повторить! 😁

А хотите, подробно расскажу, как с нуля построить международную консалтинговую компанию с пятью офисами?

Из Москвы телеграфируют:

«Помылся в тазике, потому что нет горячей воды. Доехал на самокате, потому что нет бензина. Не смог выйти в интернет, потому что нет связи. И вот в этой самой реальности сижу на конференции и рассказываю про искусственный интеллект».

Ирония времени во всей красе.