"📌Бойко о недвижимости" — @investclubBoyko Telegram-kanali

📌Бойко о недвижимости

26 May, 18:11

Неудачный кейс

Вижу, что тема флиппинга многих заинтересовала, поэтому готова подсветить вам неудачный кейс покупки под ремонт с целью заработка.

В сентябре 2023 года мы продали апартамент в МФК SLAVA за 36,7 млн руб. Этот кейс я описывала тут - это прекрасный инвестиционный пример. Доходность - 150% за 2 года и 4 мес ‼️

Так вот покупателями нашего апарта были профессиональные флипперы. В тот момент они одновременно выкупали 5 апартов только в этом объекте. Также в работе у них было несколько других проектов.

Так вот ремонт покупатели сделали за 4,5 месяца и 1 февраля вышли в продажу за 51 млн руб. Дальше раз в месяц они начали снижаться⬇️ по 1-1,5 млн руб и сейчас стоят за 44,5 млн руб.

Для флиппера - это провал: долгий срок продажи, выход из проекта по себестоимости, фиксация убытков из-за недополученной прибыли. А покупка была за наличные. Мне лично очень обидно за покупателя, но радостно за моих клиентов.

Они спрашивали - есть ли смысл делать ремонт и продавать с ремонтом. Я четко сказала, что нет и оказалась права.

Upd: Ссылка на объявление удалена по просьбе покупателя. Из уважения я пошла им навстречу.

А как вам кажется, в чем проблема этого апартамента? Почему он не продается?

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

Продажа Slava - done ✅ Знаю, вы любите мои рассказы про закрытые инвестиционные циклы - покупка и продажа со мной. Вчера подписали сделку по продаже апартамента в комплексе Slava. Помню этот сумасшедший старт продаж, когда при каждом новом выводим в продажу пуле апартаментов был прирост уже +10%....

2k 0 21 31 31

📌Бойко о недвижимости

26 May, 16:34

На Инсайдер. Главный по домам подписалось уже более 80 тысяч человек

И понятно, почему — это самый злой телеграм-канал про застройщиков. Освещает все скандалы, интриги и кирпичные расследования, чтобы вы знали, где лучше покупать недвижимость😎

Из последнего:
→Уникальный лот: в Краснодаре застройщик «ЕкатеринодарИнвест-Строй» строит ЖК «Екатерининский парк» рядом с ж/д дорогой и аэропортом

→Строители «Самолета» оставили сюрприз владельцу квартиры ЖК «Горки Парк» в виде💩🍾

→Балка от фасада дома чуть не убила ребенка в столичном ЖК «iLove» от «КОРТРОС»

→Дольщики ЖК «Прибрежный парк» от «Самолета» уже 8 месяцев не могут получить ключи от квартир

→В Бирюлёво Восточное москвичи вышли против массовой застройки от «Самолета» жилым комплексом «Квартал Герцена»

Будь в курсе дел любимых и не очень застройщиков👇🏻@cool_construction

Анонимно делитесь своими историями о застройщиках и жалуйтесь на них в бота: @construction_insider_bot. Коллеги опубликуют!

2.2k 0 1 8

📌Бойко о недвижимости

23 May, 15:19

Работать с нами приятно и полезно

Начну с конца: реалити кейс - как заработать 14 млн руб.

Весной прошлого года ко мне пришла моя подруга и попросила выбрать ей квартиру под флиппинг.

Мы вначале смотрели вторичку, потом покрутили варианты и пришли в выводу, что так как у нее 2-е детей, то гораздо эффективнее будет купить квартиру на ключах от застройщика в семейную ипотеку.

Мы пытались купить квартиру с ЖК Настоящее, но сделка сорвалась. Я описывала этот кейс тут.

И вот в июле 2023 года мы выбрали квартиру в ЖК West Garden 69 квм на 8 этаже с хорошим видом во внутренний двор в сторону Золотых ключей.

Цена покупки - 34,5 млн руб, полная стоимость в договоре.

Это был момент после ввода дома в эксплуатацию, но мы, как всегда, всё организовали и оформили ипотеку на новостройку.

Покупка для нас была удачная - у застройщика аналогичных квартир оставалось пару штук и стоили они уже по 39 млн руб.

Продавцу переуступки повезло меньше - он купил эту квартиру в ноябре 2021 года у застройщика за 31,7 млн руб.
Причем в рыночную ипотеку, так как размер кредита был 25 млн руб.

Квартиру он продавал со своим брокером, с кем же и покупал этот объект у застройщика, причем называл это инвестицией. Сомнительно, но ладно.

Ключи моя подруга получила в декабре 2023 года, по графику, и приступила к ремонту. Ремонт почти готов, поэтому мы выводим квартиру в продажу.

