Doma.ai │ Переизобретаем ЖКХ

Администрация не признает имущество бесхозным: что делать УК

Нашли во дворе бесхозные сети, ливневку или брошенный киоск, направили обращение, а администрация отказывается ставить объект на учет. Пока идет спор, содержание объекта могут переложить на управляющую организацию и жителей. Хотя ставить бесхозное недвижимое имущество на учет обязан муниципалитет, а не УК. Разбираем три частых возражения властей и что на них ответить 👇

🔹 «Это общее имущество дома». Граница общего имущества — внешняя стена МКД. Наружные сети и объекты за ее пределами становятся общими, только если так решили собственники на ОСС. Проверьте проект дома и границы участка по кадастровой карте.

🔹 «Оснований для заявления в Росреестр нет». Гражданский кодекс прямо обязывает органы местного самоуправления подавать заявление о постановке бесхозяйного имущества на учет. УК сделать это не может.

🔹 «Пусть обслуживает управляющая компания». Эксплуатация бесхозных инженерных сетей лежит на гарантирующем поставщике или ресурсоснабжающей организации. Брать эту ответственность на себя УК не вправе.

Если аргументы не сработали, направьте претензию, а при бездействии администрации обращайтесь в арбитражный суд. В блоге Домов мы собрали пошаговые алгоритмы для инженерных сетей, ливневки, уличного освещения и движимого имущества. Они помогут правильно зафиксировать объект, найти собственника и не взять на УК чужие расходы.

Какие сервисы «Умного дома» должны быть в современном доме

Собрали шесть сервисов, которые делают дом удобнее и безопаснее, и объяснили, чем каждый полезен.

📲 Мобильная домофония. Жители видят посетителя, говорят с ним и открывают дверь прямо со смартфона.

🚘 Система контроля и управления доступом (СКУД). Жители сами выпускают себе пропуск в телефоне, а УК и ТСЖ больше не выдают пропуска по заявкам.

📹 Видеонаблюдение. УК и ТСЖ видят, что происходит на территории дома. Камеры помогают, если случились кража или вандализм.

✍️ Телеметрия. Сервис сам снимает показания приборов учета и за несколько часов отправляет их на платформу Doma.ai. Жителям не нужно передавать показания вручную.

♻️ Электрозарядные станции (ЭЗС). УК и ТСЖ управляют парком станций, пользователями и тарифами. Жители бронируют станцию в приложении и заряжают электромобиль на придомовой парковке.

🛠 Мониторинг инженерной инфраструктуры. Помогает диспетчеризировать вентиляцию, отопление и электроснабжение по системе SCADA. Все данные сразу появляются в интерфейсе Doma.ai.

Все эти сервисы можно подключить в Домах. Есть вопросы? Оставьте заявку на консультацию, подробно объясним и рассчитаем стоимость под ваш дом.  

💬 А какие сервисы уже работают у вас? Расскажите в комментариях.

📌 Секретарь ОСС — не собственник: отменит ли протокол ГЖИ

Собрание прошло, кворум набран, протокол подписан. А потом выясняется, что секретарь не владеет помещением в доме. Инициатор боится, что ГЖИ не примет протокол, а недовольный собственник пойдет в суд. Разбираемся, насколько это опасно.

Председатель, секретарь и счетная комиссия ведут собрание, считают голоса и подписывают протокол. Минстрой считает, что эти роли доступны только собственникам, поэтому проверяющие смотрят на них в первую очередь.

ГЖИ протокол сама не аннулирует: она может не принять его или обратиться в суд. Суды исходят из того, что роль секретаря техническая: он оформляет протокол и не влияет на итоги голосования. Поэтому сама по себе такая ошибка не критична, и новое собрание проводить не нужно.

Что сделать:

1️⃣ Пересчитайте кворум по решениям собственников.
2️⃣ Проверьте, нет ли других нарушений: уведомления, бюллетени, подписи.
3️⃣ Сверьте секретаря с выпиской из ЕГРН — возможно, это описка в данных.
4️⃣ Если это описка, оформите акт-исправление и приложите выписку. Если нет, сохраните все документы собрания на случай спора.

✅ Сама по себе ошибка с секретарем не критична, если кворум и процедура в порядке. Но при других дефектах, например спорном кворуме, дело может дойти до суда: он отменяет решение при существенном нарушении, а без кворума оно считается ничтожным. Проверяйте избранных участников ОСС по выписке из ЕГРН до подписания протокола.

