Real Estate

Предварительный и основной договоры.
Как вы думаете в чем отличие?

Чтобы закрепить обязательства покупателя и продавца о заключении основного договора в будущем, действующий Гражданский кодекс РФ позволяет оформить предварительный договор. По сути, предварительный договор купли-продажи является лишь соглашением о намерениях. Если эти намерения не исполнятся по каким-то причинам, то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Предварительный договор купли продажи может быть как очень кратким документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о предмете или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок расчетов).

Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества или его оплате. Учтите, если такие обязательства прописаны в документе, он является основным договором купли-продажи.

Виды предварительных договоров
Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на:

Договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Обычно заключается по требованию банка

Предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру

Предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье

С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства жилья.

В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.

И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность.

RE

Особенности отдельных районов с точки зрения благоустроенности.

В новых районах кубанской столицы уже тоже есть все важные для жизни объекты, причем состояние их гораздо лучше, чем в районах старой застройки. Например, микрорайон Юбилейный имеет немало школ, детских садов и прочих социально важных объектов, однако из-за высокой плотности населения нуждается в дальнейшем развитии инфраструктуры.

Не в каждом более старом районе есть благоустроенные прогулочные бульвары. В Юбилейном наблюдется некоторый недостаток зеленых насаждений, в то время как в микрорайонах ЗИП и Авиагородок очень зелено. Спрос на недвижимость новых микрорайонов сегодня в Краснодаре выше.

Микрорайоны, имеющие обширную производственную инфраструктуру, по традиции не пользуются у покупателей высоким спросом, и уровень жизни здесь несколько ниже, чем в благоустроенных районах новостроек. Чаще всего квартиры и прочую недвижимость здесь приобретают люди, работающие на близлежащих предприятиях.

Хотя из каждого правила есть исключение – недалеко от рубероидного завода расположена краснодарская «Рублевка» - элитные частные коттеджи и домовладения.

Часть микрорайонов Краснодара на сегодняшний день благоустроены не полностью, так как там продолжаются строительные работы – это районы улиц 40 лет Победы, Восточно-Кругликовской, Российской и Московской. Недостаток муниципальных объектов инфраструктуры помогает восполнить коммерческий сектор.

В соответствии с планом городского благоустройства в ближайшее время здесь будет проводиться ландшафтное озеленение и благоустройство, новые жилые комплексы вводятся в эксплуатацию одновременно с объектами инфраструктуры и облагороженной прилегающей территорией – так, в «Репино» уже построены и торговые центры, и собственный детский сад, организованы зоны отдыха и детские игровые площадки.

Если обобщить вышесказанное, то в целом инфраструктура отдельных районов южной столицы развита неплохо, есть социальные, торговые и развлекательные объекты. Даже если вы решите купить квартиру в новостройке на территории отдаленного от центра района, минимальное количество объектов инфраструктуры там будет обязательно.

Если же вас интересует микрорайон, где будет все необходимое для жизни, включая места отдыха, благоустроенные парки и скверы, театры и развлекательные заведения, то больше всего их в Центральном районе, хотя и в других микрорайонах они расположены точечно.

Наиболее развитым и благоустроенным, несомненно, является Центральный микрорайон Краснодара.

RE

Инфраструктура отдельных микрорайонов Краснодара.

Наряду с уровнем качества дорожно-транспортного сообщения инфраструктура района – это один из важнейших критериев при выборе жилья. Однако разных покупателей интересуют разные объекты инфраструктуры – семьям с детьми важно, чтобы в шаговой доступности была школа и детский сад, людям преклонного возраст – наличие вблизи дома поликлиники, молодым парам без детей – близость фитнес-центра или развлекательных заведений.

Различные районы Краснодара отличаются особенностями инфраструктуры и уровнем ее развития, с этими параметрами напрямую связана привлекательность конкретного района в глазах потенциальных покупателей.

Большинство покупателей недвижимости Краснодара при выборе квартиры обращают внимание на уровень застройки – ведь чем больше жилых домов на территории микрорайона, тем выше уровень его благоустроенности и комфорта. В микрорайонах, застройка которых началась еще в 80-е годы прошлого века, уже полностью сложилась внутренняя инфраструктура.