Добавлю немного математики:
Покупка - 34,5 млн руб, из них:
❕Свои - 22,5 млн руб
❕Семейная ипотека - 12 млн руб

Затраты на ремонт - 10 млн руб

Одидаемая цена продажи - 63 млн руб (у нас уже 8 заявок на просмотр, начинаем на следующей неделе).

📌Расчет:
Собственные средства:
❕ПВ - 22,5 млн руб
❕% по ипотеке - 0,7 млн руб (округл за год)
❕Ремонт - 10 млн руб
Итого: 33,2 млн руб

📌Ожидаемая прибыль:
Около 14 млн руб, тк все будет зависеть от итоговой цены продажи и размера налога.

В любом случае, с учетом размазанности инвестиций в течение года владения активом, доходность 40% годовых выглядит хорошо в текущих реалиях.

Как вам такой кейс?

📌Бойко о недвижимости

5.6k 1 45 74 133

📌Бойко о недвижимости

21 May, 10:08

Гуляем на 30

С сегодняшнего дня в Сбере запускается кредитование по программе «Ипотека для IT» с увеличенным лимитом до 30 млн руб.

Условия получения:
❕Продукт: «Ипотека для IT»

❕Программы кредитования: «Приобретение строящегося жилья», «Приобретение готового жилья»

❕Процентная ставка: от 6 до 10,1%

❕Сумма кредита: от 18 500 000 до 30 000 000 рублей

Реальная величина ставки, которая попадает в кредитный договор, рассчитывается как средневзвешенная ставка и зависит от соотношения сумм по ставке госпрограммы и по рыночным условиям.

На реальном примере.
📌Дано:
Цена квартиры - 40 млн руб
Наличные на первый взнос - 15 млн руб (37,5%)
Ипотека - 25 млн руб, из них:
❕18 млн руб по ставке 5%
❕7 млн руб по ставке 17,5%
Итоговая ставка по ипотеке получится 8,5%.

Но бывает и другой вариант, когда ипотека выдается траншами в рамках одного кредитного договора:
❕один транш - по гос поддержке
❕второй транш - по рыночной ставке.

При досрочном погашении заемщик может выбирать, какой конкретно транш он гасит. Выгоднее, конечно, гасить транш с рыночной ипотекой.

Но с таким схемами работают все меньше банков и не по всем программам. Мы делаем такие сделки с РосБанком.

📌Бойко о недвижимости

6.4k 2 78 10 34

📌Бойко о недвижимости

20 May, 11:32

Размышления за кофе

Я часто говорю, что мои консультации на 50% - это курс психологической помощи. Мне самой нужна была такая помощь перед первой покупкой - я не знала, с кем профессионально поговорить. Не с другом за кофе, а с человеком, кто учтет все мои вводные данные и поможет найти верное решение.

Но о чем это я?

15 мая застройщикам разослали письмо «счастья», в котором говорится, что если вы до 7 мая не получили положительное заключение экспертизы, то проект в топку.
А почему подготовиться не дали? Почему всё задним числом?

А помните нововедения с ограничением количества льготных ипотек на одного заемщика в декабре 2023?
А изменение минимального размера первого взноса с 15 до 20% в сентябре 2023?

Так к чему же я все-таки веду?

А к тому, что в нашей стране подготовиться к изменениям сложно, поэтому, если есть цель купить квартиру, то откладывать покупку не стоит.

Еще размышляла про сущность «ожидающих людей».

Есть 2 типа людей:
🫥 Я беру и делаю, да, я иногда ошибаюсь, но я дорожу своим опытом
🫥 Я посмотрю со стороны, как Вася разобьет себе лоб, а сам фарфор из шкафа достану к празднику

Меня просили высказывать своё мнение относительно перспектив рынка. Я считаю, что рынок растет и будет расти. Но есть те, кому норм взять квартиру с ужасным видом, расположенную у лифта, в углу дома, но зато со скидкой, чтобы потом говорить «ну я ж говорил, что скидки будут». И они обязательно дождутся.

📌Бойко о недвижимости

5.3k 1 22 44 86

📌Бойко о недвижимости

16 May, 19:09

Ох уж эти 28!

Сегодня все обсуждают информационное письмо‼️ (не указ, не предписание), разосланное Москомэкспертизой «по списку рассылки».

Ссылается оно на «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», которые были приняты в 2003 году и носили всё это время рекомендательный характер:
1к - не менее 28 квм
2к - не менее 44 квм.

Но после Указа Президента, подписанного в начале мая, «о национальных целях развития России до 2030 года и на перспективу до 2036 года», эти СНиПы заиграли новыми красками.

