Андрей Осипов пишет...

🔥 Оплата вознаграждения риэлтора “деньгами покупателя”…

Бывает, что при продаже объекта продавец говорит риэлтору, что денег на оплату комиссии у него нет…дескать, возьмите её с покупателя…

На практике в классическом варианте: продавец получает деньги, и после передачи квартиры и подписания акта о выполнении услуг - уплачивает риэлтору вознаграждение, то есть оплата происходит уже деньгами продавца…

Вместе с тем часть АН и частников желают получить свою комиссию до регистрации перехода права, и для этого используют конструкцию обеспечит. платежа, которая позволяет “взять комиссию деньгами покупателя”:

по пред.договору покупатель вносит агентству продавца ОП, который засчитывается в счет оплаты комиссии, а на сделке происходит так называемое довнесение, которое также забирает риэлтор…

Пример: первая часть ОП - 200 т.р + довнесение на сделке - 300 т.р.

Цель вышеописанного понятна: хотят исключить риски неуплаты комиссии после сделки - “мы не хотим потом бегать за продавцом и судиться”

Заключают с покупателем соглашение о внесении обеспечит.платежа, которое по своей правовой природе является пред.договором, по которому покупатель вносит ОП, причем называться подобное соглашение может по-разному: договор бронирования, договор аванса, соглашение с покупателем, соглашение о предоплате и.т.п…но встречаются и иные конструкции...

Напомню, что не название определяет правовую природу договора, а его содержание !

На практике используют различные конструкции, которые лежат в основе предварительных соглашений: пдкп, двоу, непоименованные и смешанные варианты...

♦️ Для коллег я подготовил комплект наиболее часто используемых предварительных договоров и соглашений !

📝 Пишите мне в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170

#соглашениеовнесенииобеспечительногоплатежа
#договорзадатка
#договораванса
#пдкп

Мой канал в MAХ

Андрей Осипов пишет…

Добросовестный покупатель проигрывает процесс "ведомому продавцу".
Судебный юрист Максим Гранат разбирает причины

https://t.me/GranatMaximChannel/268

https://t.me/GranatMaximChannel/269

Основные рекомендации риэлторам по теме "ведомых" здесь

#ведомыйпродавец

🔥 Про ст.177 ГК РФ
 
Слушаю наших гуру-юристов, которые ведут семинары, в том числе выступают на МЖК, и понимаю, что необходимо добавить в канал немного общей информации касательно ст.177 ГК РФ для коллег.

Ранее в канале по теме был уже пост

Закон связывает возможность признания сделки недействительной не с фактом заболевания, а с состоянием человека в момент совершения сделки.

Для удовлетворения иска необходимо установить наличие «такого состояния», которое лишало гражданина «способности понимать значение своих действий» или «возможности руководить ими».

В судебной практике для оценки обстоятельств, предусмотренных п.1 ст.177 ГК РФ, используются медицинский и юридический критерии.

Медицинский критерий. В данном случае речь идет о ситуациях, когда порок воли вызван любыми причинами, а не только психическим расстройством. «Такое состояние» может быть связано с различными обстоятельствами: черепно-мозговой травмой, интоксикацией, деменцией, заболеваниями, например, гипертония, диабет, онкология и др.

Однако для признания сделки недействительной необходимо, чтобы «такое состояние» соответствовало юридическому критерию, который в свою очередь включает два компонента: интеллектуальный и волевой.
 
Интеллектуальный - связан со способностью понимать характер совершаемых действий и их последствия (лицо не осознаёт, что делает и к каким последствиям это приведёт).

Волевой компонент - связан со способностью руководить своими действиями (лицо не в состоянии контролировать своё поведение).

Оба компонента взаимосвязаны и определяют, имелось ли у лица психическое состояние, исключавшее свободное и осознанное волеизъявление при совершении сделки.

Поэтому ключевой вопрос в подобных спорах - не сам диагноз, а доказанность медицинского и юридического критериев.
Поскольку установление этих обстоятельств требует специальных знаний, суд назначает судебно-психиатрическую или комплексную психолого-психиатрическую экспертизу.