Микрорайоны Гидрострой, Черемушки, Славянский и Фестивальный полностью обеспечивают потребности живущих там людей – есть школы, детские сады, больницы и поликлиники, банк, салоны красоты, спортивные центры, супермаркеты и рынки. Одновременно нельзя не отметить, что многие здания в этих районах сегодня нуждаются в капитальном ремонте.

RE

О дорожно-транспортной инфраструктуре Краснодара

Все чаще в процессе выбора объекта недвижимости в столице кубанского края главенствующим фактором становится развитость транспортной инфраструктуры.

Очень важно при выборе района наличие хорошего транспортного сообщения с другими частями города и центром, поскольку по количеству автомобилей на душу населения Кубанский край занимает третью позицию в стране, и с каждым годом автомобилей в городе становится все больше.

За последние несколько лет в Краснодаре была проделана большая работа по развитию транспортной инфраструктуры и улучшению качества дорог. Так, более доступным и удобным стало транспортное сообщение с центральной частью города таких микрорайонов, как Гидрострой, Комсомольский и Юбилейный.
В микрорайоне Гидростроителей значительно увеличилось количество маршрутов, связывающих район с центром. В микрорайоне Комсомольском расширена улица Северная, а в микрорайоне Юбилейном расширена улица Алма-Атинская. В указанных микрорайонах в связи с улучшением ситуации с транспортным сообщением заметно увеличился спрос на недвижимость и первичного рынка, и «вторички».
Несмотря на значительный объем проделанной властями города работы, еще рано говорить о том, что все дорожно-транспортные проблемы Краснодара решены. По-прежнему достаточно затрудненным является транспортное сообщение с Центром удаленных спальных районов, из-за ограниченного количества автодорог пробки стали делом обыденным.

Конечно, городские власти стремятся различными путями решить проблему – в частности, на некоторых улицах были выделены отдельные полосы, предназначенные исключительно для пассажирского транспорта, однако эта мера оказалась малоэффективной и привела к образованию еще больших заторов из-за сокращения дороги на одну полосу.

Транспорт и Недвижимость: взаимное влияние

На уровень жизненного комфорта городских жителей степень развития дорожной инфраструктуры оказывает существенное влияние. Чем выше качество дорог и чем боле развитым является транспортное сообщение данного микрорайона, тем выше спрос на его недвижимость.
С улучшением транспортной инфраструктуры даже в отдаленных районах появляются новые торговые центры, развлекательные заведения, и место становится более привлекательным для потенциальных покупателей. В качестве примера можно привести улучшение качества дороги, ведущей к ТРЦ «Красная площадь», этот фактор наряду с интенсивными темпами строительства новостроек обеспечил толчок к развитию всего микрорайона в целом.

Сегодня существуют транспортные проблемы в микрорайонах улиц Школьной и Восточно-Кругликовской – здесь весьма затрудненное движение и общественного, и частного транспорта.
Тем не менее, сегодня эти микрорайоны активно развиваются, здесь много новостроек, возведен большой стадион, отличный Парк поэтому есть все основания говорить о том, что городскими властями будут внедрены меры по нормализации транспортного сообщения микрорайонов с другими частями города и с Центром.

Меньше всего проблем с транспортным сообщением в Центральном микрорайоне – отсюда в любое время можно уехать в самый удаленный район Краснодара, особенно если имеется несколько вариантов подъезда и отсутствуют так называемые «бутылочные горлышки».
Хорошая транспортная доступность Центрального микрорайона и высокий уровень качества дорожного покрытия – важные факторы, поддерживающие здесь высокие цены на недвижимость.

RE

Пособие для продавца: как контролировать риэлтора.

Период экспозиции квартир вторичного рынка с начала текущего года увеличился, и в среднем составляет 5 месяцев. Не все продавцы понимают непростую ситуацию на рынке, и нередко связывают длительность срока продажи квартиры с недостаточным профессионализмом риелтора.

Как следствие, многие задаются вопросом: можно ли каким-то образом установить контроль над работой специалиста по продаже недвижимости?

Думается, в данном случае проблема состоит не в недостатке контроля агента со стороны продавца, а в правильном выборе специалиста. Если у продавца возникает необходимость контролировать действия риелтора, значит, скорее всего, агент недостаточно профессионален, и не работает в полную силу.
Здесь нужно думать не о способах контроля за агентом, а о замене риелтора на более эффективного.
Главная задача продавцов недвижимости – это найти хорошего риелтора, а не контролировать работу профессионала. Согласитесь, странно говорить о контроле действий профессионала со стороны человека, скорее всего малосведущего в вопросах продажи недвижимости.
Именно правильный выбор агентства недвижимости будет залогом оперативной и выгодной продажи квартиры.

