В России всего 20% самодостаточных рынков КРТ.▶️Commonwealth Partnership продолжает свое
исследование рынка комплексного развития территорий (КРТ). Если в
первой части компания смотрела на программу глазами девелоперов, то теперь
аналитики оценили потенциал регионов.Что интересного:⬛️Все регионы разделили на четыре группы. Самая благополучная —
рынки "органического спроса", которых всего 20%. У них есть высокая потребность в новом жилье, платежеспособный спрос покрывает ее минимум на 90%, а расчетная маржинальность строительства выше средней.
В эту группу попали
Краснодарский край, Московская область, Татарстан, Новосибирская, Ленинградская, Челябинская области, Красноярский край и еще несколько регионов.
⬛️Самая большая группа (41% регионов)
оказалась в зоне сжатия маржинальности. Потребность в жилье там есть, спрос в большинстве случаев тоже, но экономика строительства уже заметно хуже.
Сюда CMWP
отнесла Тюменскую, Ростовскую, Свердловскую, Самарскую области, Башкортостан, Хабаровский край, Калининградскую область и еще несколько десятков регионов.
Для них аналитики предлагают
субсидии, льготное финансирование и снижение инфраструктурных расходов девелоперов.
⬛️Еще у 21% регионов проблема
находится на стороне покупателей. Жилье нужно, но доходов населения недостаточно, чтобы купить необходимый объем кв. м.
В эту группу вошли
Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край, Якутия, Приморье, Ингушетия, Бурятия и Забайкалье. Москва и Петербург также отнесены сюда из-за высокой стоимости кв. м.
Для таких рынков предлагается стимулировать уже не столько предложение, сколько
спрос с помощью региональной и сельской ипотеки, жилищными сертификатами и инфраструктурными субсидиями.
⬛️В оставшихся 18% платежеспособный спрос есть,
но статистической необходимости увеличивать жилой фонд вообще нет. В эту группу попали Воронежская, Белгородская, Липецкая, Пензенская, Тамбовская, Рязанская, Архангельская, Новгородская, Псковская области и другие регионы.
⬛️Поэтому вместо очередного массового жилья CMWP предлагает
использовать КРТ для расселения аварийного фонда, обновления промзон, рекреационных кластеров и других нежилых функций.
⬛️Аналитики посчитали, сколько жилья понадобится регионам к 2036 году, чтобы выйти на целевой показатель 38 кв. м на человека.
Самая большая потребность получилась у Дагестана (58 млн кв. м).
Далее идут
Тюменская область (50 млн кв. м), Краснодарский край (33 млн кв. м), Московская область и Чечня (по 29 млн), Крым и Ставропольский край (28 млн кв. м). Москва и Петербург из этого расчета исключены.
⬛️Но огромная потребность в жилье еще не означает огромный рынок для застройщика. Например, у Дагестана
потребность составляет 58 млн кв. м, а расчетная покупательная способность — 32 млн кв. м.У Московской области ситуация обратная: платежеспособный спрос оценивается примерно в 74 млн кв. м
при потребности около 29 млн кв. м. ⬛️Еще один интересный расчет —
статистическая маржинальность, т.е. соотношение цены продажи жилья и стоимости его строительства по данным Росстата и ЕРЗ.
Максимальные показатели получили Севастополь — 65,3%, Курская область — 62,9%, Тверская область — 61%, Краснодарский край — 60,1% и Крым — 55,3%.
На другом конце
Тульская область с -30%, Кабардино-Балкария с -28,4% и Коми с -5,8%. Это расчетный показатель, а не реальная прибыль конкретных застройщиков.
⬛️Главный вывод CMWP в том, что
одной универсальной модели КРТ для всей России недостаточно. Где-то рынок относительно самодостаточен, иногда нужно субсидировать инфраструктуру и маржу застройщика, а где-то поддерживать покупателя.
В некоторых регионах строительство нового жилья
вообще не должно быть основной задачей КРТ.🏗
Домострой в Telegram |
в MAX