Подробнее в статье адвоката Дениса Сафина

Добавлю что наличие психического расстройства само по себе не означает, что человек не понимал значения своих действий.

Экспертное заключение должно объяснить, как именно расстройство проявлялось в юридически значимый период и почему оно лишало способности понимать или руководить действиями.

Вопросы о внушаемости, зависимого поведения и влияния на волю относятся к сфере психологии, и для их решения привлекают экспертов - психологов обычно в рамках комплексной психолого-психиатрической экспертизы.

Также дополню, что я в ппошлом какое то время работал в области психиатрии и изучал деменции, вместе с тем я не являюсь судебно-психиатрическим экспертом...

Коллеги, врач психиатр и судмедэксперт это про разное: первый занимается диагностикой и лечением заболеваний, а второй занимается судебно-правовыми вопросами, то есть исследует как то или иное расстройство и/или то или иное болезненное состояние влияют на лицо в определенный юридически значимый момент времени.

Мой канал в MAХ

Андрей Осипов пишет…

Презентация мастер класса и чек лист по проверке земельного участка от компании "Регистратор-Дом"

Риски прописки внука в квартире бабушки…

Ответ читайте в статье на портале Юридиечская консультация (проект РГ)

https://pravo.rg.ru/rubrics/question/89853/

#прописка

Андрей Осипов пишет…

Сегодня риэлтор покупателя предложил вариант соглашения о задатке от Домклик.

В статье
есть ссылка на его скачивание.

Это рабочий вариант или что то в нём не так ?

Коллеги, прошу поделиться мнением !

#соглашениеозадатке

Андрей Осипов пишет…

Неадекватныее соседи – это проблема, которую не увидишь в объявлении, и не всегда удается распознать на просмотрах.

Мухаметов Альберт пишет: “Плохой ремонт можно переделать. Плохих соседей - практически нет”

Риэлтор Владимир Шмелев предлагает радикальный способ борьбы с неадекватными соседями сверху, с использованием виброколонки “Антисосед”

Коллеги, как Вам способ ?

#антисосед

Андрей Осипов пишет…

🔥 НАЕМ ЖИЛЬЯ ч.5

Наем жилья регулируется главой 35 ГК РФ, которая является специальной, и многие нормы этой главы являются императивными (обязательными к исполнению и не могут быть изменены соглашением сторон) и направлены на защиту менее защищенной стороны – нанимателя…

Неоднократно писал о том, что требуется пересмотреть эти нормы, поскольку сегодня менее защищенной стороной является наймодатель !

Глава 34 ГК РФ регулирует Аренду, в том числе её общие положения. Многие нормы этой главы являются диспозитивными (стороны могут изменить их соглашением либо исключить).

Судебный юрист Артем Уманец отмечает, что наем жилья - это разновидность аренды, поэтому общие положения об аренде применяются к наему в той части, в которой не противоречат специальным нормам о наеме, например нормы ст.612, 622 ГК РФ.

По теме можно почитать
здесь
здесь
здесь

Для коллег я подготовил обновленный комплект по найму и аренде

♦️ Пишите мне в мессенджеры, тел: 8-926-206-51-70

Мой канал в MAХ

Андрей Осипов пишет…

Опубликовал пост в MAХ, в котором известные юристы обсуждают нашумевшее дело “Долиной”…

Высказались и о работе риэлторов !

Рекомендую на досуге посмотреть или послушать.

Присоединиться к моему каналу можно по ссылке

Андрей Осипов пишет...

🔥 Практика по договору с клиентом

ВС РФ уже давно разъяснил, что условия договора, закрепляющие обязанность клиента выплатить риэлтору неустойку в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающие санкцию за отказ от услуг исполнителя недопустимы.

Вместе с тем и риэлтора нельзя штрафовать за отмену сделки после внесения аванса

Договор между риэлтором и клиентом может быть заключен и в устной форме, однако есть риск, что добиваться выплаты вознаграждения придется в суде.

Если риэлтор или АН продают объект и хотят, чтобы покупатель внес предоплату им, а не продавцу, то следует выяснить – имеют ли они на это полномочия. А полномочия в нашем правопорядке могут устанавливаться в доверенности и/или в договоре.

