Говорит Павел Люлин

У Михаила Жуховицкого вышел в запретнете интересный пост: по его информации, в Москве резко расширяется круг компаний для выездных налоговых проверок, а порог потенциальных доначислений снижается с 50 до 5 млн рублей. Отбор компаний и подготовка материалов все больше автоматизируются.

Сразу оговорюсь. Подтверждения именно цифр 40 тысяч компаний и порога 5 млн в официальных материалах ФНС я пока не нашел. Но сам тренд сомнений практически не вызывает. ФНС давно перешла к риск-ориентированному отбору, использует большие массивы данных и автоматические модели. Отдельные системы уже выявляют в режиме реального времени признаки подмены трудовых отношений при работе с самозанятыми.

Для управляющих компаний это очень существенная история. Эксплуатация, клининг, технический персонал, администраторы, разнорабочие - отрасль много лет активно использует аутсорсинг. И вопрос теперь будет не только в том, есть ли договор и акт. Будут смотреть, кто фактически управляет людьми, кто определяет смены, предоставляет форму и оборудование, насколько регулярно идут выплаты и работает ли человек фактически как сотрудник. Именно эти признаки ФНС прямо относит к рискам подмены трудовых отношений.

Поэтому УК придется гораздо глубже проверять подрядчиков. Дешевый клининг или эксплуатация, построенные на цепочке ИП, самозанятых и субподрядчиков, могут оказаться совсем не дешевыми после доначислений. В тендерах придется оценивать уже не только стоимость услуги, но и налоговую устойчивость модели подрядчика.

У ритейла примерно та же ситуация. Продавцы, мерчандайзеры, промоутеры, комплектовщики, курьеры, временный персонал. Если человек каждый день приходит в одно место, работает по установленному графику и получает регулярную оплату, формальное название договора постепенно теряет значение. ФНС прямо говорит о возможности доначисления НДФЛ и страховых взносов при переквалификации таких отношений

Заканчивается время, когда размер бизнеса сам по себе давал ощущение безопасности. Раньше небольшая компания могла рассчитывать, что до нее просто не дойдут руки. При автоматизированном контроле этот фактор постепенно исчезает.

Но я бы не воспринимал это только как плохую новость. Для профессиональных управляющих компаний это еще и выравнивание рынка. Компания, которая платит налоги, содержит штат и нормально оформляет персонал, сегодня часто проигрывает тендер тому, кто дает цену на 15-20% ниже за счет совершенно другой модели работы. Если такой арбитраж действительно начнут системно закрывать, конкурировать станет немного честнее.

Трафик в ТЦ к концу сентября стабилизировался. И Москва выглядит особенно неплохо, минус 0,9% к прошлому году, т.е. фактически уровень 2025 года.

По России динамика слабее, но и здесь после летних колебаний мы видим достаточно спокойный сентябрь (минус 1% к предыдущей неделе и минус 3,2% год к году). Резкого дальнейшего снижения трафика нет. После пика конца августа рынок довольно быстро вышел на свой осенний уровень.

Мне кажется, это сейчас главный позитивный сигнал. Еще летом мы регулярно видели более существенные минусы, а к концу сентября Москва практически сравнялась с прошлым годом.

Теперь начинается самая интересная часть года для ТЦ. Впереди осенний сезон, ноябрьские распродажи и Новый год. Именно этот период традиционно способен серьезно добавить посещаемости.

Что интересно УК Торг Рус возглавляет Йоханнес Толай, действующий генеральный директор российского Metro. Поэтому ожидать резких изменений в управлении и команде после внедрения временного управления не стоит.

📢 Гостевые спикеры курса «Операционное управление торговым центром» в ВШЭ - Мария Дорохова и Екатерина Шпаковская, УК «САМПА»

В прошлом потоке у коллег получился один из самых прикладных блоков курса. Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА», и Екатерина Шпаковская, операционный директор УК «САМПА», говорили о том, что особенно важно в реальной работе управляющей компании.

Разбирали работу с арендаторами, брокеридж, сложные переговоры, конфликты на стыке коммерческого и операционного блоков, а также роль управляющей компании в ежедневной жизни объекта. Это как раз тот материал, который хорошо показывает, почему современный ТЦ нельзя эффективно управлять по отдельным функциям.

