Домовой Филатов

Недвижка как инструмент достижения целей

На днях встречались с давним знакомым. Обсуждали разные дела. И уже в конце встречи человек меня спросил: Слушай, а ты только с новостройками работаешь, или вторичкой тоже занимаешься? – в этом вопросе я вижу некий системный сбой

▶️Простой пример: вот допустим, вам требуется повесить картину на стену. Четко зная свою цель, вы и выбираете наиболее подходящие инструменты для этого. Не наоборот. Не тратите время на изучение стамесок, лобзиков и потом пытаетесь с помощью этого всего повесить картину. Абсурд же!

Так почему в недвижимости люди отталкиваются именно от инструмента?

Ко мне приходят люди, которым нужно переехать в новое жилье или создать стабильный источник денежного потока в коммерческой недвижимости. А необходимые инструменты для этого я подбираю, исходя из конкретной ситуации клиента

😎 Домовой

Ремонт в коммерческом помещении: быть или не быть?

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с дилеммой: делать ли ремонт перед сдачей помещения в аренду, или оставить его на усмотрение арендатора? Одни считают, что ремонт повысит ставку аренды, другие предпочитают не заморачивать и ищут арендатора, который сделает помещение под себя

▶️Ремонт не всегда обязателен
Арендаторы нежилых помещений, в отличие от квартиросъемщиков, часто предпочитают делать ремонт самостоятельно, адаптируя пространство под свои нужды. Это особенно актуально для помещений с черновой отделкой. В этом случае ремонт ложится на арендатора в обмен на арендные каникулы.

▶️Выбор в пользу арендных каникул
В большинстве случаев собственникам выгоднее предоставлять арендные каникулы, чем заниматься ремонтом. Арендные каникулы обычно превышают срок ремонтных работ, но не всегда полностью покрывают их стоимость, что делает их более экономически выгодным вариантом для арендодателя.

Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется запрашивать у арендатора смету или хотя бы перечень работ, чтобы оценить соразмерность запрашиваемых арендных каникул и понять, что именно будет сделано в помещении.

▶️Эмоциональная привязанность к ремонту может привести к убыткам
Собственники, которые эмоционально привязаны к сделанному ремонту, часто теряют месяцы арендного дохода в попытках найти арендатора, который сохранит существующий интерьер. В результате потери от простоя помещения могут превысить стоимость такого ремонта.

Тем не менее, в некоторых случаях ремонт необходим. Например, если нужно адаптировать помещение под конкретного арендатора, особенно если он не собирается заниматься ремонтом самостоятельно. Другой пример - если в одной локации несколько подобных вакантных объектов, то универсальная отделка может выделить помещение среди конкурентов

Подводя итог, можно сказать, что решение о ремонте нежилого помещения должно приниматься на основе конкретных условий и задач. В большинстве случаев арендаторы сами предпочитают делать ремонт под свои стандарты, и предоставление арендных каникул оказывается более выгодным для собственника, чем самостоятельный ремонт.

Эмоциональная привязанность к существующему ремонту может привести к значительным потерям в доходе, поэтому важно подходить к этому вопросу рационально. В некоторых случаях, однако, ремонт может быть необходимым шагом для повышения привлекательности помещения и привлечения нужного арендатора. В таких ситуациях важно заранее согласовывать условия и стоимость работ с арендатором

😎 Домовой

Три главные ошибки покупателей и продавцов недвижимости

Их совершают 90% людей, которые выходят на рынок. Берите себе на заметку и не делайте так ну пожалуйста

1️⃣Не думают о цели сделки

В первую очередь и продавцу, и покупателю нужно понять конечную цель, и только после этого предпринимать конкретные действия

Если ваша цель – получить сравнительный анализ на рынке недвижимости, то приходите в наш офис. Мы делаем это бесплатно!

