Механика недвижимости

📊 Где сейчас самая низкая ипотечная ставка — обзор ставок по ипотеке август 2026

Рыночная ипотека в России остается дорогой: ставки в банках — от 15,9% до 19,45% годовых. Средний уровень — около 18,7%.

ТОП самых низких ставок:

🥇 Кубань Кредит — 15,9%
🥈 Т-Банк — 16,9%
🥉 Банк Санкт-Петербург — около 17%
🟢 Абсолют Банк — около 18,6%
🟢 МКБ — около 18,7%
🟢 Сбер — около 18,7%
🟢 ВТБ — 19,4%
🟢 Транскапиталбанк — 19,45%

Для сравнения брали стандартный сценарий: квартира 12 млн ₽, ипотека 8,4 млн ₽, первоначальный взнос 30%, срок 20 лет.

Полную таблицу закинули в комментарии 👇

#ипотека@bazaestate

🏠 Недвижимость Live 📲 Max

Дом на озере Комо выставили на продажу за 5,4 млн рублей — дешевле однокомнатной квартиры в Челябинске. В доме есть спальня, кухня, ванная и просторная терраса с видом на озеро. До Комо можно доехать за 15 минут, до аэропорта Милана — чуть больше часа. @bank

Не было заботы - купила баба порося
(поговорка)

- здравствуйте, я тут квартиру подобрал, надо документы проверить.

Обычная фраза, обычного клиента, обычный договор …… так казалось.
Когда вы читаете документ – надо понимать, что в нем написано, иначе вы рискуете попасть в капкан.
Читаю документ основания: договор купли продажи 2017 года, удостоверенный нотариусом, между неким гражданином, его несовершеннолетним сыном в качестве продавцов и покупателем, в документе за несовершеннолетнего Сергея Петровича Чернова 2003 г.р. действует его отец Петр Иванович Чернов 1978 г.р., расчеты производятся наличными деньгами (кэшем) – ничего необычного, мое внимание привлек покупатель – Иван Генрихович Чернов 1954 г.р. а так же решение органов опеки и попечительства о продаже данной квартиры, согласно которому Чернов СП 2003 года одновременно с продажей своей доли покупает у Чернова ИГ 1954 г.р. квартиру.

Красный флажок прямо семафорит, не хватает только сирены «ВНИМАНИЕ».⛔️ Все лежит на поверхности, органы, которым положено следить за законностью прошляпили.

В итоге мои подозрения подтвердились, обычная справка из ЗАГСа показала - Иван Генрихович Чернов является родным дедушкой Сергея Петровича Чернова.

То есть мне стало сразу понятно, схема старая, сделка между дедом и внуком совершена для виду, что бы потом продать квартиру на сторону, деньги между сторонами не передавались, сделка:

💫 во-первых, мнимая, притворная:

⚖ 📌
ст.170 ГК РФ

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

💫 Во-вторых

⚖ 📌
п.3 ст. 37 КГ РФ

«Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. Исключение — передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также запрещено представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна/попечителя или их близкими родственниками.»

💫кто такие близкие родственники?

⚖ 📌
Исходя из смысла ст.14 СК РФ:

«Близкими родственниками признаются родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

То есть, возмездная сделка между несовершеннолетним внуком и дедом может быть признана недействительной по любому перечисленных оснований. А чем это грозит? Расторжение договора грозит аннулированием последующих договоров.

А вы насколько внимательно читаете документы или ка 90% людей читают кредитный договор - наискосок?

Не было заботы - купила баба порося
(поговорка)

- здравствуйте, я тут квартиру подобрал, надо документы проверить.

Обычная фраза, обычного клиента, обычный договор …… так казалось.
Когда вы читаете документ – надо понимать, что в нем написано, иначе вы рискуете попасть в капкан.
Читаю документ основания: договор купли продажи 2017 года, удостоверенный нотариусом, между неким гражданином, его несовершеннолетним сыном в качестве продавцов и покупателем, в документе за несовершеннолетнего Сергея Петровича Чернова 2003 г.р. действует его отец Петр Иванович Чернов 1978 г.р., расчеты производятся наличными деньгами (кэшем) – ничего необычного, мое внимание привлек покупатель – Иван Генрихович Чернов 1954 г.р. а так же решение органов опеки и попечительства о продаже данной квартиры, согласно которому Чернов СП 2003 года одновременно с продажей своей доли покупает у Чернова ИГ 1954 г.р. квартиру.