Коммерция, эксплуатация, сервис и работа с арендаторами постоянно пересекаются. И чем лучше между ними выстроена связка, тем меньше конфликтов, быстрее принимаются решения и выше общая эффективность объекта.

Поэтому в новом потоке снова пригласили Марию и Екатерину в программу.

🗓 26-28 ноября
📍 Очно, Москва, НИУ ВШЭ
🔗 Подробности и регистрация:
https://www.hse.ru/edu/dpo/941194859

#ВШЭ #торговыецентры #операционноеуправление #ритейл

🏆 В Москве прошла XXII федеральная премия CRE Awards.

В торговой недвижимости основные награды ушли в Питер:
• крупный ТЦ МФТРК "Голливуд", Санкт-Петербург
• средний ТЦ ТРК "Небо", Мурино
• малый ТЦ ТК "Астрамолл", Санкт-Петербург
• редевелопмент ТЦ ТРЦ "Кольцо", Казань

Из других заметных номинаций:
• девелопер года AZIMUT Hotels
• консультант года NF GROUP
• эксплуатация зданий ФМ Сервис
• коммерческое управление Nikoliers

"Персона года" в девелопменте и инвестициях Александр Биба, Cosmos Hotel Group.
В консалтинге и управлении Дмитрий Атопшев, NF Property Management.

География качественных проектов коммерческой недвижимости становится все шире.

17 сентября я выступил на большом онлайн-форуме ТИШИНА 2.0: Время Перемен в 2 зале секции: коммерческая недвижимость

Форум собрал >3700 участников и 42 спикера на одной площадке

Кто хочет посмотреть видео с моего выступления 👉 YouTube

Советую посмотреть выступления всех практиков рынка - много пользы !

Список ТЦ открытых и заявленных к вводу в 2026 году силами коллег пополнился.

Большая часть ввода представлена районными и микрорайонными объектами, или МФЦ, либо при ЖК. Вот такая правда жизни.

Особая благодарность за наполнение списка, не побоюсь сказать соавтору, Ольге Кожевниковой @OK_arendatrk (arenda-trk).

Если список вдруг будет шириться, то придется его переводить из формата картинки в расшаренную таблицу.

P.S. Нет предела совершенству, поэтому если есть комментарии, или видите ошибки, или не нашли свой ТЦ - пишите @nnmspb

📢 Гостевой спикер курса «Операционное управление торговым центром» в ВШЭ — Светлана Маторина

Светлана — к.э.н., директор по работе с клиентами и развитию продуктов Focus Technologies. За ее плечами более 15 лет работы в управлении торговой недвижимостью и еще 5 лет в разработке IT-продуктов для отрасли.

На курсе Светлана разберет тему управления арендными отношениями. Поговорим о доходности ТЦ, структуре арендных платежей, работе с арендаторами, рент-ролле, дебиторской задолженности и контроле товарооборота.

Мне нравится этот блок тем, что он очень прикладной. Без понимания экономики арендатора и качества арендных отношений невозможно нормально управлять торговым центром в целом.

🗓 Курс пройдет 26–28 ноября
📍 Очно, Москва, НИУ ВШЭ

🔗 Подробности и регистрация:
https://www.hse.ru/edu/dpo/941194859

#ВШЭ #торговыецентры #операционноеуправление #ритейл

Новые ТЦ в 2026 году.

Собрал информацию об открытых и планируемых ТЦ в текущем году. Новых площадей выходит мало.

Причем большая часть ввода запланирована на регионы. Открылся Мегалит в Королеве, 14 сентября заработал новый ТЦ Остафьево в Новой Москве. В Краснодаре идет поэтапный запуск Солнечного.

Часть объектов, которая была заявлена к открытию похоже не случится в этом году. Официально перенесено открытие Золотого в Екате. Целая россыпь "долгих" проектов в Махчкале, Магасе, Кисловодске, Тагиле тоже пока под вопросом.

Но есть и ожидаемые звезды: Венеция, Lakes, Chkalov, который ведут коллеги, и целый ряд других.