Рекомендация знакомых – наилучший способ найти хорошего специалиста, но далеко не у всех есть близкие люди, способные порекомендовать действительно толкового и надежного риелтора. Кроме того, если какой-то агент сумел быстро и по хорошей цене продать недорогую квартиру в старом доме, то это не гарантирует, что он с таким же успехом справится с задачей продажи дорогой элитной недвижимости.
Для многих продавцов сегодня вполне приемлемо найти специалиста по продаже недвижимости с помощью специализированных форумов и порталов недвижимости – там можно выбрать специалиста по отзывам о его работе. Кроме того, можно посетить сайты нескольких агентство недвижимости города, проанализировать объекты, которыми занимается каждый конкретный специалист, а также узнать стаж его работы.

RE

Алгоритм согласования Перепланировки

1. Вызов на объект специалиста из проектной компании, являющейся членом СРО. После осмотра квартиры он даст вам заключение о том, возможны ли запланированные изменения. В случае, если планируются совсем незначительные изменения, можно обойтись без приглашения проектировщика – вы сами можете посетить эту организацию, и на плане БТИ показать задуманные изменения.

2. Необходимо посетить управляющую компанию и уточнить возможность произведения перепланировки.

3. На основании плана БТИ проектная компания подготовит вам проект перепланировки.

4. Далее необходимо взять в районной организации полный перечень документов, необходимых для согласования. В список входят: правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт объекта, проект перепланировки, заключение управляющей компании, а также письменное согласие на проведение перепланировки от всех зарегистрированных в квартире лиц.

5. После заседания комиссии выносится решение о разрешении производить указанную перепланировку – по закону на вынесение решения и его подготовку отводится полтора месяца, но чаще всего решение можно получить уже через месяц. Если необходимо ускорить процесс, то потребуется внести официальный платеж.

6. Теперь можно приступать к самой перепланировке, проводить работы необходимо в строгом соответствии с имеющимся проектом. После окончания работ необходимо вызвать техника БТИ, он произведет замеры, затем можно получить новые технические документы на квартиру.

7. Акты выполненных работ собственник квартиры передает в районную администрацию, включая и акты, касающиеся таких скрытых работ, как прокладка коммуникаций, гидроизоляция пола и пр. В некоторых случаях вас может посетить представитель управляющей компании, который составит акт.

8. Далее в администрации необходимо получить бланк акта, свидетельствующего о введении квартиры в эксплуатацию, заполнить его и подписать в управляющей компании и в организации, разрабатывавшей проект. Затем акт нужно вернуть в администрацию. После проверки его на соответствие технической документации и проекту, его отправляют на подпись комиссии. Все это занимает порядка 45 дней, после чего собственник получает подписанный акт.

9. «Акт о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки» теперь нужно отнести в БТИ, чтобы на его основании были внесены изменения и оформлен новый технический паспорт – в бумажном варианте и электронном.

10. В завершении процедуры согласования перепланировки необходимо сдать техпаспорт (бумажный вариант и электронный) для регистрации в кадастровую палату. Удобнее всего сейчас это сделать через МФЦ. В расписке, полученной при сдаче документов, будет указана дата получения готовых документов. Посещаете в этот день МФЦ и забираете свой кадастровый паспорт с внесенными в него изменениями.

RE

Согласование перепланировок в суде.

Легализовать перепланировку можно и через суд. Владелец квартиры с перепланировкой может по собственной инициативе обратиться в суд с иском о признании его перепланировки соответствующей существующим нормам. В качестве аргументов к заявлению необходимо приложить экспертное заключение и проект перепланировки. 

Если заключение вынесла организация с лицензией, и проект также выполнен лицензированной компанией, то обычно проблем не возникает – в ходе судебного разбирательства будет вынесено решение в пользу истца.

В суд собственник квартиры с перепланировкой может обратиться и в случае, если районная администрация отказала в легализации уже произведенных технических изменений. Если нарушений не было, то, скорее всего, решение будет в пользу заявителя. Также в суд можно обратиться тогда, когда райадминистрацией вынесено решение отказать в согласовании перепланировки – но в таких ситуациях чаще всего суд принимает сторону администрации.

