Пусть аналитики посмотрят

Коллеги, да, в CORE.XP трансформация блока консалтинга и аналитики.

Знаю, что по рынку ходят разные слухи. На самом деле все проще.

Такое объединение напрашивалось в компании давно.

В чем суть?

Аналитики, оторванные от продукта и стратегии девелопера, к сожалению, не понимают, что на самом деле стоит за цифрами.

Консультанты разбираются в продукте, но слабо оперируют рыночными трендами, не видя больших данных.

Бесшовность коммуникации в новой структуре и кросс-микс ролей аналитики и консалтинга даёт существенно бОльшее осознание и аналитиками, и консультантами, что за сухими цифрами стоят реальные проекты, бизнесы и люди, принимающие решения на основе наших данных.

Уверена, что моя экспертиза как в жилой, так и в коммерческой недвижимости даст хороший буст нашему новому направлению.

Заметки жюри гостиничного комитета

CRE это про коммерческие показатели

Наилучшее впечатление произвели команды, спикером которых выступили развитийщики бизнеса или собственники отелей. Эти ребята помнят наизусть все цифры ADR, загрузки и прочей ебитды.

Маркетологи презентуют проект набором клише и превосходных степеней - как в отделе продаж, для наивных покупателей. Экспертов индустрии это раздражает.

Только 1 из 11 команд - Academia Особняк Шувалова из Санкт-Петербурга, упомянула про product market fit и презентовала проект как бизнес-модель - позиционирование, сегментация ЦА, каналы продвижения, коммуникация с ЦА. Вот именно такую подачу ждут эксперты премии.
Только про бизнес!

Множество собственников

Новая реальность отельной индустрии - розничная продажа номеров.

9 из 11 номинантов де-факто представляли собой объекты, гостиничными номерами которых владеет множество собственников.

Фактически, то, чего боятся в офисном сегменте с мелкой нарезкой, уже работает в гостиничном.

В среднем, не менее 70% собственников подписывают договор доверительного управления (или дог.аренды) с гостиничным оператором.

Именно эту проблему должны решить поправки в 214-ФЗ. Для экономики гостиничного оператора и соблюдения стандартов обслуживания важно, чтобы весь номерной фонд передавался в управление.

Доходность

Со.доходность для собственника номера 10-12% годовых - если покупать хотя бы за год до ввода в эксплуатацию.

Cosmos Stay - 55% выручки отдает инвесторам в объектах на Алтае.
Не факт, что во всей сети такой уровень выплат, но это реально много.

Арендные модели - фиксированные выплаты собственникам порядка 70-80к/мес.

У кого загрузка выше?

Тут база. У тех, кто попал в рынок, в ЦА и использует экономику впечатлений на 1000%

Отели Петербурга - вписываемся в исторический контекст и передаём его через мельчайшие детали сервиса.

Отели в горных локациях - смотрим, а во всех ли ресторанах и спа побывал гость и даём скидку на ту услугу, которую гость ещё не попробовал (а отъезд скоро).

Как только начинает работать машина отзовиков и микро-блогеров, растет загрузка.

Если в позиционировании отеля ошиблись или размываем в коммуникации с ЦА - с экономикой все сложно.

Вот такие интересные отельные дела.

В итоге, получается, что фитнес точно целесообразнее проектировать в плотной жилой застройке.

Почти 60% тренируются рядом с домом. Как говорят подписчики, дом мы меняем реже, поэтому фитнес нужен там.

Всего 16% ходят на фитнес рядом с работой.

Поэтому в БЦ размещать фитнес осмотрительно. Максимум, сухой.
Если вокруг вообще нет никакого - смотрим в сторону мокрого, но тщательно считаем ёмкость рынка в окружении.

Всем проголосовавших респект и ❤️

Нужен ли фитнес в БЦ?

У нас завязалась интересная дискуссия с продуктовой командой капиталистов. Влияет ли наличие фитнеса в БЦ на уровень арендных ставок/цен продаж офисных площадей?

Гипотеза лежит на поверхности - если в моем БЦ есть фитнес, да еще и с бассейном, а у соседа-конкурента нет, то я точно буду стоить дороже и в аренде, и в продаже. Убедительно?

Мы, как обычно, пошли в данные. Собрали парные аналоги - с фитнесом и без, с мокрым и сухим, сравнили ставки аренды и запрашиваемые цены продажи. Вердикт - устойчивое влияние наличия фитнеса в БЦ на ставки аренды/продажи офисных площадей не обнаружено.

Тогда зачем в БЦ фитнес?
Давайте посмотрим на цепочки ценности для ЦА.

Девелопер/Владелец БЦ. Задача - получить доход с каждого метра, включая торгово-сервисный уровень (первый этаж или стилобат). Чтобы быстрее сдать помещения стилобата, я проектирую локационно дефицитные функции с приоритетом на операторов, требующих больших площадей.

Розничный инвестор/покупатель офисных площадей. Чтобы заработать, хочу купить помещение с 10-12% капрейтом, поэтому важно отношение ГАП к цене покупки.

Арендатор/конечный пользователь. Аренда - это постоянные затраты, а значит чем меньше, тем лучше. Нужен БЦ А класса ближе к метро, с парковкой, с вменяемой УК и невысокой арендой на долгосроке.

Строить ли девелоперу фитнес в БЦ?

Вероятно, да, если площадь торгово-сервисных помещений проекта значительна и главная управленческая задача - утилизировать эти площади. Так как мокрый фитнес - капиталоемкое сооружение, крайне рекомендую сделать пред-брокеридж, прежде чем идти в проектирование.

Нет, если площадь торго-сервисной части проекта компактна и главная управленческая задача - максимизировать денежный поток с каждого метра.