Красный флажок прямо семафорит, не хватает только сирены «ВНИМАНИЕ».⛔️ Все лежит на поверхности, органы, которым положено следить за законностью прошляпили.

В итоге мои подозрения подтвердились, обычная справка из ЗАГСа показала - Иван Генрихович Чернов является родным дедушкой Сергея Петровича Чернова.

То есть мне стало сразу понятно, схема старая, сделка между дедом и внуком совершена для виду, что бы потом продать квартиру на сторону, деньги между сторонами не передавались, сделка:

💫 во-первых, мнимая, притворная:

⚖ 📌
ст.170 ГК РФ

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

💫 Во-вторых

⚖ 📌
п.3 ст. 37 КГ РФ

«Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. Исключение — передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также запрещено представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна/попечителя или их близкими родственниками.»

💫кто такие близкие родственники?

⚖ 📌
Исходя из смысла ст.14 СК РФ:

«Близкими родственниками признаются родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

То есть, возмездная сделка между несовершеннолетним внуком и дедом может быть признана недействительной по любому перечисленных оснований. А чем это грозит? Расторжение договора грозит аннулированием последующих договоров.

А вы насколько внимательно читаете документы или ка 90% людей читают кредитный договор - наискосок?

😂57% покупателей в Москве не купят квартиру без парка рядом — сообщает MR…
Именно поэтому большинство из них покупают жилье в новостройках в окружении дремучей реконструируемой промки. Как говорится, приземляем желаемое к действительному.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

⚡️ Какие сделки с недвижимостью могут потребовать дополнительной проверки

⭐ Росфинмониторинг перечислил признаки подозрительных операций с недвижимым имуществом, при выявлении которых риелторам следует провести углубленный анализ сделки.

💬 В своем сообщении ведомство напоминает, что организации и ИП, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, относятся к числу участников системы противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (ПОД/ФТ).

В частности, повышенного внимания требуют следующие признаки:

🔴 сделки с недвижимым имуществом, стороной по которой выступает участник федеральных, региональных либо муниципальных целевых программ или национальных проектов, направленных на обеспечение жильем либо на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе социально незащищенных;
🔴 расчеты наличными денежными средствами;
🔴 совершение сделки с недвижимым имуществом по цене, отличной от рыночной;
🔴 осуществление оплаты третьим лицом, не являющимся родственником;
🔴 осуществление сделки с недвижимым имуществом, стороной по которой выступает нерезидент;
🔴 многократная покупка и (или) продажа одним физическим лицом объектов недвижимости;
🔴 многократное совершение физическим или юридическим лицом сделок с одним объектом недвижимости;
🔴 осуществление сделки с недвижимым имуществом, стоимостные характеристики которого явно не соответствуют предполагаемому уровню благосостояния клиента;
🔴иные признаки.

В Росфинмониторинге при этом уточнили, что наличие приведенных критериев само по себе не свидетельствует о противоправном характере операций (сделок).

❗️ Вместе с тем выявление риелторами указанных признаков является основанием для проведения углубленного анализа операций (сделок), пересмотра уровня риска клиента и принятия решений в соответствии с требованиями законодательства о ПОД/ФТ и правилами внутреннего контроля.

🏠 Недвижимость Live 📲 Max

⚡️ Отказали в ипотеке — задаток можно вернуть? Верховный суд разъяснил

Является ли отказ покупателю в ипотеке основанием для того, чтобы признать, что сделка не состоялась не по вине покупателя и он может возвратить задаток, переданный за квартиру, разъяснил Верховный суд.

Покупатели передали продавцу квартиры задаток, но оформить основной договор не смогли: банк отказал им в ипотеке.
Покупатели потребовали вернуть деньги, заявив, что сделка сорвалась не по их вине.

Но Верховный суд встал на сторону продавца.

Почему? В предварительном договоре не было указано, что покупка зависит от получения ипотеки. Также стороны не прописали конкретный вид кредита.