Президент поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем из расчета не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году, а также повысить доступность новостроек‼️

Смотрю я на эти 2 документа и понимаю, как у нас в стране многое нелогично. Повысить доступность через увеличение площади квартиры❓Или через отказ от льготных ипотек для большинства категорий граждан❓Или через поддержание высоко уровня ключевой ставки❓
Это некорректные методы!

Предполагается, что если по состоянию на 7 мая 2024 года проект не получил положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство, то при наличии в проекте квартир площадью меньше 28 квм, он эти документы и не получит. Опять идти на перепроектирование? А это плюс полгода к срокам.

А что делать с теми проектами, которые готовятся к старту и уже собрали брони без РнС❓

На минуточку: в московских новостройках средняя площадь студии в 2024 году составляет 23,6 м2. На студии приходится около 18% предложения в новостройках столицы‼️ То есть после появления документа Москомэкспертизы бОльшая часть спроса перестанет удовлетворяться.

Кто же этот спрос создает?

1️⃣ Молодёжь, кто покупал первое жильё
одиночки
2️⃣ Инвесторы, припарковывающие льготку, кто покупает такие квартиры либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду

Что дальше?

1️⃣ Заморозка выходов новых проектов
2️⃣ Подорожание студий в уже продающихся объектах
3️⃣ Подорожание средней стоимости квартиры, т.е. увеличение суммы сделки
4️⃣ Подорожание аренды через 5 лет на такие объекты, тк они были куплены дороже их предшественников такой же функциональности
5️⃣ Частичное смещение спроса из студий в более дорогой сегмент (ориентировочно не более 10%)
6️⃣ Уход инвесторов из недвижимости в другие сегменты, тк порог входа возрастет
7️⃣ Переток части любителей пассивного дохода, уже пристроивших льготную ипотеку, в апартаменты, где эти правила не применяются.

Я и коллеги, работающие у девелоперов в юридических департаментах, надеемся, что могут быть послабления в этой истории, по крайней мере на первое время. Например, если договор с генпроектировщиками уже заключен, то проект могут пропустить или заключения будут выдавать «задним числом». Иначе мы не увидим выходов новых проектов и очередей в ближайшие 6 месяцев, так как во всех проектах класса ниже премиум есть студии меньше 28 квм.

Есть у меня предположение, что отказ от маленьких студий обусловлен стратегией государства на расширение семей - типо подкопи на однушку, где будешь вить гнездо. По мне так своя студия больше способствует рождаемости, чем жизнь с родителями. Время покажет, насколько это правильное решение. Мне оно кажется радикальным и несвоевременным. А вам?

📌Бойко о недвижимости

8.8k 5 91 106 99

📌Бойко о недвижимости

15 May, 18:34

На старт! Внимание! Марш!

На этой неделе случилось 2 новых старта - Мангазея и Инград.

Алия так и продолжает кокетничать и прихорашиваться. Возможно, к концу месяца все-таки сумеет решиться.

Старт Мангазеи на Речном привлек часть клиентов, кто не успел войти в Легенду.
Дешевые студии и 2е в проекте закончились ооочень быстро. В 11:00 уже не было лотов, которые бы заинтересовали инвесторов. Хорошо, что наши клиенты были записаны на 9:00 на встречи с менеджерами и успели выбрать себе то, что хотели.

Но были подписчики, кто в середине дня стал писать по ссылке в посте, но дешевых вариантов для них уже не было.

Поэтому могу вам подмигнуть - вчера ФСК вывел в продажу новый объем в проекте Sky Garden. Есть квартиры с чистовой отделкой.

Но вывел хитренько:
🧐заходишь на сайт - ничего нет
🧐звонишь своему менеджеру - и тебе выводят недорогие лоты. Как, например, сегодня в сториз.
Есть студии с 2-мя окнами 27 квм за 10,3 млн руб с white box. Такие же варианты с чистовой отделкой - 12,6 млн руб.

Также у нас есть ещё один проект из недорогих новых в загашнике со схожим бюджетом.

Если у вас есть потребность приобрести квартиру с небольшим первым взносом в Москве, пишите НА МИНИМАЛКАХ в 💌

📌Бойко о недвижимости

6.9k 1 23 19 31

📌Бойко о недвижимости

14 May, 23:42

Сегодня весь день СМИ трубили о горящей квартире в Люберцах. Причиной возгорания был поджег, совершенный невменяемой девушкой.

К сожалению, инцидент произошел в квартире моего близкого друга. История может быть полезной для читателей моего канала, поэтому я расскажу её целиком.

