НОВОСТРОЙКА.РФ

Сентябрь отыграл августовское падение, но не компенсировал его полностью

После августовской просадки рынок новостроек Московского региона — Москвы, Новой Москвы и Подмосковья — заметно оживился. По данным Dataflat, в сентябре число зарегистрированных сделок выросло на 46% к предыдущему месяцу, а оценка выручки застройщиков — на 43%. Сентябрь стал лучшим месяцем 2026 года по обоим показателям.

Однако в сравнении с сентябрем 2025 года динамика оказалась сдержаннее: количество реализованных лотов снизилось на 7%, а оценка выручки увеличилась лишь на 1%. За год средняя цена квадратного метра выросла на 9%. Доля ипотечных сделок достигла 66% против 62% годом ранее.

▎Сентябрь 2026 года к сентябрю 2025-го

• В старой Москве число зарегистрированных лотов сократилось на 32%, при этом цена квадратного метра выросла на 24%.
• В Новой Москве продажи снизились на 21%, а цена квадратного метра прибавила 27%.
• В Московской области продажи выросли на 34% — это единственная территория региона с положительной динамикой. Цена квадратного метра увеличилась на 16%.

В помесячном сравнении доля ипотеки в Московском регионе поднялась с 60% до 66%. Средний чек сделки снизился на 1%, цена квадратного метра — на 2%. При этом в старой Москве и Подмосковье квадратный метр подорожал. На среднем показателе по региону сказалось увеличение доли Московской области, где жильё дешевле.

▎Сентябрь 2026 года к августу 2026-го

• В старой Москве число сделок выросло на 33%, доля ипотеки достигла 51%, средний чек увеличился на 1%.
• В Новой Москве продажи прибавили 48%, средний чек — 6%, а доля ипотечных сделок выросла до 74%.
• В Московской области число регистраций увеличилось на 55%. Доля ипотеки достигла 74%, средний чек вырос на 5%.

КРТ всё активнее выходит за МКАД. На очереди — город Московский: 1-й микрорайон, улица Академика Чумакова (1).

ГЗК одобрила размещение жилой и общественной застройки в границах будущей территории КРТ. Масштаб — далеко не гаражный:

— 135 620 кв. м жилья;
— 347 580 кв. м общественной застройки;
— всего — 483 200 кв. м.

Почти полмиллиона квадратных метров, причём общественной застройки запланировано примерно в два с половиной раза больше, чем жилой. Что именно появится под этой формулировкой, ещё предстоит выяснить. И главное — зачем? Сначала «Сити» в Коммунарке, теперь «Сити» в Московском?

Жителям остаётся морально готовиться к новым соседям и масштабной стройке. Впрочем, местных таким не напугать: мы всё ещё ждём, когда освоят территории теплиц — концепции их застройки обсуждали ещё лет пять назад (2).

Покупатели новостроек все чаще выбирают Подмосковье вместо Москвы

Спрос на новостройки Москвы снижается на фоне высоких цен и дорогой ипотеки. Даже временный всплеск интереса в третьем квартале 2026 года, связанный с ожиданием изменений условий семейной ипотеки, не помог рынку выйти на уровень прошлого года. Покупатели все чаще рассматривают жилье в Московской области, где оно заметно дешевле.

По данным «Метриума» и bnMAP.pro, за девять месяцев 2026 года спрос на новостройки в Москве сократился на 36% год к году. В Старой Москве число сделок снизилось на 32%, в Новой — на 45,7%. В Подмосковье спад активности покупателей первичного жилья почти отсутствует: по оценкам DataFlat и bnMAP.pro, он составляет не более 1–2%.

Цены при этом росли во всех трех сегментах. По итогам третьего квартала средняя стоимость квадратного метра в новостройках Старой Москвы увеличилась на 18,7%, до 438,6 тыс. рублей, в Новой Москве — на 16,3%, до 337,9 тыс. рублей. В Подмосковье рост составил 13,2%, до 229,9 тыс. рублей за кв. м.

Разница в цене между Подмосковьем и наиболее доступными проектами внутри МКАД приблизилась к двукратной. Это усиливает привлекательность областных новостроек для покупателей. При этом доля ипотечных сделок на первичном рынке всего столичного региона остается высокой — около 62%, несмотря на некоторое снижение ставок по рыночной ипотеке.

Покровское-Стрешнево возглавило рейтинг районов «старой» Москвы по росту цен на вторичное жильё за квартал.