P.S. Если есть комментарии, или видите ошибки, или не нашли свой ТЦ - пишите @nnmspb

P.S.S. Поправил циферку и добавил Летний сад, который был построен в 21, но открывается только в 26

P.S.S.S. Обновленная версия уже https://t.me/lyulinpb/2239 в отдельном посте

По России посещаемость практически не изменилась к предыдущей неделе -0,1%. Это подтверждает тенденцию последних недель, когда после августовских колебаний трафик в сентябре вышел на достаточно ровную траекторию.

Но разрыв с предыдущими периодами начал увеличиваться - если в конце августа, начале сентября трафик был выше, неделей ранее вровень с 25м годом, то на прошлой неделе, ушел вниз на 1,1-1,9%. Это в пределах погрешности, но тренд надо еще понаблюдать.

В целом трафик стабилизировался, но остается ниже уровней двух-трехлетней давности. Сентябрь пока проходит без резкого провала посещаемости. Для торговых центров это, пожалуй, главный результат первых трех недель осени.

В то время как временный управляющий французскими Лемана и Ашан заверяет о том, что не планирует кардинально менять управление сетью, список временно управляемых предприятий ширится.

Сегодня в него добавилась кампания Аптар (американский завод по производству упаковки). Предприятие передали в управление Эйч энд Эн (H&N), бывший Danone, который ранее тоже проходил процесс временного управления, а потом был продан.

Кто еще из иностранных компаний остался в секторе недвижимости и ритейла?
▪️ Южнокорейская группа Lotte (несколько БЦ и гостиниц)
▪️Немецкие Globus и METRO AG
▪️Шотландские (?) Fashion House Group

Причем немцы и шотландцы ведут себя аккуратно, не вызывая на себя внимание.

Часто от торговых центров приходят запросы на поиск контактов развивальщиков магазинов. Рынок в целом уже научился обмениваться этой информацией. Обычно делают это так:

1. Просят контакт у дружественных ТЦ, где такой арендатор уже сидит.
2. Делают запрос в одной из профильных групп. Например @mallexperts , с закрытым доступом Клуб управляющих (только для управляющих ТЦ - если вы управляющий - пишите добавлю), mlsd или других профильных.
3. Есть сервис ShopAndMall где специально обученные люди собирают и актуализируют базу контактов ритейла. Стоит это 2 т.р. в месяц.

Кто-то по старинке собирает данные с сайтов компаний и направляет по почте. Но личный опыт показывает низкую эффективность этого зачастую. Проще позвонить напрямую и сразу получить ответ.

Развивальщики от ритейла часто переходят из конторы в контору, но обычно не отказывают помочь контактом даже на прошлом месте.

Выходные в Питере. Сегодня в родном городе дождливо - осень уже вступает в свои права.

Сегодня был в эфире РБК ТВ в программе "Что это значит". Обсуждали, как искусственный интеллект меняет ритейл и действительно ли он приведет к сокращению персонала.

Поводом стало исследование Б1: 42% российских ритейлеров планируют в ближайший год снизить расходы на персонал за счет ИИ. В продуктовом ритейле, товарах для дома, бытовой технике и электронике таких уже 50%. Всего в исследовании участвовали 77 компаний, из них 57 розничных сетей.

На мой взгляд, цифра вполне реалистичная. Но речь не обязательно о массовых увольнениях. Скорее, один и тот же объем операций можно будет выполнять меньшим количеством людей. Особенно заметно это будет в крупных сетях, где тысячи однотипных процессов: прогнозирование спроса, пополнение запасов, ценообразование, ассортимент, логистика, подбор персонала.

У крупнейших игроков это уже не эксперименты. X5 сообщила, что ИИ-решения дали компании около 5 млрд рублей дополнительной операционной прибыли за 2025 год. Модели используются в прогнозировании спроса, пополнении, ценообразовании, ассортименте и рекомендациях.

Fix Price идет от конкретных прикладных задач: собственная система контроля наличия товаров и ценников уже тестируется в 500 магазинах, а около половины кандидатов на линейные позиции компания отбирает с помощью робота-рекрутера.

Поэтому главный эффект ИИ для ритейла я бы сформулировал не как "заменить человека", а снизить количество человеческого труда на одну операцию. Для отрасли с огромным количеством повторяющихся процессов это может стать одним из главных источников роста эффективности в ближайшие годы.

Так что люди еще пока поработают 😊