RE

Процедура согласования перепланировки.

Если четко следовать букве закона, то перепланировку нужно сначала узаконить, а затем производить все работы. Но чаще всего на практике выходит все наоборот: сначала собственники делают перепланировку, а затем, когда возникает в этом необходимость, начинают заниматься ее согласованием. 

При обращении в инстанции собственник умалчивает о том, что оформляет уже произведенную перепланировку. На заседании комиссии в городской или районной администрации выносится решение о разрешении перепланировки. Следует учитывать, что в регионах и даже разных районах одного города могут быть свои нюансы в процессе согласования изменений в планировке квартир. 

Иногда для согласования может быть достаточно техзаключения специалиста, в других случаях не обойтись без проекта перепланировки.

Как выглядит процедура согласования перепланировки? Несмотря на кажущуюся сложность, процесс этот достаточно стандартный. Ниже мы приводим пошаговый алгоритм действий, он будет одинаковых для всех: и для тех, кто согласовывает изменения де-факто, и для собственников, только планирующих перепланировку.

RE

Перепланировка: Простой и сложный вариант.

Существуют перепланировки, не требующие согласования, когда в конструктивные особенности квартиры внесены самые минимальные изменения – например, остеклена лоджия или установлены новые окна. 

Но порой даже такое незначительное изменение, как демонтаж двери из гостиной в кухню или снос встроенного шкафа в прихожей может потребовать согласования – по настоянию банка или управляющей компании. Формально все эти изменения нуждаются в согласовании, но чаще всего и УК, и банк, и прочие организации не обращают на них внимания.

Процедура согласования перепланировки зависит от масштаба произведенных в квартире изменений. По словам специалистов, выделяют два типа перепланировок.

Первый тип. К нему относятся изменения, не затронувшие несущих стен. Для узаконивания такой перепланировки достаточно иметь проект.

Второй тип. Изменения, при которых затронуты несущие конструкции – например, сделаны дверные проемы в несущих стенах. До начала таких работ необходимо вызвать специалиста, чтобы он определил возможность запланированных изменений, провел расчеты и составил перечень работ. Далее необходимо разработать проект. Как показывает практика, при грамотном подходе к делу можно согласовать самую сложную перепланировку.

RE

Согласование перепланировок, или о том, как узаконить «неузаканиваемое»

К сожалению, не всегда квартиры устраивают их владельцев с точки зрения планировки, поэтому многие стремятся различными путями оптимизировать пространство, сделать его более удобным и функциональным для проживания семьи. В ходе перепланировок часто в несущих стенах появляются проемы, сдвигаются отопительные стояки или объединяются кухни с лоджиями. 

Это допустимо только в том случае, если в результате произведенных изменений не наносится ущерб прочности всего дома и не нарушается функционирование коммуникаций. При наличии правильного инженерного обоснования о соблюдении всех утвержденных норм есть все шансы, что перепланировка будет узаконена.

По сути, перепланировку можно и не согласовывать, если только вы не планируете продавать квартиру. Если же объект с перепланировкой выставлен на продажу, и появляется покупатель-ипотечник, тогда согласование изменений станет необходимостью. При сравнении технического и кадастрового паспорта в банке увидят, что имеются неузаконенные изменения. Кроме этого, для оценки квартиры еще до сделки ее посетит оценщик, который тоже не пропустит наличие несогласованных изменений в планировке жилья.

Однако сегодня не все так однозначно. У разных банков – разная позиция относительно перепланировок. Есть банки, готовые взять объект с несогласованной перепланировкой в залог, при условии, что изменения произведены не слишком кардинальные. 

Нередко в банке требуют от нового собственника расписку о том, что тот обязуется в определенный срок произвести согласование имеющихся в квартире изменений. Однако на деле, как говорят риелторы, никто впоследствии не проверяет, было ли выполнено собственниками это обещание.

Если сделка купли-продажи происходит без привлечения банка, то обычно кадастровый паспорт покупатели не требуют, поэтому они могут и не узнать до сделки о том, что в квартире есть перепланировка. И даже если каким-то образом эта информация доходит до покупателя, обычно они не требуют у продавца узаконить ее – чаще срабатывает извечное русское «авось», да и нередко времени на согласование перепланировки до сделки уже нет. 

