Часть 1
Главный нерв рынка сегодня – это отмена массовой льготной ипотеки и жёсткое ужесточение оставшихся программ. Рынок, привыкший к дешёвым деньгам и ажиотажному спросу, переживает болезненную ломку. В январе 2026 года россияне оформили ипотечных кредитов на рекордные 430 миллиардов рублей – это был последний всплеск перед тем, как с 1 февраля вступили в силу новые правила по семейной ипотеке. Теперь действует принцип "одна семья – одна льготная ипотека", а супруги обязаны выступать созаёмщиками. Результат не заставил себя ждать: в феврале объём выданных ипотечных ссуд сократился на 31%, количество договоров на 20%, а поток заявок на льготные кредиты рухнул более чем на 40%. По итогам первого квартала 2026 года спрос на новостройки в Москве упал на 43% относительно аналогичного периода прошлого года, что худший результат за последние четыре года. Доля ипотечных сделок в массовом сегменте Москвы снизилась с 82% до 66%, а в бизнес-классе почти до 31%. Эксперты характеризуют ситуацию как "насыщение", но предупреждают, что из-за ухудшения макроэкономических факторов существует риск перехода в стадию спада.
Казалось бы, при таком падении спроса цены должны рухнуть, но этого не происходит. С начала 2026 года они фактически остановились. Медианная стоимость квадратного метра в крупных городах держится около 178 тысяч рублей. В апреле новостройки Москвы подешевели на 0,7% (до 468 тысяч за квадратный метр), Сочи на 4,5% (до 434 тысяч). При этом в 48 городах из 70 квадратный метр продолжает дорожать – динамика остаётся разнонаправленной. Главный парадокс в том, что цены не снижаются, потому что выросла себестоимость строительства. В регионах строить стоит 140-150 тысяч рублей за квадратный метр, а девелоперы зажаты между дорогим проектным финансированием и слабым спросом. Застройщики не рубят цены в лоб, а прячут скидки в акциях и субсидированную ипотеку под 6% на первые годы. Рыночная ипотека остаётся практически недоступной: средневзвешенная ставка по рыночным программам составляет 20,5%. Для сравнения, в 2025 году на льготные программы пришлось более 80% всех выдач, тогда как рыночная ипотека была фактически парализована.
Общий ввод жилья в 2025 году составил 108,1 миллиона квадратных метров – символический рост на 0,4% к 2024 году. Но этот результат обманчив: позитивную динамику обеспечило исключительно индивидуальное жилищное строительство, на которое пришлось 59% объёма. Сектор многоквартирных домов, напротив, сократился на 2% до 44,6 миллиона квадратов. Запуски новых проектов застройщиками в 2025 году упали на 12% до 41,3 миллиона квадратных метров. Аналитики прогнозируют, что в 2026 году ввод многоквартирных домов может снизиться с 45 до 44 миллионов, а по некоторым прогнозам и до 41 миллиона, что на 20% ниже пиковых показателей 2023 года. При этом на рынке накапливается затоваривание: за последние пять лет доля непроданных квартир к моменту сдачи дома выросла с 16% до 28%. Объём нераспроданного жилья увеличился с 6 до 10 миллионов квадратов.
Программа реновации в Москве формально идёт по плану: определены 853 площадки, введено в эксплуатацию около 8 миллионов квадратов жилья, расселено не менее 1,6 тысячи старых зданий. Но реальность сложнее. В январе 2026 года Фонд реновации не смог найти застройщиков для двух крупных лотов в центре и на юге Москвы на сумму более 15 миллиардов рублей. Девелоперы игнорируют аукционы из-за ужесточения требований, высокой стоимости реализации и экономической неопределённости. Эксперты сомневаются в реалистичности планов: по задумке за 15 лет планируется переселить 5175 домов (около миллиона жителей), но при нынешних темпах – около 100 домов в год – выполнить эти сроки практически нереально.
Есть и другие точки напряжения. В дом рф называют четыре главных риска 2026 года: затяжной период высокой ключевой ставки, замедление пополнения эскроу-счетов, снижение спроса из-за ужесточения льготных программ и дисбаланс спроса. Примерно пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%. Проблемы дольщиков не ушли в прошлое.