Если риэлтор или АН заключило пред.договор с покупателем, имея законные полномочия на это, то все права и обязанности по такому договору ложатся на продавца.

А, если реальных полномочий нет (а в договоре они заверили покупателя, что имеют необходимые полномочия), то покупатель получает право на односторонний отказ от договора (ст.183, 431.2 ГК РФ)

Коллеги, когда Вы с покупателем вносите предоплату в АН или частнику - внимательно читайте договор, который предлагают заключить !

#практикапредоплаты
#риэлторскийдоговор

Мой канал в MAХ

Андрей Осипов пишет…

О том как суд оценивает “вменяемость” во Франции

“Во Франции заключение эксперта психиатра - это не истина в последней инстанции, а одно из доказательств, которое суд оценивает свободно. Статья 353 Уголовно-процессуального кодекса требует от судей и присяжных только одного: решить по внутреннему убеждению (intime conviction). Заключением эксперта они не связаны и вправе ответить на вопрос о вменяемости сами, опираясь на всё, что услышали в зале: биографию человека, его поведение, показания свидетелей, медицинские данные в деле, информация о том, как проходит заключение, сами обстоятельства дела”

Источник

Андрей Осипов пишет…

🔥 Из практики предоплаты…

Риэлтор продавца после показа квартиры заявляет: а предоплату внесете мне по договору поручения - я её передам своему клиенту…”красота”…

Или, внесете мне аванс в размере 400 т.р. - спрашиваем почему столько ? – Ответ: мы так всегда работаем…

На согласовании пред.договора с задатком юрист продавца безапелляционно заявляет:
Никаких условий для отказа покупателя от сделки мы Вам не дадим…поэтому не пишите эту фразу: “в случае обнаружения фактов и обстоятельств, которые могут повлиять на…”. Скажите какие “доки” Вам нужны и мы их предоставим в короткие сроки, а после подпишем “задаток”…

А вместо заверений мой клиент напишет фразу:
“В той мере в какой я осведомлен…” или “насколько мне известно…”

Бывает так, что договор готовит некий юрист или адвокат, с которым нет фактической связи, то есть поговорить с ним нельзя от слова “никак”: “очень занят”…”сегодня в судах целый день” и.т.п…, а все согласования идут через риэлтора…

#практикапредоплаты

Андрей Осипов пишет…

🔥 Вопросы после интенсива ч.2

Первая часть

Сегодня отвечу на вопросы по медиации и оферте.

1.Многие коллеги полагают, что риэлтор – это, в том числе, и медиатор…однако я с этим не согласен:

Медиатор – это лицо, которое содействует (помогает) сторонам конфликта прийти к компромиссу, которое устроит обе стороны и без суда, то есть медиатор – это нейтральное лицо и помогает обеим сторонам…

Риэлтор, равно как и юрист действует в чужом интересе, то есть защищает и отстаивает интересы клиента.

Вместе с тем элементы медиации конечно присутствуют в работе, например, когда мы согласовываем альтернативную цепочку сделок, но в любом случае приоритет отдается интересам клиента…

2.Как правило мы заключаем с клиентом длящийся договор, который имеет определенный срок действия. Вместе с тем нередко договор заключается путем “акцепта действием”:

Клиенту направляется оферта, в которой отражены все существенные условия договора, а после того, как клиент совершает оплату оферта становится договором.

Конструкция оферты используется при оказании услуг в сделках купли продажи, в аренде, при оказании юруслуг и.т.п…

3.В договоре на оказание услуг с клиентом используют связку: заверение + обязательство

4.Если Вы сами заказываете отчет по юрпроверкам у юриста (юрфирмы), и потом направляете его клиенту, то Вам необходимо будет иметь доказательства, что клиент этот отчет получил, ознакомился с ним, и принял к сведению всё изложенное в нем…

По всем вопросам, связанным с темой риэлторского договора пишите мне в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170

♦️ Для коллег я подготовил обновленные варианты шаблонов договоров !

#риэлторскийдоговор

Мой канал в MAХ

Андрей Осипов пишет…