❗️ Поэтому отказ банка в выдаче ипотеки не стал основанием для возврата задатка.

Три инстанции исковое заявление удовлетворили, посчитав, что основной договор не был заключен по независящим от сторон обстоятельствам, вследствие чего выплаченная денежная сумма подлежит возврату. Ответчики подали жалобу в ВС России, указав, что выводы судов носят ошибочный характер.

Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение. Коллегия по гражданским делам разъяснила, что исходя из буквального толкования условий предварительного договора, у истцов есть возможность использовать как кредитные, так и собственные денежные средства для внесения платы за квартиру. Кроме того, конкретный вид кредита не закреплен. Соответственно, обстоятельства, связанные с отказом банков в выдаче ипотеки, не свидетельствуют о наличии объективной невозможности исполнения возникших обязательств.

Вывод: если покупатель хочет защитить себя на случай отказа банка, это условие лучше прямо прописывать в предварительном договоре.

#судебное@bazaestate

🏠 Недвижимость Live 📲 Max

🤓Для тех, кто приуныл. Например, США переживают самую продолжительную рецессию на рынке жилья в новой истории.

Индекс незавершённых сделок (Pending Sales) в июле 2026 года составил 71,2. Второй самый низкий июльский показатель за всю историю наблюдений, что на 33% ниже допандемийной нормы и на 40% ниже пика пандемии.

Такое затяжное падение спроса связано с ростом ставок по ипотеке и снижением доступности жилья, а слабеющая динамика заявок на ипотеку намекает, что ближайшие месяцы могут стать одними из худших для продаж жилья за весь текущий цикл, сообщает NAR (National Association of Realtors)

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤔В Австралии (так же как и в России) значительная часть покупателей откладывает сделки с недвижимостью, рассчитывая на дальнейшее падение цен до 15–20%.

По словам ипотечного брокера Bishnu Aryal, некоторые клиенты даже после одобрения кредита отказываются от покупки.

При этом рынок настаивает, что исторически столь глубокие падения маловероятны. За последние 40 лет крупнейшее снижение совокупных цен в столицах составило 8,2%, поэтому опытные инвесторы предпочитают использовать коррекцию для переговоров, а не пытаться угадать дно рынка.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🧐В середине 2026 года общество наконец узнало о проблеме незаконного распила квартир на студии. Поздравляем. Проблеме уже лет пять, если не больше, а отдельные умельцы не первый год продают курсы и тренинги для желающих озолотиться на таком «редевелопменте».

Теперь схема дошла до масштабов, когда ею заинтересовались СМИ и власти: под видом отдельных квартир покупателям продают доли в одном объекте недвижимости. Юридически человек может приобрести не самостоятельную квартиру или студию, а долю в исходном помещении — со всеми вытекающими рисками. В ход идут перепланировки и дробление помещений на множество микростудий, причем встречаются такие объекты не только в обычных квартирах, но и в нежилых помещениях.

К слову, если сейчас на ЦИАН ввести запрос «студия до 10 тысяч», вы увидите тонны этого перепланировочного трэша: в цоколях, подвалах, на первых этажах… Выглядит как отдельное жилье, продается как отдельное жилье, а по документам это доля с непонятным статусом в союзе неясно с кем.

Так что проблема здесь не в том, что внезапно появился новый способ нарезать недвижимость. Новость скорее в том, что многолетняя полуподпольная индустрия наконец стала достаточно заметной, чтобы о ней начали говорить вслух.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓В Казахстане в августе возобновляется женская ипотечная программа «Ұмай», а осенью ожидается запуск первой исламской ипотеки, которая будет работать без классической процентной модели.

На «Ұмай» направят около 45 млрд тенге: женщины от 18 до 65 лет смогут получить до 50 млн тенге на срок до 25 лет, при этом купить можно как новостройку, так и жильё на вторичном рынке.

Исламская ипотека пока находится на стадии подготовки и после законодательных изменений будет доступна всем желающим независимо от вероисповедании. Эксперт, Александр Пак, ожидает, что обе программы поддержат спрос, но вряд ли существенно изменят цены по всему рынку.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен