Игорь «Рантье» Бондаренко

Хотите построить объект под сетевого арендатора, но сначала посмотреть, как это работает вживую?

Друзья, берём двух человек на личную экскурсию со мной. Покажем один из наших объектов под «Пятёрочку», который уже ввели в эксплуатацию.

📌На месте разберём:
— как подбирали землю под этот проект;
— как проходило строительство;
— что нужно учитывать при работе с сетевым арендатором;
— какие вопросы стоит решить, прежде чем заходить в свой проект.

Вы сможете лично задать мне вопросы и посмотреть, что мы делаем, прежде чем принимать решение о работе с нами.

Для кого эта экскурсия👇

Для тех, кто рассматривает нашу услугу по поиску земельного участка и приобретению с торгов либо строительству объекта с нуля. Ориентир по стоимости услуги — 1 млн ₽. Саму экскурсию для выбранных участников проведём бесплатно.

Есть несколько условий:
— Берём только двух участников. Сначала посмотрим заявки и пообщаемся лично.
— Будем снимать видео. Важно, чтобы вы были готовы участвовать в съёмке, рассказывать о себе и задавать вопросы.
— Можно приехать из любого региона. До Санкт-Петербурга нужно добраться самостоятельно.

🟢14 октября
🟢Всего два места

Если хотите поехать — оставляйте заявку на рабочем аккаунте. Напишите, из какого вы города, чем занимаетесь и какой проект хотите реализовать.

ХОЧУ НА ЭКСКУРСИЮ👈 тык

Реакции собрали — показываем, что у нас сейчас в работе🔥

Друзья, недавно рассказывали про реализованные кейсы. Теперь покажем несколько объектов, над которыми прямо сейчас работают наши девелоперы.

Здесь разные этапы: где-то получаем разрешение на строительство, а где-то уже готовится заехать арендатор👇

Фото 1 — Сланцы, Ленинградская область
Улица Ломоносова, участок 79.
Объект введён в эксплуатацию. Готовится к заезду «Пятёрочка».

Фото 2 — Великий Новгород
Проспект Александра Корсунова, участок 36а.
Объект куплен, получаем разрешение на строительство.

Фото 3 — Боровичи, Новгородская область
Московская улица, 44.
Идёт стройка.

Фото 4 — Волхов, Ленинградская область
Улица Мичурина, 36.
Готов тёплый контур.

Видео 5 — Красная Пойма, городской округ Луховицы
Московская область, улица Школьная, 12.
Заливаем фундамент.

На последнем объекте остановимся подробнее. На его примере я хочу подробно показать финмодель, этапы реализации и доходность, которую смогут получать инвесторы в этот объект.

10 причин, которые могут помешать получить РНС

Прежде чем я начну рассказывать про наши действующие проекты, а вы добираете реакции, рассказываю про "подводные камни" при получении такой важной бумажки.

1. На участке нельзя строить объект нужного назначения
Купить землю — не значит получить право построить на ней магазин. Планируемый объект должен соответствовать разрешённому использованию участка. Если нужный вид использования условно разрешённый, потребуется отдельное разрешение.

Пример: «Участок понравился, сетевик заинтересовался, но действующий ВРИ не позволяет разместить магазин».
Основание: статьи 37 и 39 ГрК РФ.

2. Здание не помещается в допустимые границы застройки
Нужно учитывать минимальные отступы от границ участка. Вся площадь земли не обязательно доступна под здание.

Пример: после соблюдения отступов магазин нужной площади разместить уже не получается.
Основание: пункт 2 части 1 статьи 38 ГрК РФ.

3. Проект превышает допустимую высоту, этажность или процент застройки
Даже при подходящем ВРИ нельзя строить объект любых размеров. Для территории могут действовать ограничения по высоте, этажности и доле участка, занятой зданиями.

Пример: запроектировали здание больше, чем допускает градостроительный регламент.
Основание: статья 38 ГрК РФ.

4. Рассчитывали на отклонение от параметров, но разрешение не получили
В предусмотренных законом случаях можно запросить отклонение от предельных параметров. Но это отдельная процедура, а не автоматическое право собственника.
Нельзя заложить уменьшенные отступы в проект только потому, что «иначе здание не влезает». И полученное разрешение на отклонение не позволяет выходить за его условия.