Квадратный метр здесь подорожал на 4,2%. В Даниловском цены выросли на 3,3%, в Нижегородском — на 2,3%, в Метрогородке и Очаково-Матвеевском — на 2,2%. Во всех этих районах темпы роста превысили официальную инфляцию в России.

Съёмщик не платит, портит квартиру или отказывается съезжать?

Даже собственник не вправе просто поменять замки, вынести вещи жильца или отключить коммунальные услуги — это может обернуться новыми проблемами.

Чтобы снизить риск конфликта, заранее заключите подробный договор найма: укажите сроки и порядок оплаты, кто будет жить в квартире, правила пользования жильём и условия прекращения договора. Состояние квартиры и имущество зафиксируйте в акте приёма-передачи, желательно с фотографиями. До заселения можно проверить паспорт и открытые сведения о долгах и судебных делах.

Если возник спор, сначала направьте жильцу письменное уведомление и попробуйте договориться. Когда решить вопрос мирно не удаётся, действуйте через суд. Принудительное выселение проводят судебные приставы — не сам собственник.

Хороший договор и спокойные переговоры часто помогают избежать долгого и затратного разбирательства.

Самую дешевую квартиру в аренду в «старой» Москве, без учета Зеленограда, предлагают за 40 тыс. рублей в месяц.

Это однокомнатная квартира площадью 37 кв. м на седьмом этаже 16-этажного панельного дома в Михневском проезде, в районе Бирюлево Восточное.

На втором месте по доступности — однушка площадью 40 кв. м на десятом этаже 16-этажного панельного дома на Ярославском шоссе. Ее аренда обойдется в 43 тыс. рублей в месяц. Квартира расположена в Ярославском районе.

Проект на месте «Кутузовской слободы»: новый вариант

Появилась концепция проекта Upside Development на месте недостроенного коттеджного поселка «Кутузовская слобода» (визуалы 1 и 2). Здесь планируют возвести многоэтажные здания с уступами, скошенными углами, выразительными «коронами» и террасами. Архитектура отвечает актуальным трендам. Ранее для площадки предлагали более сдержанный и менее высотный вариант (визуалы 3 и 4).

«Кутузовскую слободу» задумал в 2003 году «Зеленоградский инвестиционный фонд». Проект предусматривал расселение деревни Кутузово, расположенной на месте будущего комплекса. Реализация сопровождалась скандалами, судебными разбирательствами и пожарами.

Строительство началось в 2007 году, но уже через год у застройщика возникли проблемы с оплатой работ субподрядчиков и накопились долги перед городом за аренду земли. Затем сроки ввода неоднократно переносили, а компания обанкротилась.

В Щелково за 7 млн рублей продают квартиру, будто принадлежащую Ларе Крофт.

Она находится на улице Металлоконструкций, и интерьер этому вполне соответствует: стены отделаны панелями «под металл» — словно уровень из компьютерной игры.

Росреестр будет предупреждать о проблемах с документами на недвижимость

Законопроект, внесённый в Госдуму, предлагает обязать Росреестр уведомлять владельцев через «Госуслуги», если границы их земельных участков не установлены или в реестре нет координат расположенных на них построек.

Пользоваться участком без установленных границ можно, но зарегистрировать переход права собственности — например, при продаже или дарении — не получится. Аналогичное ограничение действует, если сведения о здании или сооружении внесены в Росреестр, но его границы не указаны.

Такие ограничения могут стать неожиданностью для участников сделки, особенно если они не знают о требованиях к оформлению недвижимости. Уведомления помогут владельцам заранее привести документы в порядок и снизить число приостановок и отказов при регистрации сделок.

🏠 Кадастровую стоимость могут обновлять чаще

➖ Сейчас переоценку обычно проводят раз в четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года.

➖ Предлагается установить такой график для всех регионов, чтобы кадастровая стоимость быстрее соответствовала рыночной.

➖ Если цены на недвижимость растут, вслед за переоценкой может увеличиться и налог на имущество для собственников.

✅ Сдавали квартиру как ИП, а теперь продаёте?

‼️ Налог зависит не только от срока владения, но и от того, использовали ли квартиру в предпринимательской деятельности и какой у вас налоговый режим.

➖ При продаже квартиры, связанной с бизнесом, освобождение от налога по сроку владения может не применяться. На УСН «Доходы» налог обычно считают со всей суммы продажи — расходы на покупку её не уменьшают.

➖ Самозанятые не платят НПД с продажи недвижимости: для них действуют правила налогообложения физлиц. В некоторых случаях налоговую базу можно уменьшить на расходы на покупку или имущественный вычет.