Если вы на самом деле не собираетесь продавать свою недвижимость, а просто хотите понять, сколько за нее можно выручить, то не обязательно выставлять квартиру в продажу. Данную информацию можно получить, например, из анализа цен на Домклик или из анализа цен по прошедшим сделкам

Поэтому пока у вас не проработана структура сделки, выходить на рынок недвижимости бессмысленно

2️⃣Не умеют договариваться и вести переговоры

Многие продавцы думают, что, поставив объект в рекламу, они уже его продали. Но это не так. Самое сложное – разработать план сделки с покупателем, договориться обо всех ее этапах и довести процесс до ума. При этом в большинстве своем продавцы даже звонки не умеют принимать и не знают, как на самом деле работает ценообразование

3️⃣ Не понимают, что рынок недвижимости – это рынок переговоров по цене

Та цена, которая сегодня написана у любого собственника в рекламе – всего лишь способ начать вести переговоры. Поэтому главная задача агента – это не проверка документов и осуществление юридической части сделки, как многие думают. За это отвечают исключительно юристы. Основная задача агента по недвижимости – это проведение переговоров по цене для защиты интересов своего клиента: либо продавца, либо покупателя

😎 Домовой

Правила выбора новостройки

Тему урока услышали, берите двойные листочки, записывайте ключевые правила...

▶️Не бегите за толпой

Еще раз, это главное правило – никогда не инвестируйте туда, куда бежит толпа

▶️Остерегайтесь навязчивой рекламы

Помните, хорошие ЖК продаются без рекламы. Чем чаще видите рекламу комплекса на всех возможных носителях вдоль оживленных трасс и главных магистралей, тем больше в данном ЖК проблем с продажами. При этом все расходы на рекламу в итоге будут включены в стоимость квадратного метра для конечного покупателя

▶️Изучайте весь проект, а не декларацию только одного корпуса

Если покупаете ЖК, который будет строиться много лет в несколько этапов, внимательно изучите весь проект, а не только лишь проектную декларацию одного корпуса. Ищите сроки завершения строительства всего комплекса в целом. Ведь, как правило, школы, сады и поликлиники открываются в последнюю очередь

Многие люди потом так и продают недвижимость не дождавшись инфраструктуры

▶️Узнайте, как застройщик сдавал предыдущие свои проекты

Если ранее у застройщика уже были задержки, скандалы и суды, значит велика вероятность повторения подобной ситуации

▶️Не покупайте квартиру в ЖК в промышленных зонах

Во-первых, вы не знаете, что там на самом деле производилось. Во-вторых, на территории промзоны никогда не строились сады, школы и поликлиники. Вам придется очень долго их ждать.

▶️Не читайте отзывы – они ничем не помогут

В интернете очень сложно отличить правду от лжи. Самый лучший вариант – поехать в ЖК и поговорить с местными жителями. Только так вы сможете получить объективную информацию

Если в комплексе все хорошо, то и другие объекты застройщик сдаст вовремя и без серьезных нареканий. Если же есть недоделки, замечания или откровенная халтура, то люди молчать не будут – обязательно скажут вам об этом

▶️Остерегайтесь предоплат по договору с навязанными услугами

Например, за услугу бронирования у застройщика. Помните: никаких услуг по бронированию не существует!

Существует один способ продажи по ДДУ – добропорядочные застройщики готовы подержать бронь до двух недель, пока вы не соберете все необходимые документы для сделки. Любые навязанные услуги – это скрытая комиссия, которая берется сверх стоимости объекта и вам не возвращается

😎 Домовой

Квартира vs Коммерческая недвижимость

Инвестиции в недвижимость в нашей стране традиционно являются популярным способом сохранения и приумножения капитала. При этом большинство людей склоняются к покупке жилой недвижимости для сдачи в аренду, считая ее более простым и понятным вариантом. А различные льготные ипотечные программы да еще и с минимальным первоначальным взносом последние четыре года только способствовали этому

⚠️ Однако в текущих условиях, когда ключевая ставка находится на 18%, а госпрограммы сворачиваются, этот вид инвестиций теряет свою привлекательность

В то же время, коммерческая недвижимость предлагает более высокую доходность и меньшее количество операционных забот, что делает её всё более интересной для инвесторов

В глазах обывателей квартиры – это стабильный и востребованный вариант вложения средств. Однако если посмотреть на статистику ЦИАНа, то квартиры снимают только 25% россиян. При этом жилье требует постоянного ухода: ремонты, замена оборудования, контроль состояния объекта. Да и доходность в сегменте долгосрочной аренды составляет около 4-5% годовых