Основание: статья 40 ГрК РФ.

5. Ограничения территории не позволяют реализовать проект
Участок может попадать в зону с особыми условиями использования территории — например, охранную или санитарно-защитную.
Сам факт наличия зоны не всегда запрещает строительство. Нужно проверить её конкретный режим: допускается ли именно ваш объект и в выбранном месте.

Основание: статья 107 Земельного кодекса РФ.

6. Не подтверждены необходимые права на участок
Заявитель должен иметь предусмотренное законом основание для строительства. Договорённость с продавцом сама по себе его не заменяет.

Основание: пункт 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ. Текст нормы.

7. Нет необходимых документов или сведений
Например, отсутствуют обязательные материалы проектной документации. Комплект определяется характеристиками объекта и требованиями закона.

Основание: части 7 и 13 статьи 51 ГрК РФ. Перечень.

8. Не получено положительное заключение обязательной экспертизы
Если проект подлежит экспертизе, без положительного заключения пройти дальше не получится.
Но экспертиза нужна не каждому объекту. В статье 49 предусмотрены исключения и условия их применения.

Основание: статья 49 ГрК РФ.

9. Не согласован архитектурно-градостроительный облик, когда это обязательно
В определённых территориях внешний облик здания должен пройти согласование. Архитектурные решения должны соответствовать установленным требованиям.

Пример: запланировали типовую «коробку», но требования к фасадам и облику территории другие. Проект придётся корректировать. Это требование применяется не ко всем объектам.

Основание: статья 40.1 ГрК РФ и пункт 5.1 части 7 статьи 51.

10. При реконструкции нет необходимого согласия правообладателей
Если реконструируется существующее здание, могут требоваться согласия его правообладателей. Для многоквартирного дома действуют специальные правила.

Основание: пункты 6–6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ. Текст нормы.

До покупки участка нужно проверить, получится ли разместить на нём конкретное здание под конкретного арендатора. Цена земли и интерес сетевика — только начало проверки.

📌Сохраняй, чтобы не потерять

Друзья, Авито Недвижимость запустили премию «Архитекторы сделок», и я вхожу в состав жюри этой профессиональной премии, для брокеров и агентств коммерческой недвижимости.

Архитекторы сделок – специализированная премия Авито Недвижимости, призвана отметить специалистов и компании, которые вносят значимый вклад в развитие рынка, сопровождая сделки по аренде и продаже коммерческих объектов по всей России.

Работаете с Авито Недвижимостью? Участие в премии  — это дополнительная возможность заявить о себе, подтвердить экспертизу и стать заметнее на рынке.

Приём заявок продолжается до 30 сентября 2026 года.

В этом году оценка заявок пройдет в 22 номинациях в трех блоках:
 «Идеальное соединение» (Сделка года)
«Фундамент рынка» (Агентство года) 
 и персональная номинация – «Ключевой элемент» (Брокер года).

Ссылка на сайт премии:
https://arhitektorysdelok.avito.com/

Вы задумывались, как мы делаем проекты по всей России?

Мы покупаем земельные участки и строим на них магазины под федералов с нуля.
Берем старые здания и реконструируем под новые задачи рынка.
Покупаем сырые объекты и делаем из них доходную коммерческую недвижимость.
Друзья, и этим наша команда занимается по всей Росси.

У вас может возникнуть вопрос кто это делает?

Конструкция очень простая✔️

Раз в полгода я набираю платную мастер-группу из пяти человек, которая проходит плотное обучение, в течение двух месяцев, вместе со мной. Я обучаю всему, что умею делать сам, но главное поддерживаю после окончания мастер-группы.

Именно люди, прошедшие наше обучение, дальше работают вместе со мной, как партнеры, становясь частью команды.

Они находят интересные объекты, локации, договариваются, строят, ведут проекты, а мы полностью поддерживаем эту работу на каждом этапе.
— даем инвестиции,
— нужных людей,
— занимаемся юридической частью,
— направляем в правильную сторону,
— помогаем довести проекты до результата,
— реализуем согласно финмодели.

Таким образом мы увеличиваем команду профессионалов по всей России и ВМЕСТЕ зарабатываем хорошие деньги.

Сейчас у нас набралось 3 человека из 5, поэтому, если есть желание пройти сильное двухмесячное образование* по работе с коммерческой недвижимостью, оставляйте заявку на рабочий аккаунт

* кстати у нас есть образовательная лицензия☄️

РАССКАЖИТЕ ПРО МАСТЕР-ГРУППУ👈тык

Как открыть кладовки?
— найти помещение;
— рассчитать финансовую модель;
— просчитать смету и сделать ремонт;
— организовать обустройство и заселение;
— обеспечить дальнейшее управление.

Каждый этап можно пройти самостоятельно. Но «сделать самому» не значит сэкономить и быстрее окупить вложения.

Смотрите, что стоит за каждым пунктом👇

1. Найти помещение
Мало найти недорогой подвал. Нужно понимать, кто будет арендовать кладовки именно здесь, что предлагают конкуренты и удобно ли людям добираться до объекта.
А ещё — увидеть проблемы самого помещения до покупки. Вода, сырость, старые коммуникации могут съесть всю экономию на цене.

2. Рассчитать финансовую модель
Умножить объём ячеек на ставку аренды — ещё не финансовая модель.
Нужно заложить постепенное заселение, расходы в этот период, стартовые цены. Понимать, когда и за счёт чего можно повышать ставку. Для этого придётся изучить локацию, спрос и конкурентов.
Иначе на бумаге объект уже приносит деньги, а по факту вы пока доплачиваете за его работу.

3. Просчитать смету и сделать ремонт
Можно самому купить металл и найти бригаду. Но умение сваривать конструкции ещё не означает опыт создания кладовок.
Какие размеры ячеек нужны? Как расположить их, чтобы сохранить удобный доступ и полезный объём? Что предусмотреть сразу, чтобы потом не переделывать?
Своя бригада вполне может сделать хорошо. Только сравнивать нужно полную стоимость готового объекта, включая материалы, оборудование и возможные переделки.

4. Организовать заселение
Поставили перегородки, повесили замки — теперь нужно найти клиентов.
Кладовки — это бизнес: реклама, обращения, показы, договоры, оплата, доступ. Всё это нужно запустить и связать между собой. Иначе получится оборудованное помещение, которое стоит пустым.

5. Обеспечить управление
Нужно видеть, какие ячейки заняты, какие свободны, кто оплатил аренду и у кого заканчивается срок. Принимать платежи, управлять доступом, решать текущие вопросы.
Для этого нужны система учёта и люди, которые отвечают за работу объекта.

Поэтому сравнивайте два полных расчёта: сколько стоит запуск с командой и сколько — самостоятельно, с учётом вашего времени, простоев и переделок.

✅Мы сопровождаем этот путь от поиска помещения до управления работающим объектом.
Хотите разобрать запуск под свой бюджет — напишите город и сумму на рабочий аккаунт👈

Продали квартиру и выбираете, куда вложить деньги? Посмотрите на этот объект в Москве👇

Друзья, предлагаем к покупке помещение под кладовки временного хранения на Братеевской, 16Ак1, №6.
90 м² в собственности, 57 боксов и расчётный доход инвестора — около 495 тыс. ₽ в месяц.

Здесь площадь сдаётся отдельными ячейками: каждый клиент арендует столько места, сколько ему нужно для хранения вещей.

Цифры проекта:
Общие инвестиции — 18,45 млн ₽.
В эту сумму заложены покупка помещения, обустройство, прочие начальные затраты и паушальный взнос.
Средняя выручка по модели — 650,8 тыс. ₽ в месяц.
После расходов на управляющую компанию и операционных расходов инвестора — 495,4 тыс. ₽ в месяц, или 5,94 млн ₽ в год.

❗️Окупаемость по финансовой модели — 49 месяцев (4.1 года).

Ни одна жилая квартира не даст такие цифры💯

Управление предусмотрено через УК: вам не нужно самостоятельно заниматься каждым арендатором.

Важный момент: это расчётные средние показатели за 60 месяцев, а не поступления с первого дня. На заполнение объекта до 90% в модели заложено 10 месяцев.

Хотите сравнить этот вариант с квартирой под сдачу?

Напишите на рабочий аккаунт и вас запишут на встречу к эксперту, который предоставит подробную финансовую модель, из чего складывается доход, какие расходы учтены, организовано управление и проведет экскурсию на объекте.

ЗАПИСАТЬСЯ👈