В Подмосковье строят миллионы метров. Почему площадок всё равно не хватаетТак-с, я же обещал разбор «Индустриальной недвижимости» – погнали!
Вот тут анонсировал конференцию про инд. парки и ОЭЗ, теперь отвечаю на вопросы, с которыми шел туда.
Общий итог: 2 ответа и 1 молчание. Молчание – самое интересное.
1️⃣
Дефицит площадей – дефицит чего?Не метров. Подходящих метров.
Готовых спекулятивных площадей в Москве и области уже больше 3 млн м², за два года станет почти вдвое больше (IBC Real Estate). Одних Лайтов в Подмосковье построено больше 500 тыс. м², ещё около 1,3 млн в планах.
Вроде дефицита нет? 🤔 Но Parametr насчитал, что Московскому региону к 2030 году нужно ещё около 19 млн м².
Нюанс №1: больше половины инвесторов выбирают ОЭЗ за готовую инфраструктуру, а не за льготы. Покупают даже не метры, а срок запуска.
Нюанс № 2: в «Максимихе» честно сказали, что ОЭЗ – не волшебная экономическая зона и плохой проект она не вытянет ))
На практике: коробок становится больше, а площадок под конкретную технологию – с мощностью, ТУ и понятным сроком запуска – не хватает. В Подмосковье корпусов много, в регионах готовых всё ещё мало.
А где они есть – видно в ПромПоиске: все индустриальные парки и ОЭЗ из 73 регионов, поиск по параметрам бесплатный.
Вот тут он родненький2️⃣
Инфраструктура – расход или доход?Доходом её не назвал никто. Вот оно, молчание.
Что сказали вместо этого:
– в частном инд. парке сети закладывают сразу на всю территорию – иначе проект не работает, хотя зданий в первой очереди малая часть («Северные врата»);
– резиденты часто просят гораздо больше мощности, чем им нужно, а подключение дорогое – заявки проверяют («Титановая долина»). «На вырост» мощность не держат;
– государство компенсирует затраты под будущие налоги резидентов и смотрит в сторону ГЧП: с 2016 года индустриальные парки получили 169 млрд ₽, на ближайшие три года заложено 180 млрд (Минпромторг);
– Parametr продаёт помещения ещё до ввода и возвращает вложения на стройке.
И фраза из финала, ради которой стоило ехать:
Резидент приходит и говорит: хочу заниматься только технологией, эксплуатацию заберите – заплачу. Запрос есть, цену пока не нашли.
На практике: летом я закончил
серию про энергетику выводом – электричество решается до покупки земли. Теперь добавлю: мощность считают по оборудованию резидента, а не по его заявке.
А чтобы понять это еще до концепции и уж тем более проектирования, нужно понять кто вообще твой резидент.
Об этом писал тут (очень рекомендую ознакомиться со всей серией постов на эту тему, дабы подойти к делу стратегически, а не «по зову сердца»).
А ближе всего к доходу – сервис. Кто первым упакует эксплуатацию в понятный прайс, превратит расход в выручку.
3️⃣ Кадры – задача площадки или резидента?
Нанимает резидент. Удерживает площадка.
Рабочих искать стало легче: в 2025-м на рабочую вакансию приходило 5–10 резюме, сейчас 20–30, бывает 50–60 (ProPersonnel).
Но площадку выбирает тот, кому на ней работать. У технологической компании первый вопрос – не цена, а поедут ли сюда сотрудники («Сколково»). Одна из УК привела свою статистику: если семья не переехала к сотруднику за год, в 75% случаев он уходит.
Скептик дня – ФНПР: инвестиции в основной капитал упали на рекордные 10%.
На практике: после
Иннопрома я писал, что война за кадры переезжает на территорию площадки, – на конференции это подтвердили цифрами. Транспорт, школа и жильё рядом – часть продукта, а не соцнагрузка.
Самая дорогая история дня прозвучала на пленарке. Компания сэкономила на прединвесте. Субсидию одобрили под смету, а госэкспертиза показала, что на эти деньги корпус не построить. 2 года и деньги – в помойку, проект стоит.
Поэтому я начинаю с вопроса, сойдётся ли проект вообще, – до земли, сетей и сметы.
Ваш проект упирается в один из трёх вопросов? Напишите «СТАРТ» в личку
@inproman1: семь вопросов, три риска и следующий шаг.
Итоги и цифры – у «Ведомостей»:
тут 🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на
@indpark| создание промышленных и технологичных площадок
#индустриальныепарки #ОЭЗ #Ведомости
