💬
#ПятничныйНедвиж – юристы BIRCH о недвижимости простыми словами🌳
«Призрачный» ручей Сегодня с
Дарьей Чуевой, советником BIRCH, главой сектора градостроительства и земельного права,
разбираем практические аспекты градостроительного анализа земельного участка.
Смоделируем ситуациюКлиент заинтересован в приобретении земельного участка под строительство. Юристам, помимо проверки титула, важно проверить градостроительные ограничения и обременения: они напрямую могут повлиять на возможность строительства и его параметры.
Проверяем правоустанавливающие документы, ЕГРН, ПЗЗ, Генплан, НСПД, публичные карты и региональные источники градостроительной информации – ничего критичного. Затем клиент выезжает на участок и обнаруживает ручей, который пересекает его практически посередине.
«Но его же нигде нет», – резонно замечает клиент.
Давайте разберемся, что делать в такой ситуации и какие риски возникают в связи с расположением ручья, пусть даже и «призрачного» в границах участка.
Ручей или не ручей?По общему правилу поверхностные водные объекты находятся в федеральной собственности. В частной собственности может находиться пруд или обводненный карьер в границах участка, если он обособлен от других поверхностных водных объектов и не имеет с ними гидравлической связи.
Поэтому в каждом конкретном случае требуется определить, что собой представляет водный объект, установить его фактические характеристики, наличие гидравлической связи с гидрографической сетью (впадает в реку, питается подземными водами), проверить Государственный водный реестр (ГВР) и иные источники. Именно на значение фактических характеристик водного объекта обратил внимание Верховный Суд РФ в деле № 305-ЭС25-13598.
Что меняется, если это действительно ручей?В отношении водных объектов и земельных участков под ними или вокруг них предусмотрены ограничения и установлены зоны с особыми условиями использования территории.
🟠 Необходимо учитывать
береговую полосу общего пользования. Для ручьев и рек протяженностью до 10 км ее ширина составляет 5 м, для большинства остальных водных объектов – 20 м. В ее пределах должен обеспечиваться свободный доступ граждан, а приватизация земель запрещена.
🟠 Для ручья устанавливается
водоохранная зона: 50 м при протяженности до 10 км, 100 м – от 10 до 50 км и 200 м – от 50 км. Строительство в ней возможно с учетом специальных ограничений и требований.
🟠 Наконец, участок может попасть в
зону затопления или подтопления. С 4 августа 2026 года строительство объектов капитального строительства в границах установленных зон запрещено, за исключением сооружений инженерной защиты. Это может кардинально изменить экономику и сроки проекта (
подробнее).
NB! Отсутствие сведений в ЕГРН само по себе не означает отсутствия установленных законом ограничений. Кроме того, до 1 января 2033 года некоторые зоны, установленные до 1 января 2031 года в предусмотренном законом порядке, считаются установленными и при отсутствии сведений о них в ЕГРН.
Что если наоборот: на кадастровой карте есть, а по факту нет?Отсутствие ручья при визуальном осмотре еще не означает автоматического прекращения связанных с ним ограничений. Нужно проверить сведения ГВР, основания установления границ водного объекта и соответствующих зон и, при необходимости, инициировать их актуализацию. Практика знает случаи исключения сведений о водных объектах из ГВР, но для этого необходимы убедительные данные об отсутствии объекта или недостоверности содержащихся в реестре сведений.
На что обратить внимание и что делать?🟠 Выписки из ЕГРН недостаточно: ограничения могут отсутствовать в реестре, но фактически действовать.
🟠 Визуальный осмотр не дает полной картины, но пренебрегать им не стоит.
🟠 Проверять весь доступный спектр публичных документов, получать градостроительный план, направлять запросы в уполномоченные органы.
💬 Если у вас возникли вопросы, будем рады помочь:
Никита Бутенко, партнер, nikita.butenko@birchlegal.ru.
#ЗемельноеПраво
