Реальная рентабельность проектов ИЖСРешили не опираться на теоретические мнения, а узнать у действующих игроков рынка рентабельность, которую показывают проекты ИЖС.
⚫️ В своей статье Движение.pу не уточняют, речь про точечную застройку домов или девелоперские проекты, однако по косвенным признакам мы поняли, что Дмитрий Арестов имеет в виду все же коттеджные поселки. Решили посмотреть на оба продукта и разобраться в рентабельности как СК, так и девелоперов.
Часть 1. Коттеджные поселки.
▶️
Директор по продажам Villagio Realty (коммерческий департамент Villagio Estate) Катерина Крапивина:
Два фактора, которые сильно влияют на рентабельность. Первый фактор —
стоимость земли. Если земля изначально принадлежит девелоперу (т.е. не покупалась под проект) — себестоимость ниже, итоговая рентабельность выше. Если земля приобреталась отдельно — финансовая модель принципиально меняется в сторону удорожания. Второй важный фактор —
проектное финансирование. Использование заемных средств сдерживает рентабельность из-за высокой стоимости обслуживания долга на фоне высокой ключевой ставки. Есть проекты сейчас на загородном рынке, которые строятся без привлечения проектного финансирования, они строятся с использованием частного капитала.
Скорее всего, Дмитрий Арестов
говорит о рентабельности проектов, которые, во-первых, строятся с использованием проектного финансирования, а во-вторых, они при создании проекта землю приобретали за деньги. И для таких проектов действительно
рентабельность может быть на уровне 5%. В премиальном и бизнес-сегменте мы видим для себя
приемлемую рентабельность выше 12%. У нас есть проекты, которые работают
на 10% рентабельности, потому что мы тоже для них привлекаем проектное финансирование.
▶️ Коммерческий директор «Резиденции Истра» Яна Гопак:Оценка рентабельности на уровне 5–6% вполне может отражать ситуацию в отдельных проектах ИЖС, однако
применять ее ко всему рынку некорректно. Экономика сильно зависит от формата проекта, региона, стоимости земли, стадии реализации и объема инфраструктурных обязательств девелопера.
Финансовые показатели проекта «Резиденции Истра» мы не раскрываем. При этом ориентир 12–15% считаем обоснованным минимальным уровнем для устойчивой реализации долгосрочного загородного проекта. На экономику сильнее всего влияют стоимость и сроки строительства дорог и инженерных сетей, стоимость финансирования, темп продаж, платежеспособный спрос и рост себестоимости работ и материалов.
▶️ Коммерческий директор ГК «Солнце» Иван Данилов:Рентабельность по текущим объектам
сильно превышает 5–6%, потому что мы покупали землю на рубеже 2023-2024 года — она нам досталась не такой дорогой. С 2024 года цены на участки для строительства коттеджных поселков выросли в 2–2,5 раза, спрос сохраняется, а качественных участков — все меньше. Развитие новых поселков при нынешних ценах на землю будет рентабельно только
при ожидаемой рентабельности 20–25%. Такая маржа позволяет создавать «антихрупкую» (устойчивую к рыночным шокам) бизнес-модель. На практике достичь этого значительно сложнее — лендлордам часто «закручивают гайки», условия сделки усложняются и появляются дополнительные издержки на коммуникации, межевание, подключения.
В итоге девелоперские проекты сейчас показывают
рентабельность значительно выше 5%, но при условии наличия недорогого земельного банка в портфеле. В целом, об этом мы и говорили последние три года, что выгодная
стратегия — накапливать ликвидную землю для будущей реализации. Но не все могут справиться с
заявленными планами, об этом тоже следует помнить при оценке потенциала и проекта.
🏠
ИЖС в Telegram |
в MAX