Мой друг давно зарабатывает на сдаче в аренду квартир. Свою 4-х комнатную квартиру в Люберцах он разделил на 4 студии и сдавал их официально по договору. В одной из них и проживала наша пироманка. Договор аренды был заключен на 11 месяцев, 6 из которых она тихо мирно уже прожила, без задержек оплачивала аренду.

И вот вчера днем моему другу, собственнику квартиры, позвонили арендаторы студий с просьбой приехать в квартиру и проверить их соседку, так как в студии был очень сильный шум.

Он приехал и увидел в её квартире жуткий разгром. Смотрите видео.

Вызвал полицию. Полиция приехала, посмотрела. Сказала, что в гражданско-правовые отношения они не влезают. Девушка-арендатор встретила их голой и воющей, как волк, но их это не смутило. Они даже не приняли у него заявление. С ней пообщались, никаких признаков невменяемости не выявили и уехали. Задерживать девушку не стали.

Мой друг хотел выгнать её из квартиры, но полицейские порекомендовали оставить её проживать дальше, чтобы она смогла возместить убытки.

Друг еще не доехал до дома, как ему позвонили из полиции с рассказом о пожаре. Девушку забрали в психушку.

Резюмирую:

❕У собственника имеются полисы страхования имущества и гражданской ответственности.
Сработают ли они в подобной ситуации - я не уверена.

❕Арендаторы всех студий, естественно, разъехались, поэтому убытки у него не только от восстановления квартиры, но и потери от простоя 3-х остальных студий.

Какой вывод можем сделать из этой истории? Не знаю! Может стоит проверять арендаторов на предмет вменяемости?

Очень тебе сочувствую, мой дорогой человек🫶🏻

📌Бойко о недвижимости

7.7k 1 173 52 141

📌Бойко о недвижимости

13 May, 17:03

Легендарный облигационный выпуск

Хочу поговорить про выпуск облигаций эмитентом ООО «Легенда».

Скажу сразу - я не эксперт фондового рынка, поэтому презентую вам информацию без собственного мнения.

Ниже я буду приводить факты, которые удалось раскопать, а в комментариях прошу знающих людей поделиться вашим мнением.

1️⃣ Сейчас на бирже торгуются 2 выпуска на 7 млрд руб., оба с амортизацией: ЛЕГЕНДА1P4 с фиксированным купоном 4 млрд руб. и "зеленый" выпуск ЛЕГЕНДА2P1 – флоатер с купоном, который привязан к ключевой ставке по довольно хитрой формуле: годовая ставка, привязанная к ключевой ставке ЦБ, +5%, но итоговая доходность не сможет превысить 20%.

📌См. скрин в комментариях - самая высокая доходность среди аналогичных выпусков девелоперов.

2️⃣ В 2023 году LEGENDA первой из застройщиков жилой недвижимости выпустила зеленые облигации. Объем займа - 3 млрд рублей со сроком погашения 4 года.

📌Важно: «Легенда» должна направить полученные средства на рефинансирование затрат по строительству энергоэффективного жилья‼️

3️⃣ В апреле 2024 года вышли новости: ООО «Легенда» планирует запустить сбор заявок на выпуск двухлетних облигаций серии 002Р-02 объемом 3 млрд рублей.

Техразмещение по открытой подписке запланировано на 10 апреля. Ориентир ставки первого купона составит не выше 17,25% годовых, доходность — не более 18,68% годовых.

📌Цель привлечения: рефинансирование предыдущих затрат и развитие адресной программы‼️

Но размещение не состоялось‼️

4️⃣ Зато в конце апреля 2024 года Рейтинговое агентство «Эксперт РА» отозвало без подтверждения кредитные рейтинги облигаций ООО «ЛЕГЕНДА» серии 001Р-04 и 002Р-01 в связи с окончанием срока действия договора, а также отсутствием достаточной информации для применения действующей методологии. Ранее у долговых инструментов действовал кредитный рейтинг на уровне ruBBB-

📌Добавлю немного показателей:

❕Быстрыми темпами растут долги: с 7,1 млрд руб. на конец 2020 года до 35,9 млрд руб. на середину 2023. Долг фактически ежегодно удваивается. Облигации занимают 20,4% в структуре долга.

❕Без учета денег на эскроу-счетах показатель Чистый долг / EBITDA вырос до 5,6x. С учетом эскроу-счетов, долговая нагрузка около 2,2x по итогам 6 мес. 2023.

Справка о застройщике:

Группа строит жилую недвижимость в Санкт-Петербурге и выходит на рынок Москвы: получила разрешение на застройку первой очереди Северного речного порта. Занимает 216 место в рэнкинге Единого ресурса застройщиков по состоянию на 1 марта 2024 года. Конечный бенефициар группы: Василий Селиванов, возглавлял компанию Setl City группы Сэтл Групп до 2010 года.