Главный нерв рынка сегодня – это отмена массовой льготной ипотеки и жёсткое ужесточение оставшихся программ. Рынок, привыкший к дешёвым деньгам и ажиотажному спросу, переживает болезненную ломку. В январе 2026 года россияне оформили ипотечных кредитов на рекордные 430 миллиардов рублей – это был последний всплеск перед тем, как с 1 февраля вступили в силу новые правила по семейной ипотеке. Теперь действует принцип "одна семья – одна льготная ипотека", а супруги обязаны выступать созаёмщиками. Результат не заставил себя ждать: в феврале объём выданных ипотечных ссуд сократился на 31%, количество договоров на 20%, а поток заявок на льготные кредиты рухнул более чем на 40%. По итогам первого квартала 2026 года спрос на новостройки в Москве упал на 43% относительно аналогичного периода прошлого года, что худший результат за последние четыре года. Доля ипотечных сделок в массовом сегменте Москвы снизилась с 82% до 66%, а в бизнес-классе почти до 31%. Эксперты характеризуют ситуацию как "насыщение", но предупреждают, что из-за ухудшения макроэкономических факторов существует риск перехода в стадию спада.
Казалось бы, при таком падении спроса цены должны рухнуть, но этого не происходит. С начала 2026 года они фактически остановились. Медианная стоимость квадратного метра в крупных городах держится около 178 тысяч рублей. В апреле новостройки Москвы подешевели на 0,7% (до 468 тысяч за квадратный метр), Сочи на 4,5% (до 434 тысяч). При этом в 48 городах из 70 квадратный метр продолжает дорожать – динамика остаётся разнонаправленной. Главный парадокс в том, что цены не снижаются, потому что выросла себестоимость строительства. В регионах строить стоит 140-150 тысяч рублей за квадратный метр, а девелоперы зажаты между дорогим проектным финансированием и слабым спросом. Застройщики не рубят цены в лоб, а прячут скидки в акциях и субсидированную ипотеку под 6% на первые годы. Рыночная ипотека остаётся практически недоступной: средневзвешенная ставка по рыночным программам составляет 20,5%. Для сравнения, в 2025 году на льготные программы пришлось более 80% всех выдач, тогда как рыночная ипотека была фактически парализована.
Общий ввод жилья в 2025 году составил 108,1 миллиона квадратных метров – символический рост на 0,4% к 2024 году. Но этот результат обманчив: позитивную динамику обеспечило исключительно индивидуальное жилищное строительство, на которое пришлось 59% объёма. Сектор многоквартирных домов, напротив, сократился на 2% до 44,6 миллиона квадратов. Запуски новых проектов застройщиками в 2025 году упали на 12% до 41,3 миллиона квадратных метров. Аналитики прогнозируют, что в 2026 году ввод многоквартирных домов может снизиться с 45 до 44 миллионов, а по некоторым прогнозам и до 41 миллиона, что на 20% ниже пиковых показателей 2023 года. При этом на рынке накапливается затоваривание: за последние пять лет доля непроданных квартир к моменту сдачи дома выросла с 16% до 28%. Объём нераспроданного жилья увеличился с 6 до 10 миллионов квадратов.
Программа реновации в Москве формально идёт по плану: определены 853 площадки, введено в эксплуатацию около 8 миллионов квадратов жилья, расселено не менее 1,6 тысячи старых зданий. Но реальность сложнее. В январе 2026 года Фонд реновации не смог найти застройщиков для двух крупных лотов в центре и на юге Москвы на сумму более 15 миллиардов рублей. Девелоперы игнорируют аукционы из-за ужесточения требований, высокой стоимости реализации и экономической неопределённости. Эксперты сомневаются в реалистичности планов: по задумке за 15 лет планируется переселить 5175 домов (около миллиона жителей), но при нынешних темпах – около 100 домов в год – выполнить эти сроки практически нереально.
Есть и другие точки напряжения. В дом рф называют четыре главных риска 2026 года: затяжной период высокой ключевой ставки, замедление пополнения эскроу-счетов, снижение спроса из-за ужесточения льготных программ и дисбаланс спроса. Примерно пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%. Проблемы дольщиков не ушли в прошлое.