Коммерческая же недвижимость предлагает гораздо более высокую доходность – в среднем от 8% до 12% годовых. Арендаторы, как правило, заключают долгосрочные договоры (есть примеры 25-летних сроков), что обеспечивает стабильный поток денежных средств. Более того, арендатор берёт на себя все вопросы с ремонтом и поддержанием надлежащего состояния объекта, освобождая владельца от этих забот. При этом арендует помещения более 80% бизнеса – спрос более значительный по сравнению с квартирами

Да и в сравнении с текущими ценами на жилье в новостройках, готовые коммерческие помещения стали более доступны

Итого: с учетом текущих экономических условий, инвестиции в квартиры становятся менее выгодными, особенно для тех, кто рассчитывает на доход от аренды. В то время как коммерческая недвижимость предлагает более стабильный и высокий доход с минимальными операционными затратами

Таким образом, в современных реалиях инвесторам, особенно с опытом и капиталом, стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость как на более перспективный вариант для вложений

😎 Домовой

Ремонт в коммерческом помещении: быть или не быть?

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с дилеммой: делать ли ремонт перед сдачей помещения в аренду, или оставить его на усмотрение арендатора? Одни считают, что ремонт повысит ставку аренды, другие предпочитают не заморачивать и ищут арендатора, который сделает помещение под себя

▶️Ремонт не всегда обязателен
Арендаторы нежилых помещений, в отличие от квартиросъемщиков, часто предпочитают делать ремонт самостоятельно, адаптируя пространство под свои нужды. Это особенно актуально для помещений с черновой отделкой. В этом случае ремонт ложится на арендатора в обмен на арендные каникулы.

▶️Выбор в пользу арендных каникул
В большинстве случаев собственникам выгоднее предоставлять арендные каникулы, чем заниматься ремонтом. Арендные каникулы обычно превышают срок ремонтных работ, но не всегда полностью покрывают их стоимость, что делает их более экономически выгодным вариантом для арендодателя.

Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется запрашивать у арендатора смету или хотя бы перечень работ, чтобы оценить соразмерность запрашиваемых арендных каникул и понять, что именно будет сделано в помещении.

▶️Эмоциональная привязанность к ремонту может привести к убыткам
Собственники, которые эмоционально привязаны к сделанному ремонту, часто теряют месяцы арендного дохода в попытках найти арендатора, который сохранит существующий интерьер. В результате потери от простоя помещения могут превысить стоимость такого ремонта.

Тем не менее, в некоторых случаях ремонт необходим. Например, если нужно адаптировать помещение под конкретного арендатора, особенно если он не собирается заниматься ремонтом самостоятельно. Другой пример - если в одной локации несколько подобных вакантных объектов, то универсальная отделка может выделить помещение среди конкурентов

Подводя итог, можно сказать, что решение о ремонте нежилого помещения должно приниматься на основе конкретных условий и задач. В большинстве случаев арендаторы сами предпочитают делать ремонт под свои стандарты, и предоставление арендных каникул оказывается более выгодным для собственника, чем самостоятельный ремонт.

Эмоциональная привязанность к существующему ремонту может привести к значительным потерям в доходе, поэтому важно подходить к этому вопросу рационально. В некоторых случаях, однако, ремонт может быть необходимым шагом для повышения привлекательности помещения и привлечения нужного арендатора. В таких ситуациях важно заранее согласовывать условия и стоимость работ с арендатором

😎 Домовой

Люди предпочитают жить в своем жилье, а компании – арендовать помещения

Согласно данным опроса Росгосстраха, около четверти россиян в 2023 году арендовали квартиру. Из них 29% оплачивали фиксированную сумму, которая включала все расходы, включая коммунальные услуги и интернет. То есть эти расходы легли на плечи собственников

⏺️В ситуации с нежилыми помещениями картина противоположная

Значительная часть компаний (по разным оценкам от 80 до 90%) предпочитает аренду. Особенно в сфере малого бизнеса. Все-таки открытие торговых точек в арендованных помещениях требует значительно меньших финансовых вливаний. Тогда как крупные сети могут ежегодно открывать сотни новых мест

А вот большинство инвесторов как раз таки предпочитают приобретать помещения с арендаторами, когда уже все сделано за них. Они либо не хотят, либо не могут в силу различных причин заниматься выбором ликвидного помещения, подбором надежного арендатора, переговорами по заключению договора аренды и т.д.

