ГАБы бывают разные: даже если оба с Пятерочками...Продолжаю сравнивать ГАБы
В этот раз
две Пятерочки примерно в одном бюджете +/- 200 млн. руб. (на грани лимита УСН по остаточной стоимости основных средств): одна в Москве и уже открылась, другая в Новой Москве и жать открытия около пяти кварталов.
Конечно, доходность от аренды в строящемся объекте без учета срока ожидания на первый взгляд выглядит интереснее, но не все сейчас готовы заходить в стройку.
По данным
наш.дом.рф статистика задержек по застройщику Абсолют - 61% домов сданы с задержкой, правда сроки задержек от 2-8 дней до 6-8 месяцев, т.е. в среднем около 3 месяцев. С учетом уже заявленной задержки в 3 месяца можно ожидать что если еще сдвинут сроки, то еще месяца на 3. Я, покупая новостройку, обычно закладываю задержку сроков на 6 месяцев.
Для примера статистика задержек: у ПИКа – 43%, у А101 и Самолета – 82% и глубинна просрочки выше чем у Абсолюта.
Важный момент, по данному строящемуся объекту
предусмотрена беспроцентная рассрочка до 25 июня 2027 года. И я знаю, что есть много любителей рассрочки.
Обычно по свежим проектам на коленке сравнивают окупаемость по МАП второго года. Но в сравнении этих ГАБов стоит учитывать, что один уже открылся, а другой еще нужно ждать стройку, хоть и с рассрочкой.
Так же стоит учитывать, что по договорам аренды разная индексация.
В одном случае нет односторонней индексации фиксированной части аренды, но есть % от РТО, а в другом случае нет % от РТО, но есть односторонняя индексация. Тут кто к чему привык и во что верит. Ближайшие соседние работающие Пятерочки торгуют на 30+ млн.
Чтобы корректно сравнить доходность/окупаемость по этим объектам в идеале нужно составить фин. модели по каждому объекту и желательно смоделировать несколько сценариев с учетом рассрочки, индексации, % от РТО. Смоделировать для себя те цифры в которые верите вы и тогда уже сравнить объекты между собой.
Это можно сделать по наитию, на коленке. А можно пройти небольшое обучение, например, у
Артема Цогоева есть курс Excel в недвижимости, который когда-то проходил мой партнер, и используя готовые таблицы просчитать несколько сценариев.
В обоих договорах аренды предусмотрено, что в случае, если арендодатель станет плательщиком НДС, то НДС будет оплачиваться сверх аренды.
Оба объекта расположены в МКД, частично в стилобате, а частично под жилым домом.
Оба объекта представляют собой сборку из нескольких помещений. В одном случае из четырех, во втором случае из двух. И каждом по несколько входов: 5 и 4 соответственно.
Электрической мощности достаточно, а на объекте в Первом Московском даже с избытком.
Сроки договоров аренды одинаковые - десятилетние.
Оба удачно расположены в своих ЖК.
💬
Какой из этих двух ГАБов вы бы выбрали? И почему?
Если вы рассматриваете покупку подобных ГАБов,
напишите в лс ПРЕЗЕНТАЦИЯ и мы вышлем вам информацию по данным объектам.
Да пребудет с нами сила пассивного дохода…
@primetr_ru