За последние три года возведено 4 дома, - все с задержкой от 26 дней, до 1 года 9 месяцев.

Немного моего мнения - все-таки не удержалась.

«По данным "Эксперт РА", все привлеченные компанией в ходе размещения облигационных займов денежные средства будут направлены на частичное рефинансирование ранее понесенных затрат на строительство жилых многоквартирных домов».

Получается, что ребята финансируют старые долги, взятые под 5% годовых, новыми долгами под 20% годовых. Под строительство нового проекта в Москве вот тоже пытались взять новый займ в апреле, но что-то пошло не так.

Может я не туда полезла, но выглядит как пирамида МММ. Не находите?

📌Бойко о недвижимости

Legenda разместит облигации в шестой раз

Петербургский девелопер займет на рынке 3 млрд рублей

7k 1 35 17 40

📌Бойко о недвижимости

10 May, 15:46

Мангазея на Речном: не говорите потом, что не знали

Напишу дополнительно, чтобы ни у кого не осталось вопросов.

Мангазея на Речном: цены изветны, шахматка есть, бронирование уже нам доступно.

На старт вывели не весь объем, а пока несколько этажей.

Мы проанализировали квартирографию и отобрали несколько вариантов квартир, которые заслуживают внимания.

💰Минимальные цены:

❕Студия 25,7 м.кв. - 10,3 млн. руб
❕Е2 42,8 м.кв. - 16,3 млн. руб
❕Е3 65 м.кв. - 21,3 млн. руб

Если вас интересует покупка квартиры в этом проекте, то мы гарантированно можем поставить 10 броней на старте продаж.

Если вы хотите СПОКОЙНО получить желаемый лот на старте продаж, пишите РЕЧНОЙ в личные 💌

📌Бойко о недвижимости

8.5k 2 64 125 31

📌Бойко о недвижимости

9 May, 10:03

Level Звенигородская - официальные продажи

В конце декабря Level вывел новый проект в бронирование в районе Большого Сити. Мы с вами проект немного пообсуждали, но, в целом, старт прошел достаточно тихо. Ажиотажа точно не вызвал. Мы своим клиентам этот проект не предлагали - нас он не впечатлил.

И вот на этой неделе Level наконец объявил о возможности перехода на ДДУ. Прошло, на минуточку, почти 5 мес.

‼️Предлагаю сравнить цены - см таблицу сверху.

📌Какие делаем выводы:

1️⃣ очевидный: не зря мы не поверили в проект и не повели туда наших клиентов - проект рынок воспринял без энтузиазма раз цены остались на уровне предстарта, а по некоторым лотам даже снизились.

2️⃣ неочевидный: если посмотреть на карту новостроек, то за бюджет 16 млн руб в сопоставимой близости от центра Москвы и сопоставимого качества в метраже 37-39 квм можно взять только:

❕Level Звенигородская (без отделки, 1 кв 2028 г)
❕Life Варшавская (чистовая отделка, 4 кв 2026 г)
❕Level Южнопортовая (без отделки, 3 кв 2027 г)

А вы бы какой проект выбрали в таком бюджете?

📌Бойко о недвижимости

7.9k 1 33 37 42

📌Бойко о недвижимости

6 May, 19:50

Ну, очень стильные рендеры Foriver Residence❤️

📌Бойко о недвижимости

7.8k 1 24 10 58

📌Бойко о недвижимости

6 May, 19:48

13 мая - 3 официальных старта продаж

1️⃣ Foriver Residence от Инград

Это премиальный клубный квартал на берегу реки.

📌Дано:

5 домов
Класс - элит
Этажность - 6 этажей
Количество квартир - 81 шт, из них 11 пентхаусов 16 квартирс террасами и патио
Количество машиномест - 122 шт
К-т обеспеченности - 1,5 (очень высокий)

Без отделки

Архитекторы проекта - WALL

Проект отличается крупной нарезкой - отсутствуют студии, минимальная площадь проекта - 66 квм

📏Высота потолка:
1-й этаж - 4,54 м
Средние этажи - 3,52 - 3,90 м
Пентхаусы - 4,30 м

📍ЮАО, Даниловский р-н, Симоновская наб.
9 мин пешком до м. Автозаводская
5 мин на авто до Садового Кольца

1-я линия у реки, витражные окна в пол в лобби, натуральный камень и дерево в интерьере, ванные и гардеробные с окном, квартиры с патио и двухуровненые пентхаусы - очень стильно.

Вид из каждой квартиры открывается как минимум на две стороны света.

