Пришли знакомые юристы и рассказали, что там как. Всё ужасно, но не настолько.

1. До начала осени такие решения принимались, но не так часто и, как правило, в случаях, когда покупатель действительно не проявлял «должной осмотрительности». Квартира продавалась очень срочно, по явно заниженной стоимости, без нотариуса и ПНД; суд учитывал положение продавца (есть ли другое жильё), рассматривал уголовное дело о мошенничестве и так далее. За 2024 год недействительными были признаны 3 тысячи сделок о продаже недвиги с участием стариков, но полностью добросовестных покупателей там было не так много.

2. В сентябре суд решил признать недействительной сделку несчастной обездоленной пенсионерки Ларисы Долиной на великолепном основании: она продавала квартиру за 112 млн, а справедливая цена - 138 млн. Как можно с хирургической точностью определить цену уникальной квартиры в Хамовниках - хз, но суд решил, что покупательница должна была это сделать. Хотя история там и правда мутная.

3. Право у нас статутное на бумаге и сверхпрецедентное на практике. После одного резонансного дела перегруженные суды начинают штамповать аналогичные решения по всем хотя бы отдалённо похожим делам.

«После кейса Долиной изменился подход судей. Раньше основой для оценки спора были документы и действия сторон. Сейчас ключевым фактором стало внутреннее состояние продавца во время сделки, его эмоции и субъективные ощущения» - отсюда

Теперь не работает ничего. Продавец может «вспомнить» о мошенничестве через годы, он мог врать нотариусу, в полиции, не работают справки из психневро- и наркодиспансеров, тем более не канает включение в договор купли-продажи каких угодно пунктов. Доказательства передачи денег мошенникам тоже не нужны.

Продавцы по решению суда должны возвращать деньги (обычно). Они подают на банкротство и ничего не платят. У них же лапки (пенсия). Единственного жилья лишить нельзя. Не радуйтесь, если у продавца есть другое жильё: когда вам придёт повестка из суда, второго жилья уже не будет.

4. В очень мудрой Госдуме предложили ввести обязательную видеосъемку сделки и обязательную проверку на дееспособность. Но сейчас не помогает даже заключение сделки у нотариуса, какая там видеосъёмка. Справки о дееспособности тоже не работают: суд просто пишет, что в момент совершения сделки продавец находился под давлением, а покупатель не проявил должной осмотрительности.

Всё предложенное - это меры, которые и так работали (обычно) до сентября и не работают сейчас.

Другое предложение - «срок охлаждения» в 20 дней. Как уже было сказано, иск о признании сделки недействительной может подаваться через месяцы - решение всё равно в пользу продавца.

Что-то придумать и правда пытаются, но пока это все паллиативы.

5. Что делать? Самое очевидное - не покупать сейчас недвижку ни у кого старше 50 лет. Никаких способов защиты не существует, вообще.

Если всё-таки покупать - можно оформить страхование титула собственности. По факту это плохо работает.

Лучший вариант - альтернативная сделка. Деньги за квартиру вы переводите на специальный счёт, с которого продавец оплачивает покупку другого жилья. Если продавец с ходу отказывается от такой схемы - бегите как от огня.

Даст ли такая сделка гарантию? Нет. Суд может решить, что положение продавца существенно ухудшилось, и обнулит сделку. Дальше бабка продаст вторую квартиру за копейки, и с неё снова будет нечего взять. Ещё раз: суд всегда встаёт на сторону бабки, из этого надо исходить.

Добросовестный покупатель может получить компенсацию в Минфине. Но нужно пройти семь кругов ада в судах и службе приставов, а компенсация выплачивается по кадастру, а не по рынку. Суды обычно признают покупателя «недобросовестным», ведь он не проявил «должной осмотрительности».

Ни в коем случае не оформлять ипотеку. Потеря квартиры от ипотечного долга не освобождает. Наоборот, банк требует другой залог и накладывает штрафы, если его нет (а откуда он возьмётся?), либо досрочный возврат.

Такие дела

P.S. Ну и на всякий - брать квартиры в новостройках я бы сейчас тоже повременил, пока не станет понятно, что происходит вообще.