Однако опытные специалисты по недвижимосьти считают, что к перепланировкам нельзя относиться безответственно. Лучше все-таки настоять на том, чтобы продавец провел согласование изменений, так как в будущем, возможно, покупателю придется потратить немалые средства на эту процедуру – ведь неизвестно, как может измениться законодательство. 

Да и самим продавцам не помешает, если их перепланировка будет согласована – рынок сегодня просто переполнен предложениями, и покупатели скорее остановятся на квартире без перепланировок, чем выберут объект с такими проблемами.

RE

Почему выгодно покупать жильё в новостройки?

Дома, построенные в соответствии современными техническими нормами, рассчитаны на 100 и более лет эксплуатации. Фактический срок службы новых жилых зданий равен 150 годам.
Первые 10-15 лет инженерные сети, построенные по последнему слову техники, не будут требовать ремонта.
Квартиры в новых домах теплые, так как используются современные материалы для утепления и устанавливаются герметичные пластиковые окна.
Обязательная комплектация каждого нового дома – современные лифты, пассажирские и грузовые.
Продуманные эргономичные планировки.
Часто квартиры в новостройках сдаются с оборудованными санузлами и установленным оборудованием в кухне.
Уровень противопожарной безопасности в новых домах гораздо выше, чем в домах старого образца.
Окружающая инфраструктура жилых комплексов строится с учетом потребностей их жителей.
И главное – цена квадратного метра жилья в новостройке практически не отличается от стоимости «метра» в домах вторичного жилого фонда.

Помимо вышеуказанных достоинств, квартиры в новых домах Краснодара подразумевают возможность выделения отдельных зон или осуществления перепланировки для определенных бизнес-задач. В первую очередь это относится к недвижимости на первых этажах.
Приобрести помещение на первом этаже новостройки и сделать из него магазин, кафе или салон красоты будет значительно выгоднее, чем покупать торговое здание – в этом можно убедиться, сравнив стоимость квадратного метра у застройщика с ценой, определённой независимой оценочной экспертизой.

RE

Критерии выгодной квартиры от застройщика в Краснодаре.

По мнению покупателей, у выгодной квартиры в новом доме должны быть следующие характеристики:
Дом расположен в активном, густонаселенном и развитом городском районе;
Присутствует устроившееся транспортное сообщение с центром и другими районами;
Окружающая территория благоустроена;
Рядом развитая инфраструктура – детские сады, школы, больницы, Магазины, развлекательные заведения, кафе и рестораны;
Высокое качество зданий и просторные планировки;
Возможность различных способов оплаты покупки в стадии строительства (по ДДУ, с помощью беспроцентных займов, с привлечением ипотечных средств, за наличные и т.д.);
Подключение коммуникаций;
Возможность выполнения дизайнерской перепланировки;
Приближенность к центральным районам города.

RE

Чем хороши квартиры в новостройках Краснодара?

Жилье в новостройках Краснодара – это большой выбор предложений, различающихся по классу и уровню качества домов. Чтобы приобретение квартиры в новостройке стало максимально выгодным мероприятием, важно скрупулезно проанализировать рынок и определить наиболее перспективные объекты, исходя из индивидуальных предпочтений.

Покупка недвижимости может преследовать различные цели – одним покупателям нужна недвижимость для постоянного проживания, для других новая квартира будет источником постоянного дохода при сдаче ее в аренду, третьи планируют использовать жилье сезонно, во время отдыха.

В любом из этих случаев выгоднее и разумнее покупать новостройку – в этом уверено большинство риелторов с опытом.

В чем же достоинства квартир в новостройках?

Жилые комплексы от застройщиков и целые кварталы новых современных домов в Краснодаре сегодня отвечают всем нормам – и европейским, и российским. Застройщики используют передовые строительные технологии, современные инженерные решения и качественные материалы.

Сегодня новостройки в краевой столице сдают вместе с благоустроенной придомовой территорией, новыми коммуникациями и собственной развитой инфраструктурой.

Жилые кварталы Краснодара – это большие комплексы жилых зданий, зданий общественного назначения, а также сооружения, имеющие бытовое значение (котельные, компании лифтового сервиса, управляющие организации).
На территории новых жилых кварталов строят подземные паркинги, автостоянки, а также торговые центры, детские сады и школы.
Излишне говорить, что в обязательном порядке здесь должны быть дороги с качественным покрытием и остановки общественного транспорта.

RE