🏗️Срок сдачи - 4 кв 2027 года

💰Цены старта продаж:

2е с 1-й спальней - от 66,4 квм по цене 53,1 млн руб

3е с 2-мя спальнями - от 86,2 квм по цене 65,3 млн руб

4е с 3-мя спальнями - 103,3 квм по цене 87,9 млн руб

2️⃣ Мангазея на Речном

Стандартный регламент работы на старте этого проекта - бронирование осуществляется только на встрече в офисе продаж.

Но мы сотрудничаем с коллегами из Мангазеи уже давно и можем поставить брони для своих клиентов заранее.

📌Дано:

Класс 1-й очереди - комфорт-плюс

Первым в продажу выйдет квартал 8 с корпусами: 8.1 и 8.2

⛔️: третья линия от воды
✅: 2 дома - самые близкие к парку, виды на зелень, самые низкие цены из всех корпусов в проекте.

Бронирование будет бесплатным, планируют оперативно заключать ДДУ.

Состав проекта:
❕18 корпусов
❕школа на 850 мест
❕детский сад на 150 мест

📍Локация
САО, Левобережный р-н,
13 мин. ходьбы до м. Речной вокзал.

🏗Срок сдачи – 4 кв 2027 год.

💰Цены старта продаж:

Студии – от 11 до 15,9 млн руб.
1к – от 15 до 25,4 млн руб.
2к – от 21 до 26,6 млн руб.
3к – от 30,5 до 35 млн руб.
2027 года

3️⃣ 4 очередь в ЖК ALIA

Мы писали о ней тут. И вот спустя 2,5 месяца наконец-то застройщик готов к продажам квартир. А мы готовы организовывать предбронирования по данному проекту.

4 очередь ЖК ALIA готовится к продаже

Оно и понятно, в 3 очереди, которая сдается в конце 2025 года, уже 44% квартир распродано.

Что мы знаем на текущий момент про 4 очередь проекта:

📌Дано:
Состав - 6 корпусов
Вначале выводят в продажу: 3 и 4 корпуса

3 корпус (башня):
30 этажей без отделки
Высота потолка - 3 метра

4 корпус:
18 этажей с White Box
Высота потолка - 2,85 метра

📍Локация - тут
м. Спартак - 15 мин пешком
Рядом с Чкалов арена

🏗️Срок сдачи - 2 кв. 2027 г.

Проект больше семейный, поэтому студий мало - 2 стояка только в 3 корпусе. 4 корпус без студий.

💰Ориентировочные цены - 350-370 тыс руб за кв.м.

📌Вывод:
Конец весны будет богат на старты продаж. А в силу изменений условий предоставления льготной ипотеки, есть высокая вероятность, что спрос на них будет большой.

‼️Если вас интересуют брони в этих проектах, пишите нам СТАРТЫ в 💌.

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

Мангазея на Речном Через 2 недели ожидается старт продаж проекта от Мангазея на Северном речном порту. 📌Дано: Застройщик - Мангазея Класс - премиум / бизнес / комфорт-плюс Состав проекта: ❕5 кварталов/18 корпусов ❕школа на 850 мест ❕детский сад на 150 мест Этажность - 10-68 этажей Площади ква...

8.3k 1 97 8 50

📌Бойко о недвижимости

3 May, 19:40

Право первой ночи

Сегодня новостные и авторские брокерские телеграмм каналы написали о старте бронирований в проекте Dream Riva.

А мы уже неделю бронируем лоты благодаря теплым отношениям с руководством компании. И много бронируем‼️

Все-таки прямые виды на воду, организованная передача в УК квартир для сдачи в аренду и беспроцентная рассрочка на год делают своё дело.

Мы всегда приезжаем на место стройки нового проекта, осматриваемся на локации, отбираем лучшие стояки в проектах и предлагаем именно их нашим клиентам.

Особенно приятно предлагать клиентам проекты, в которых у них приоритетное право первого выбора.

Не могла не похвастаться, простите 😉

📌Бойко о недвижимости

6k 0 20 26 67

📌Бойко о недвижимости

3 May, 12:46

HighWay от Гранель - как дела?

Мы регулярно отслеживаем динамику цен в новых проектах - предложения как от застройщика, так и на вторичном рынке.

Сейчас могу отметить, что после новостей о том, что владелец девелопера Гранель стал фигурантом уголовного дела, на рынок отправилось большое количество вариантов переуступок в этом проекте и продавцы стали снижать цены (см скриншоты в комментариях).

А как он строится❓

Очень неочень‼️
За последние полгода слабая динамика строительства‼️

Отправляемся на наш.дом.рф - срок сдачи проекта планировался 2 кв 2024 года. То есть уже скоро. Смотрим на дом - а там еще окна не везде стоят и не установлены фасады.

На наш вопрос о том, почему так сильно тормозит стройка, в офисе продаж ответили, что идет смена генерального подрядчика.