Кстати, часть этих инвесторов потом также предпочитает привлечь управляющую компанию, которая будет решать все эти вопросы за них. Особенно, когда у инвестора несколько подобных помещений. Тогда доход становится действительно пассивным

И да, в отличии от квартир коммунальные услуги в нежилых помещениях всегда оплачивают арендаторы

😎 Домовой

Хватит занижать стоимость квартиры в ДКП, даже если все так делают

К сожалению, до сих пор не все люди понимают, что в договоре купли-продажи нужно указывать полную стоимость недвижимости

⏺️Свежий кейс: к нам обратился клиент, который захотел продать по переуступке квартиру в строящемся ЖК бизнес-класса. При этом человек сразу обозначил, что цена в договоре будет с занижением. На удивленный вопрос зачем ему это, клиент ответил, что не хочет попадать на налог

После этого довольно продолжительное время я объяснял ему почему так делать не нужно и какие риски создает для него подобное решение. Подключил юриста, который уже и на пальцах также показал все негативные последствия

При этом человек продолжал убеждать себя, что с ним ничего подобного не произойдет

Знаете какой аргумент?..
➡️ Все ж так делают!

На это я рассказал клиенту, как еще совсем недавно отечественные блогеры активно дробили свои бизнесы на отдельные ИП, пользовались упрощенными налоговыми режимами и мило ухмылялись над простаками из налоговой. Все так делали! А потом налоговая организовала два показательных дела с блогерами, зарабатывавшими миллиарды. И это они пока еще отделались домашними арестами

На мой вопрос: Вы готовы взять на себя риск, что станете фигурантом такого показательного дела, только уже в недвижимости? – человеку просто было нечего сказать

Только я еще добавил, что мы на себя такие риски точно брать не будем. Наше комиссионное вознаграждение (пусть и очень хорошее в этом случае) того не стоит. Мы принципиально не берем клиентов, которые не готовы платить налог при продаже недвижимости

Клиент ушел думать. И тут есть два варианта. Либо он действительно осознает всю серьезность момента и вернется. Либо пойдет в другое агентство, которое скажет ему – все так делают!

😎 Домовой

Готовый арендный бизнес – стоит ли игра свеч?

Готовый арендный бизнес привлекает инвесторов своей способностью генерировать стабильный пассивный доход при минимальном вовлечении

Вложив средства в недвижимость, в которой уже сидит арендатор, человек получает рублевый актив с окупаемостью около 8-12 лет и средней доходностью порядка 10% годовых. Сетевые компании, как правило, обеспечивают надежный и предсказуемый доход, что делает эти объекты особенно привлекательными

Основные преимущества:
1️⃣Пассивный доход при минимальном управлении и стабильной доходности
2️⃣Доходность коммерческой недвижимости зачастую превышает доходность квартир
3️⃣Сетевые арендаторы – это надежные компании, обеспечивающие регулярный денежный поток

Конечно, все не так легко и просто. Не каждая недвижимость с арендатором может давать стабильный доход. Вышеперечисленное работает только с качественными объектами

Необходимо учитывать, что на рынке существует дефицит действительно ликвидных предложений с проверенными арендаторами. Поэтому есть риск столкнуться с нестабильными компаниями, которые могут нарушать условия договора, задерживать платежи или даже закрыться. Особенно это касается несетевых арендаторов и представителей малого бизнеса

Основные недостатки:
1️⃣Дефицит объектов – найти качественный арендный бизнес непросто
2️⃣Риски с арендаторами – нестабильность несетевых компаний может значительно снизить доходность объекта
3️⃣Сложности с изменением условий аренды – крупные сетевики часто настаивают на жестких условиях договоров, которые трудно пересматривать

Успех в этом бизнесе зависит от правильного выбора объекта и арендатора. Важно не спешить с покупкой, тщательно изучить рынок и вкладывать деньги только в ликвидные активы с проверенными сетевыми арендаторами

▶️В доходной недвижимости качество всегда превыше количества

Сейчас как раз собираю клиенту умеренно-консервативный портфель из ГАБов с якорными арендаторами разной метражности. В периоды экономической турбулентности человек предпочитает владеть физическими активами, которые не только дают доход, но и которые можно передать детям и внукам

