Фактическое предложение жилья в 2022 году было ~на 15% ниже, чем по данным Росстата. Это не фабрикация статистики, а методика. Но из-за этого мы систематически недооцениваем влияние дефицита готового жилья на рост цен.
Когда речь заходит об официальных данных о российской экономике есть три школы мысли:
1. Росстат врет
2. Росстат все говорит правильно
3. Какая разница, что говорит Росстат
Мы считаем: Росстат делает так, как умеет. Но когда идёт «структурная трансформация экономики» (продолжаем использовать этот термин исключительно иронично), возникает огромное пространство для ошибок и злоупотреблений «менеджментом». Это согласуется с законом Гудхарта: если вы используете какую-то метрику, как цель (KPI), она перестает отражать реальность, так как становится объектом манипуляций.
Как считает Росстат?
1. Ведомство считает ввод жилья на основании формы С-1 (0612008), которые сдают все: застройщики, реестры и т.д. На основании этих форм определяется сумма площадей всех частей жилых помещений, включая балконы/веранды/террасы, подсобные помещения в домах, построенных населением (ИЖС), столовые/буфеты в домах-интернатах. Эти метры учитываются с помощью понижающих коэффициентов.
2. Дома, построенные населением, собираются по формам 1-ИЖС и ИЖС
3. В итоге показатель «Ввод жилья в многоквартирных жилых домах» становится расчетным: считается как разница между всей суммой и домами, построенными населением. Все помещения, где можно жить, но которые не являются квартирой в прямом смысле этого слово, оседают здесь.
Подробнее можно почитать здесь.
Оценить, сколько реально вводится домов, построенных населением, не представляется возможным - это статистическая черная дыра.
Но есть место, где публикуется информация о многоквартирных домах* (МКД) - ЕИСЖС. Здесь мы можем узнать о характеристиках всех строящихся многоквартирных домов, квартиры в которых можно продавать. Поэтому строительство по реновации попадет в данные Росстата, но не попадет в ЕИСЖС.
*в ЕИСЖС есть данные и о коммерческих помещениях, смешанных проектах и тп, но так как мы собираем каждый объект отдельно, то можем это учесть, в отличие от top-down методики Росстата.
По ЕИСЖС в 2021 году вводы жилья в МКД составили 37.3 млн кв. м (43.5 у Росстата), а в 2022 - 37.0 млн кв. м (45.5 у Росстата).
Следовательно, согласно статистике Росстата в 2022 году вводы выросли на 4.6%, а в реальности с поправкой на реновацию и возможные ошибки практически не изменились (выросли не более чем на 1%).
Что это значит для рынка?
1) в 2023 году Минстрой ожидает очередного рекорда вводов - свыше 100 млн кв. м. Согласны, что рекорды будут. Даже готовы подтвердить, что МКД покажет существенный рост. Сейчас мы оцениваем примерно в 45 млн кв. м жилых метров, доступных к продаже, но ожидаем переносы сроков на следующий год.
2) 2023 и 2024 год станут периодами относительного избытка предложения. Однако уже сейчас видим, что темпы строительства замедляются (см. график. Заложили максимальное возможное торможение стройготовности, т.к. трудно оценить завышение себестоимости в планах в период роста стоимости стройматериалов), поэтому уже со второй половины 2024 мы снова можем вернуться к дефициту предложения, что будет толкать цены вверх. Исправить ситуацию может рост запусков некрупных проектов во второй половине текущего года, что пока не представляется возможным.
3) сегодня любые попытки объяснять происходящее с помощью аггрегированных макропоказателей - это искать ключи под фонарем, а не где потерял/а.
#жилье
@unexpectedvalue
Когда речь заходит об официальных данных о российской экономике есть три школы мысли:
1. Росстат врет
2. Росстат все говорит правильно
3. Какая разница, что говорит Росстат
Мы считаем: Росстат делает так, как умеет. Но когда идёт «структурная трансформация экономики» (продолжаем использовать этот термин исключительно иронично), возникает огромное пространство для ошибок и злоупотреблений «менеджментом». Это согласуется с законом Гудхарта: если вы используете какую-то метрику, как цель (KPI), она перестает отражать реальность, так как становится объектом манипуляций.
Как считает Росстат?
1. Ведомство считает ввод жилья на основании формы С-1 (0612008), которые сдают все: застройщики, реестры и т.д. На основании этих форм определяется сумма площадей всех частей жилых помещений, включая балконы/веранды/террасы, подсобные помещения в домах, построенных населением (ИЖС), столовые/буфеты в домах-интернатах. Эти метры учитываются с помощью понижающих коэффициентов.
2. Дома, построенные населением, собираются по формам 1-ИЖС и ИЖС
3. В итоге показатель «Ввод жилья в многоквартирных жилых домах» становится расчетным: считается как разница между всей суммой и домами, построенными населением. Все помещения, где можно жить, но которые не являются квартирой в прямом смысле этого слово, оседают здесь.
Подробнее можно почитать здесь.
Оценить, сколько реально вводится домов, построенных населением, не представляется возможным - это статистическая черная дыра.
Но есть место, где публикуется информация о многоквартирных домах* (МКД) - ЕИСЖС. Здесь мы можем узнать о характеристиках всех строящихся многоквартирных домов, квартиры в которых можно продавать. Поэтому строительство по реновации попадет в данные Росстата, но не попадет в ЕИСЖС.
*в ЕИСЖС есть данные и о коммерческих помещениях, смешанных проектах и тп, но так как мы собираем каждый объект отдельно, то можем это учесть, в отличие от top-down методики Росстата.
По ЕИСЖС в 2021 году вводы жилья в МКД составили 37.3 млн кв. м (43.5 у Росстата), а в 2022 - 37.0 млн кв. м (45.5 у Росстата).
Следовательно, согласно статистике Росстата в 2022 году вводы выросли на 4.6%, а в реальности с поправкой на реновацию и возможные ошибки практически не изменились (выросли не более чем на 1%).
Что это значит для рынка?
1) в 2023 году Минстрой ожидает очередного рекорда вводов - свыше 100 млн кв. м. Согласны, что рекорды будут. Даже готовы подтвердить, что МКД покажет существенный рост. Сейчас мы оцениваем примерно в 45 млн кв. м жилых метров, доступных к продаже, но ожидаем переносы сроков на следующий год.
2) 2023 и 2024 год станут периодами относительного избытка предложения. Однако уже сейчас видим, что темпы строительства замедляются (см. график. Заложили максимальное возможное торможение стройготовности, т.к. трудно оценить завышение себестоимости в планах в период роста стоимости стройматериалов), поэтому уже со второй половины 2024 мы снова можем вернуться к дефициту предложения, что будет толкать цены вверх. Исправить ситуацию может рост запусков некрупных проектов во второй половине текущего года, что пока не представляется возможным.
3) сегодня любые попытки объяснять происходящее с помощью аггрегированных макропоказателей - это искать ключи под фонарем, а не где потерял/а.
#жилье
@unexpectedvalue