А почему происходит смена ген подрядчика? Плохо строил или может Гранель плохо финансировал?

Руководство Гранель комментирует, что ключи будут передавать вовремя, но мы же опытные, в сказки не верим.

А вы верите, что вовремя сдадут?🤣

📌Бойко о недвижимости

7.6k 1 32 33 45

📌Бойко о недвижимости

30 Apr, 09:21

Мечта сбылась: ставка 2% на вторичку согласована!

Многие ждали этого уже долгие годы. И Правительство услышало молитвы и приняло такое решение 22 апреля 2024 года.

❕Процентная ставка

Льготная ипотечная программа по ставке 2%.

❕Расположение объекта покупки

Территории ДНР, ЛНР, Запорожской, Херсонской и Белгородских областей

❕Предмет покупки

Строительство или приобретение жилья, как на первичном рынке так и на вторичном рынке.

❕Категории граждан РФ, которые могут претендовать на эту ипотеку

💡Участники СВО, проходящие службу на территории Украины, ДНР, ЛНР, Запорожской, Херсонской и Белгородских областей

💡Сотрудники организаций, осуществляющих свою деятельность в отдельных федеральных органах власти, социальной сфере, здравоохранении, культуре и спорте, расположенных на спец территориях

💡Граждане, проживающие на территории Белгородской области и являющиеся собственниками жилых помещений, расположенных на территории Белгородской области, которые признаны непригодными для проживания в результате обстрелов.

Льготный кредит можно оформить до 30 апреля 2025 года‼️

📌Моё мнение:

Покупать квартиру в Луганске по рыночной ставке 16%, думаю, мало желающих. Поэтому для удержания экономически активного населения на особых территориях - инициатива верная.

Следующий шаг, который возможен, - это предоставление ипотечных кредитов на покупку новостройки в любом регионе страны под льготные 2% участникам СВО.

А как вы считаете, будет ли такая программа пользоваться спросом? Я думаю, что да.

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

Канал Кристины Бойко (ex руководитель инвест управления Инграда) о недвижимости в Москве - инсайды рынка, инвестиционные советы, разборы проектов и современных ипотечных программ. Опыт в недвижимости 16 лет. Запись на консультацию - @Boyko_znaet

10.2k 1 111 53 131

📌Бойко о недвижимости

27 Apr, 11:58

Последим за параллелями

Сегодня предлагаю посмотреть на другую льготную ипотеку - промышленную.

И вот почему⁉️

Суть промышленной ипотеки:

выдача крупных льготных кредитов в размере до 500 млн руб под льготную ставку на срок до 7 лет на строительство и приобретение промышленных площадок.

До 22 апреля 2024 ставки промышленной ипотеки были следующие:

🔆 для технологических компаний — 3%

🔆 для остальных - 5%

Разница между льготной и рыночной ставками компенсировалась банкам из бюджета полностью.

На текущий момент в рамках программы уже выданы 834 кредита на сумму 82,8 млрд руб.

А что после 22 апреля?

🔆 Ставка

Повышается до 9% и 11% соответственно.

Пока ключевая ставка ЦБ превышает 10% годовых льготные ставки по программе будут плавающие: 3% и 5% ➕ разница между 10%-ным порогом и размером ключевой ставки.

При текущем «ключе» в 16% к фиксированным ставкам прибавятся 6%.

🔆 Размер субсидии, выплачиваемой банкам

Если ключевая ставка не превышает 10%, то:
❕полный размер субсидии компенсируется для кредитов технологических компаний
❕размер ставки, уменьшенный на 2 процентных пункта для остальных.

При ставке ЦБ выше 10%
❕по новым кредитам технологическим компаниям бюджет будет компенсировать только размер этого порогового значения
❕8% — по остальным займам.

🔆 Выручка заемщика

Вводятся ограничения по размеру выручки - предприятия с выручкой до 2 млрд руб. в год и малые технологические компании с выручкой до 4 млрд руб.

К чему это я?

Вчера ЦБ оставил ключевую ставку на прежнем уровне 16%. Ранее высокая ключевая ставка уже вызывала проблемы при реализации программ льготного кредитования — из-за недостатка бюджетных лимитов приостанавливалась сельская и IT-ипотеки.

Промышленная ипотека по объемам сопоставима с льготными ипотеками на жильё. И вот так с ней поступили. Рост ставки для заемщиков колоссальный - бюджет субсидий в прежнем объеме не выдерживает.

Если вы еще думаете, стоит ли брать льготную ипотеку, то рекомендую действовать‼️

Я после майских планирую купить себе 8-ю квартиру - припарковать семейку.