Что интересного вышло в блоге Домов в сентябре 🔥

📌 Лицензионные требования УК: что изменилось с 1 сентября

С 1 сентября заработал закон, который меняет порядок лицензирования управляющих организаций. Лицензионные комиссии ушли в прошлое, а к УК появились новые требования по кадрам и технике. Рассказываем в блоге домов, что теперь делать управляющим организациям. 

📖 Читать: clck.ru/3VoFm8 

📌 Как расчетный центр закрывает требования ГИС ЖКХ в новые сроки

Управляющие компании обязаны размещать данные о начислениях, задолженности и пенях в ГИС ЖКХ до 5-го числа. Новый срок дает дополнительное время на подготовку данных, но и одновременно повышает цену ошибки. Разбираемся, почему изменения в размещении данных в государственной информационной системе требуют от УК пересмотреть подход к расчетам. 

📖 Читать: clck.ru/3VGo9L

📌 Бизнес-отчетность в УК

Управляющая компания имеет дело с потоками данных: начислениями, платежами, заявками, предписаниями ГЖИ, балансами домов. Но есть 5 главных цифр, которые директор УК должен видеть каждое утро. Их достаточно, чтобы понять, где у компании всё хорошо, а на что нужно срочно обратить внимание 

📖 Читать: clck.ru/3W9d2z 

📌 Тест: Провайдеры в МКД: пройдете ли вы проверку на прочность

Знаете ли вы, когда законно отказать монтажникам, как быстро зафиксировать повреждение и что делать с бесхозными кабелями на чердаке? Пройдите тест и проверьте, готова ли ваша компания к проверке на прочность. 

📖 Читать: clck.ru/3W9d3Z 

📌 Транзитная труба в подвале

Через подвал многоквартирного дома могут проходить коммуникации, которые не обслуживают сам МКД, а транзитом передают соседним зданиям воду, тепло или другой ресурс. Когда такую трубу прорвало, УК первой получает заявку жителей. Она  должна быстро отреагировать, хотя ремонтировать чужую сеть за свой счет она не обязана. Выясняем, кто обязан ремонтировать чужие сети, проходящие через МКД, и что делать УК при аварии 

📖 Читать: clck.ru/3W9d43 

📌 Ловушка аннулированного ОСС

Собственники приняли решение о капремонте, УК выполнила работы, подрядчик получил деньги — а затем суд признал ОСС недействительным. Юридическое основание для списания денег оказалось под вопросом, а ГЖИ может потребовать восстановить средства.  Рассказываем, что делать УК, если капремонт выполнен, а решение собрания признали незаконным  

📖 Читать: clck.ru/3W9d4U

📌 Долг за ЖКУ в квартире с долевой собственностью

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, задолженность за ЖКУ не всегда можно взыскать одной суммой со всех. При общей долевой собственности каждый собственник отвечает за платежи соразмерно своей доле. Поэтому У К нужно показать суду не только общий долг по квартире, но и сумму, которая приходится на конкретного должника. Рассказываем, как сформировать расчеты и заявления на судебный приказ по каждому сособственнику 

📖 Читать: clck.ru/3W9myx

🔑 Куда собственникам можно заходить в МКД, а куда — нет

Согласно Жилищному кодексу собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома. Лестничные пролеты, лифтовые холлы, кладовые, колясочные, мусоросборные камеры и тамбуры — сюда жители могут заходить свободно. Но в некоторых случаях все не так однозначно: доступ либо ограничен, либо его нет вовсе.

Разберем такие ситуации:

🔹 Подвалы. Доступ есть только туда, где хранятся личные вещи, например в кладовку. Подвалы с трубами и коммуникациями закрыты, чтобы никто случайно их не повредил;
🔹 Крыша и чердак. Заходить нельзя даже собственникам. Причина простая: можно поскользнуться и упасть, а обувь без спецпокрытия портит кровлю;
🔹 Тамбур между квартирами. Дверь поставить разрешено, а замок вешать нельзя. Он мешает соседям пользоваться общим коридором и нарушает пожарные нормы, если решение не согласовано на общем собрании
🔹 Доступ к коммуникациям в квартире. Тут наоборот: собственник обязан впустить сотрудников УК, чтобы проверить оборудование и снять показания приборов учета. Для плановых осмотров — не чаще раза в три месяца, а для устранения аварий — в любое время

Но что делать, если жители нарушают правила пользования общим имуществом в МКД? Разбираем судебную практику в статье.

