Портфель стройки жилья 2026: похуже, но при прочих равных негатив ждем не раньше 2028
Как обычно в повестке очень много новостей, как рухнули продажи жилья, потому что ставка высокая, льготную ипотеку поменяли, спроса нет, когда уже цены и т.д.
Как обычно дискурс сконцетрирован вокруг продаж и ипотеки, а не портфеля и запасов
Поэтому обновляем наш любимый график распроданности портфеля в зависимости от года ввода (стройготовности). Смотрим по проектам, что уже есть в ЕИСЖС, то есть имеют разрешение на строительство, на середину года.
Важно, что план по вводам может не выполняться, и часть проектов переносится в следующий год, а может переносится и на 2 года, но метры при этом остаются проданными -> не влияют на предложение. Портфель, который должен быть введен в T+4, когда становится портфелем T+3 или T+2, растет на величину запусков новых проектов, т.к. строительство с получения РНС (попадания в ЕИСЖС) занимает 2-3 года.
Что изменилось?
1️⃣ Портфель вырос на 2.1 млн квадратов. Но проекты с вводом в текущем и следующем году (T0 и T+1) сократились на ~3 млн квадратов. Весь рост идет за счет проектов с вводом в T+2 (+2.5 млн квадратов) и T+4 (+2.9 млн квадратов). То есть растет правый хвост, а левый сокращается
2️⃣Общая распроданность портфеля незначительно снизилась на 1 п.п. Количество проданных метров упало 0.5 млн квадратов, из которых 1.45 пришлось на самые ликвидные объекты с вводом в текущем году. По портфелю Т+1 и Т+2 распроданность даже выросла, а Т+3 и выше нам мало что говорит о рисках отрасли, т.к. это очень малая часть сделок
3️⃣ Тут есть три нюанса:
👉 застройщики могут умышленно придерживать лоты в почти построенных объектах в надежде продать их дороже
👉 коллеги, более глубоко погруженные в продажи подсказывают, что часть продаж, которая приходится на сделки с афилированными сторонами, растет. Это могут быть как фиктивные продажи, так и технический способ организации продаж. Это важный фактор риска, но мы не видим слишком уж аномального роста сделок, которые не оплачены деньгами (об этом позднее), чтобы говорить о системном риске
👉 По итогам прошлого года у нас были огромные переносы сроков и низкие вводы. Продажи в ЖК, которые имеют высокую задержку, всегда идут тяжелее
В общем на горизонте 1.5 лет мы не видим значимых проблем, но мы точно знаем, что количество сделок сокращается, новый формат семейной ипотеки + высокие бюджетные расходы, препятствующие снижению рыночных ставок, сдвигают продажи вправо
Отсюда главный вопрос:
*теоретическая точка безубыточности всего портфеля, при этом отдельным проектам может быть необходимо продать 90%, а некоторым достаточно и 50%
1/2
@unexpectedvalue
Как обычно в повестке очень много новостей, как рухнули продажи жилья, потому что ставка высокая, льготную ипотеку поменяли, спроса нет, когда уже цены и т.д.
Как обычно дискурс сконцетрирован вокруг продаж и ипотеки, а не портфеля и запасов
Поэтому обновляем наш любимый график распроданности портфеля в зависимости от года ввода (стройготовности). Смотрим по проектам, что уже есть в ЕИСЖС, то есть имеют разрешение на строительство, на середину года.
Как читать:
🔹Т0 - сколько жилой площади будет введено в остаток года наблюдения. Например, на 30.06.2024 ярко желтый столбец показывает, что до конца 2024 года по плану должно быть введено 27.2 млн квадратов (заштрихованный столбец), из которых 17.7 млн квадратов продано (сплошная заливка).
🔹Т+1 - сколько жилой площади должно быть введено в следующей году после года наблюдения. Например, на 30.06.2024 ярко желтый столбец показывает, что в 2025 году по плану должно быть введено 42.3 млн квадратов (заштрихованный столбец), из которых продано 16.5 млн квадратов (сплошная заливка)
🔹T+N - аналогично Т+1, но по плану ввода на N лет вперед
Важно, что план по вводам может не выполняться, и часть проектов переносится в следующий год, а может переносится и на 2 года, но метры при этом остаются проданными -> не влияют на предложение. Портфель, который должен быть введен в T+4, когда становится портфелем T+3 или T+2, растет на величину запусков новых проектов, т.к. строительство с получения РНС (попадания в ЕИСЖС) занимает 2-3 года.
Что изменилось?
1️⃣ Портфель вырос на 2.1 млн квадратов. Но проекты с вводом в текущем и следующем году (T0 и T+1) сократились на ~3 млн квадратов. Весь рост идет за счет проектов с вводом в T+2 (+2.5 млн квадратов) и T+4 (+2.9 млн квадратов). То есть растет правый хвост, а левый сокращается
2️⃣Общая распроданность портфеля незначительно снизилась на 1 п.п. Количество проданных метров упало 0.5 млн квадратов, из которых 1.45 пришлось на самые ликвидные объекты с вводом в текущем году. По портфелю Т+1 и Т+2 распроданность даже выросла, а Т+3 и выше нам мало что говорит о рисках отрасли, т.к. это очень малая часть сделок
3️⃣ Тут есть три нюанса:
👉 застройщики могут умышленно придерживать лоты в почти построенных объектах в надежде продать их дороже
👉 коллеги, более глубоко погруженные в продажи подсказывают, что часть продаж, которая приходится на сделки с афилированными сторонами, растет. Это могут быть как фиктивные продажи, так и технический способ организации продаж. Это важный фактор риска, но мы не видим слишком уж аномального роста сделок, которые не оплачены деньгами (об этом позднее), чтобы говорить о системном риске
👉 По итогам прошлого года у нас были огромные переносы сроков и низкие вводы. Продажи в ЖК, которые имеют высокую задержку, всегда идут тяжелее
В общем на горизонте 1.5 лет мы не видим значимых проблем, но мы точно знаем, что количество сделок сокращается, новый формат семейной ипотеки + высокие бюджетные расходы, препятствующие снижению рыночных ставок, сдвигают продажи вправо
Отсюда главный вопрос:
успеют ли застройщики распродать объекты Т0, Т+1 и Т+2 до ввода в эксплуатацию на 75%*?
*теоретическая точка безубыточности всего портфеля, при этом отдельным проектам может быть необходимо продать 90%, а некоторым достаточно и 50%
1/2
@unexpectedvalue