📌Бойко о недвижимости

9k 1 25 11 44

📌Бойко о недвижимости

26 Apr, 17:47

Найди меня, если сможешь

Внимательный читатель из Москвы, Никита Журавлев, заметил прикол: «А где вход в спальню»?

А вы найдете?))

🤣😎🤣

📌Бойко о недвижимости

8.2k 1 12 28 60

📌Бойко о недвижимости

26 Apr, 17:38

Dream Riva.pdf

25.0Mb

Ловите презентацию проекта🫶🏻

📌Бойко о недвижимости

6.1k 0 64 1 12

📌Бойко о недвижимости

26 Apr, 15:22

Новый ЖК на курорте

Вчера нас пригласили на закрытую презентацию нового жилого комплекса от Regions Development.

В Москве на Нагатинском полуострове этот застройщик осваивает территорию в 100 га. Масштаб поражает - 100 га, принадлежащие одному застройщику. История, схожая с Шагалом, но совершенно отличная по концепту.

Итак, команда Regions Development делает упор на курорт, развлечения, сервис и благоустройство. В Москве схожих по концепции проектов нет. Вначале построили парк развлечений, озеленение территории, яхт-клуб и ресторан с открытыми бассейнами.

На территории также планируется строительство российского «диснейленда» - открытого мегапарк аттракционов.

На полуострове будет открыта новая станция метро «Остров мечты» Бирюлёвской линии (2028 год). Совместно с остановкой водного транспорта это увеличит транспортную доступность района.

Помимо развлечений на полуострове будут:
❕уже сданный ЖК Dream House
❕начальная школа (150 детей) и детский сад (50 детей)
❕новый ЖК Dream Riva (начало бронирований)
❕гостиница (строится)
❕офисный центр (строится)

Давайте теперь подробнее про жилой комплекс.

📌Дано:
Жилой комплекс - Dream Towers Riva
Застройщик - Regions Development
Класс - премиум
Статус - квартиры

Состав - 3 башни

Этажность - 24-27 этажей

Количество квартир - 790 шт
Количество машиномест - около 350 м/м (не точная цифра)(к-нт обеспеченности м/м - 44% средний)

📍Локация - тут

Высота потолка - 3,15 м в черноте

3 вида отделки - без/white box/чистовая

Обещают 95% видовых квартир

Фитнес клуб с бассейном и СПА будут открыты в соседнем здании гостиницы и жители ЖК будут иметь к ним доступ. Все собственники квартир получат членство в закрытом клубе, дающем возможность пользоваться всей инфраструктурой района со скидками и привилегиями.

🏠 Срок сдачи - конец 2027 года

В новом ЖК также будет размещаться государственный детский сад🧸

💰По ценам:
Общий ориентир дам, потом уточнюсь по мере поступления информации:
💡Цены стартуют от 421 тыс руб за кв.м.

💡Минимальная цена лота - 14,6 млн руб для студии 24 квм (608 тыс руб за кв.м).

Условия бронирования:
Сейчас начинаются закрытые бронирования. Даже деньги пока не берут. Начнут принимать платные брони только с 20 мая - 1% от суммы ДДУ.

Выход на ДДУ - середина июля 2024.

Из реально интересного: рассрочка на 1 год с ПВ 30% без удорожания. Так как у нас хорошие отношения с руководством застройщика, то проблем с переуступкой не будет.

📌Моё мнение:
Оно двоякое.

С одной стороны - круто! Такой развлекательной инфраструктуры в Москве нет. Тут и вода, и парки развлечений, и рестопаны и прогулочные зоны.

Если рассматривать квартиру как место для свободной необремененной заботами жизни или предположительно сдавать в аренду гостям парка развлечений, то кайф. Кстати застройщик на презентации обозначил возможности для передачи в УК гостиницы квартир собственником для организованной аренды.

Если рассматривать квартиру как место для жизни с детьми, то на полуострове проблемы с социалкой - нет средней школы (вчера представители застройщика обозначили планы на строительство, но стоит ли верить словам), нет поликлиник, кружком, спортивных секций.

А как вам такой формат в Москве?

Если вас интересуют закрытые бронирования в этом ЖК, то отправьте КУРОРТ нам в 💌

📌Бойко о недвижимости

9.4k 2 125 72 40

Раскрутка без денег

Как бесплатно раскрутить канал

Telegram Analytics

📌Бойко о недвижимости

Kanal geosi va tili

Toifa

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

📌Бойко о недвижимости

7 891

Kanalda mashhur

Sayt tili

Раскрутка без денег

Как бесплатно раскрутить канал

Telegram Analytics

📌Бойко о недвижимости

Kanal geosi va tili

Toifa

7 891

Kanalda mashhur