😎 Домовой

Квартира vs Коммерческая недвижимость

Инвестиции в недвижимость в нашей стране традиционно являются популярным способом сохранения и приумножения капитала. При этом большинство людей склоняются к покупке жилой недвижимости для сдачи в аренду, считая ее более простым и понятным вариантом. А различные льготные ипотечные программы да еще и с минимальным первоначальным взносом последние четыре года только способствовали этому

⚠️ Однако в текущих условиях, когда ключевая ставка находится на 18%, а госпрограммы сворачиваются, этот вид инвестиций теряет свою привлекательность

В то же время, коммерческая недвижимость предлагает более высокую доходность и меньшее количество операционных забот, что делает её всё более интересной для инвесторов

В глазах обывателей квартиры – это стабильный и востребованный вариант вложения средств. Однако если посмотреть на статистику ЦИАНа, то квартиры снимают только 25% россиян. При этом жилье требует постоянного ухода: ремонты, замена оборудования, контроль состояния объекта. Да и доходность в сегменте долгосрочной аренды составляет около 4-5% годовых

Коммерческая же недвижимость предлагает гораздо более высокую доходность – в среднем от 8% до 12% годовых. Арендаторы, как правило, заключают долгосрочные договоры (есть примеры 25-летних сроков), что обеспечивает стабильный поток денежных средств. Более того, арендатор берёт на себя все вопросы с ремонтом и поддержанием надлежащего состояния объекта, освобождая владельца от этих забот. При этом арендует помещения более 80% бизнеса – спрос более значительный по сравнению с квартирами

Да и в сравнении с текущими ценами на жилье в новостройках, готовые коммерческие помещения стали более доступны

Итого: с учетом текущих экономических условий, инвестиции в квартиры становятся менее выгодными, особенно для тех, кто рассчитывает на доход от аренды. В то время как коммерческая недвижимость предлагает более стабильный и высокий доход с минимальными операционными затратами

Таким образом, в современных реалиях инвесторам, особенно с опытом и капиталом, стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость как на более перспективный вариант для вложений

😎 Домовой

Ремонт в коммерческом помещении: быть или не быть?

Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с дилеммой: делать ли ремонт перед сдачей помещения в аренду, или оставить его на усмотрение арендатора? Одни считают, что ремонт повысит ставку аренды, другие предпочитают не заморачивать и ищут арендатора, который сделает помещение под себя

▶️Ремонт не всегда обязателен
Арендаторы нежилых помещений, в отличие от квартиросъемщиков, часто предпочитают делать ремонт самостоятельно, адаптируя пространство под свои нужды. Это особенно актуально для помещений с черновой отделкой. В этом случае ремонт ложится на арендатора в обмен на арендные каникулы.

▶️Выбор в пользу арендных каникул
В большинстве случаев собственникам выгоднее предоставлять арендные каникулы, чем заниматься ремонтом. Арендные каникулы обычно превышают срок ремонтных работ, но не всегда полностью покрывают их стоимость, что делает их более экономически выгодным вариантом для арендодателя.

Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется запрашивать у арендатора смету или хотя бы перечень работ, чтобы оценить соразмерность запрашиваемых арендных каникул и понять, что именно будет сделано в помещении.

▶️Эмоциональная привязанность к ремонту может привести к убыткам
Собственники, которые эмоционально привязаны к сделанному ремонту, часто теряют месяцы арендного дохода в попытках найти арендатора, который сохранит существующий интерьер. В результате потери от простоя помещения могут превысить стоимость такого ремонта.

Тем не менее, в некоторых случаях ремонт необходим. Например, если нужно адаптировать помещение под конкретного арендатора, особенно если он не собирается заниматься ремонтом самостоятельно. Другой пример - если в одной локации несколько подобных вакантных объектов, то универсальная отделка может выделить помещение среди конкурентов

Подводя итог, можно сказать, что решение о ремонте нежилого помещения должно приниматься на основе конкретных условий и задач. В большинстве случаев арендаторы сами предпочитают делать ремонт под свои стандарты, и предоставление арендных каникул оказывается более выгодным для собственника, чем самостоятельный ремонт.

Эмоциональная привязанность к существующему ремонту может привести к значительным потерям в доходе, поэтому важно подходить к этому вопросу рационально. В некоторых случаях, однако, ремонт может быть необходимым шагом для повышения привлекательности помещения и привлечения нужного арендатора. В таких ситуациях важно заранее согласовывать условия и стоимость работ с арендатором

😎 Домовой