Объявления о событиях в доме в два клика 

Отключение воды, ремонт лифта, собрание собственников — о каждом событии нужно предупредить жителей. Обычно сотрудники УК ищут шаблон в интернете, скачивают его, правят текст и подбирают картинку. На это уходит время, которое можно потратить на другие задачи.

В «Генераторе объявлений» на платформе Doma.ai текст и иллюстрации уже готовы. Достаточно выбрать тему, указать дату, время или место — и получить PDF для печати.

Что уже есть в сервисе:

1️⃣ Отключение воды, света и отопления;
2️⃣ Ремонт лифта и общего имущества;
3️⃣ Собрание собственников и сдача бланков ОСС;
4️⃣ Проверка счетчиков и газового оборудования;
5️⃣ Сдача показаний;
6️⃣ Задолженность;
7️⃣ Предупреждающие таблички: о запрете курения, загромождении МОП и выгуле животных на газоне.

Подключите сервис бесплатно — и следующее объявление будет готово за минуту 🚀

Прямые эфиры от экспертов Домов

📹 Подготовили для вас полезные видео с экспертами Домов. Разбираем вопросы, с которыми УК и ТСЖ сталкиваются каждый день.

👉🏻 Как создать ТСЖ: что нужно знать и что делать?
👉🏻 Как управляющей компании работать с домовыми чатами?
👉🏻 Как работать с долгами за жилищно-коммунальные услуги?
👉🏻 Как безопасно эксплуатировать лифты в многоквартирных домах?
👉🏻 Как управляющей компании бороться за качество воды с ресурсоснабжающей организацией?
👉🏻 Как управляющей компании автоматизировать сбор показаний в многоквартирном доме?

Подписывайтесь на нашу группу во ВКонтакте, чтобы не пропустить следующий прямой эфир 🔔

Как выделить парковку для инвалида во дворе и не поссориться с жителями

🚗 Место для инвалида во дворе — требование закона. Но чтобы парковка не стала поводом для конфликта с соседями, важно оформить ее по правилам.

Что нужно знать:

✅ 10% мест, как на городской парковке, выделять не обязательно — место оборудуют по запросу жителя
✅ парковка — не дальше 100 м от подъезда
✅ ширина места — от 3,5 м, для колясочника — 6 на 3,6 м

Как оформить парковочное место:

1️⃣ Соберите общее собрание собственников
2️⃣ Включите в повестку выделение места, его количество и оплату обустройства
3️⃣ Наберите не менее 2/3 голосов участников собрания
4️⃣ Зафиксируйте решение в протоколе
5️⃣ Согласуйте проект с администрацией и ГИБДД
6️⃣ Установите знаки и нанесите разметку

Каждый шаг стоит подтверждать документами. Так вам будет проще ответить на претензии соседей.

Но что если жители против? В статье разбираем подобное судебное дело, которое дошло до Конституционного суда, а также рассказываем про штрафы за парковку на месте для инвалида: https://doma.ai/blog/parkovka-dlya-invalidov-vo-dvore-mkd

Проверьте свои знания в блоге Домов

🔎 Попробуйте себя в разных ролях: главного по новостям, диспетчера или мастера объявлений. Пройдите тесты и узнайте, насколько крепки ваши знания в разных областях сферы ЖКХ.

👉🏻 Тест: Провайдеры в МКД: пройдете ли вы проверку на прочность

Знаете ли вы, когда законно отказать монтажникам, как быстро зафиксировать повреждение и что делать с бесхозными кабелями на чердаке?

📖 Пройти тест: clck.ru/3VqzMD

👉🏻 Тест: Знаете ли вы, как оказывать платные услуги жителям?

Проверьте, сможете ли вы заработать на обслуживании домов.

📖 Пройти тест: clck.ru/3MrPzU

👉🏻 Тест: Как работать в мессенджере Макс?

Как хорошо вы разбираетесь в работе с домовыми чатами в MAX? Сможете отличить обязательные требования от полезных практик?

📖 Пройти тест: clck.ru/3SukDu

📣 Тест: Справитесь ли вы с вызовами в обслуживании МКД?

Ваша управляющая компания стоит перед чередой непростых испытаний: экстренные аварии, гидравлические испытания и проверки от ГЖИ. Проверьте, сможете ли вы достойно справиться с трудностями и выйти победителем.

📖 Пройти тест: https://clck.ru/3Luf8E 

👉🏻 Тест: Сможете ли вы собрать долги в МКД?

Как вы справитесь с дебиторской задолженностью? Сможете ли собрать оплаты с должников? Пройдите тест и узнайте.

📖 Пройти тест: https://clck.ru/3LmTSS

🔥 Что нового вышло в блоге Домов. Полезные статьи для УК и ТСЖ

📌 Лицензионные требования УК: что изменилось с 1 сентября

С 1 сентября заработал закон, который меняет порядок лицензирования управляющих организаций. Лицензионные комиссии ушли в прошлое, а к УК появились новые требования по кадрам и технике. Рассказываем в блоге домов, что теперь делать управляющим организациям. 

📖 Читать: clck.ru/3VoFm8 

📌 Как расчетный центр закрывает требования ГИС ЖКХ в новые сроки

Управляющие компании обязаны размещать данные о начислениях, задолженности и пенях в ГИС ЖКХ до 5-го числа. Новый срок дает дополнительное время на подготовку данных, но и одновременно повышает цену ошибки. Разбираемся, почему изменения в размещении данных в государственной информационной системе требуют от УК пересмотреть подход к расчетам. 

📖 Читать: clck.ru/3VGo9L

📡 Три вебинара — три статьи про АСКУЭР

Вместе с экспертами ENVIRO провели 3 вебинара, на которых собрали для вас огромное количество полезной информации про использование автоматизированной системы контроля и учета энергоресурсов. Разобрали, что происходит с системами учета ресурсов до, во время и после внедрения.

Поговорили о том, почему автоматизация сама по себе не избавляет от ручной работы. Выяснили как выбрать подрядчика, который заметит проблему раньше жителей, и что должна делать УК каждый день, чтобы конец месяца не превращался в аврал.

Собрали главное из вебинаров в три статьи

📌 Как автоматизировать сбор показаний в МКД — почему даже с установленной АСКУЭР сотрудники продолжают работать вручную и чем мультивендорные системы лучше моновендорных.

📌 Как выбрать подрядчика на обслуживание АСКУЭР — пять реальных случаев из практики ENVIRO и четыре критерия для выбора сервисной организации.

📌 Что делать управляющей компании после внедрения АСКУЭР — как выстроить процессы вокруг системы, чтобы отчеты, проверка показаний и поиск неисправных приборов не отнимали дни.

Читайте, сохраняйте и делитесь с коллегами 🙌

Работа с задолженностью станет удобнее

Зачастую должники оплачивают счета за ЖКУ уже после первой досудебной претензии. Чтобы ускорить работу с жителями в этом вопросе, мы обновили сервис по работе с дебиторской задолженностью.

Теперь вы можете отправлять уведомление о задолженности не только в бумажном варианте в почтовый ящик, но и в приложение и веб-кабинет жителя. Можно отправить как простую информацию о задолженности, так и уведомление с уже готовой досудебной претензией.

Как это работает:

1️⃣ Загружаете реестр;
2️⃣ Смотрите информацию о должнике;
3️⃣ Формируете и отправляете персональное уведомление жителю о задолженности.

Новая функция доступна бесплатно всем, у кого подключен сервис «Работа с дебиторской задолженностью». Начните работу с просроченными платежами уже сегодня: https://clck.ru/3VjrDn

💻 Веб-кабинет жителя: альтернатива мобильному приложению

Не у всех жителей стоит мобильное приложение. Кто-то не может его скачать из-за региональных ограничений, а кому-то просто удобнее работать с компьютера. Для таких случаев мы сделали веб-кабинет жителя — он открывается в браузере без установки и работает на любом устройстве.

В веб-кабинете доступны:

👉🏻 Просмотр PDF-квитанций и детализации начислений
👉🏻 Оплата квитанций целиком, частями или авансом
👉🏻 Передача показаний ИПУ
👉🏻 Подача заявок в УК и отслеживание их статуса
👉🏻 Управление домофоном и другими сервисами умного дома (если функционал подключен у УК)
👉🏻 Новости и уведомления от управляющей компании

Подключить веб-кабинет со стороны УК можно за один день: все материалы для жителей уже готовы, нужно только скачать и распечатать. В комплекте — объявление для подъезда с QR-кодом, шаблон сообщения в чат с жителями и макет инструкции на обратную сторону квитанции. Это позволит запустить сервис быстро и без затрат на дизайн и верстку своих материалов.

Подробный гайд по внедрению личного кабинета жителя для УК — clck.ru/3UsnYs