‼️ Перед сделкой проверьте, как квартира использовалась и какой порядок налогообложения применяется именно к вам.

Материнский капитал — государственная поддержка семей при рождении или усыновлении первого и второго ребенка.

Чаще всего эти средства направляют на улучшение жилищных условий.

🖇 В карточках рассказываем, как программа работает в 2026 году.

Пентхаусы в московских новостройках де-люкс-класса за год подорожали на 5%: осенью 2026-го средняя цена квадратного метра составила 5,1 млн рублей.

Средний бюджет покупки вырос на 7% и достиг 1,6 млрд рублей.

Предложение, напротив, сократилось: на рынке осталось 70 объектов — на 20% меньше, чем год назад. Средняя площадь пентхауса при этом увеличилась на 2%, до 310 кв. м.

Спрос остается сдержанным. За первое полугодие заключили не более пяти сделок — на 78% меньше, чем за тот же период прошлого года. Тем не менее цены продолжают расти на фоне сокращения числа доступных лотов.

Покупатели выбирают не только сам пентхаус, но и проект в целом. В приоритете — готовые или почти завершенные дома с выразительной концепцией, удачным расположением и видами на достопримечательности Москвы.

Южный административный округ возглавил рейтинг по росту цен на вторичное жилье за квартал.

Средняя стоимость квадратного метра здесь увеличилась на 1% по сравнению со вторым кварталом и достигла 292 тыс. руб. Такие данные аналитики «Инком-Недвижимости» предоставили «РБК Недвижимости».

▪️ Второе место занял Северо-Западный округ: цены выросли на 0,9%, до 311,7 тыс. руб. за кв. м. На третьем месте — Юго-Восточный округ, где квадратный метр подорожал на 0,8%, до 262,5 тыс. руб.

▪️ В Зеленоградском, Восточном и Северо-Восточном округах цены на вторичное жилье практически не изменились.

Расходы застройщиков на банковские услуги за два года выросли на 64% по медиане и на 102% в среднем.

В опросе «Движение.ру» участвовали 52 девелопера.

Более половины компаний тратят на банки свыше 10% бюджета, а 59% опасаются задержек строительства из-за нехватки кредитных лимитов. На фоне медианной рентабельности в 10,3% эти расходы могут влиять на стоимость жилья.

Рынку недвижимости понадобятся два года, чтобы восстановить баланс

Отказ от массовой льготной ипотеки поможет постепенно устранить ценовой перекос на рынке жилья. По прогнозу бывшего министра финансов Михаила Задорнова, соотношение доходов россиян и стоимости квадратного метра может вернуться к уровню 2019 года к концу 2028-го. Об этом он рассказал «Известиям».

В 2020–2024 годах масштабная господдержка нарушила рыночный баланс. Цены на жильё в среднем выросли на 70%, а в отдельных регионах — вдвое. Зарплаты за это время увеличились примерно на 35%. В результате разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках достигла 25–30%, отметил Задорнов.

По мнению экономиста, сворачивание льготных программ окажет на рынок «терапевтический эффект»: застройщикам будет сложнее искусственно завышать цены, а часть спроса сместится на вторичное жильё. Это должно сократить разрыв в стоимости до 10–15%.

На восстановление баланса потребуется около двух лет, считает Задорнов. Прогноз сбудется, если не произойдёт серьёзных экономических потрясений.

Спрос на ипотеку в третьем квартале упал на 46%

В июле—сентябре интерес к ипотечным кредитам снизился на 46% по сравнению с предыдущим кварталом, сообщили ТАСС аналитики «Выберу.ру». По их оценке, спад связан с высокой базой: в июне выдачи достигли рекорда на фоне ожиданий ужесточения условий семейной ипотеки.

Изменения программы сначала планировали ввести с 1 июля, но перенесли на 1 октября. После июньского ажиотажа спрос стал снижаться: в июле — на 12% к предыдущему месяцу, в августе — ещё на 18%, в сентябре — на 9%. При этом темпы падения постепенно замедлялись.

Сильнее всего сократился спрос на ипотеку для вторичного жилья — на 63% за квартал. Аналитики связывают это с высокими рыночными ставками и ограниченной доступностью льготных программ на вторичном рынке.

Заявок на семейную ипотеку стало меньше на 32%. Однако в сентябре спрос вырос на 11% относительно августа: семьи стремились оформить кредит до перехода на новые условия. Спрос на сельскую ипотеку снизился на 38% из-за исчерпания годовых лимитов банков.

С октября по семейной ипотеке действуют дифференцированные ставки. Для семей с одним ребёнком льготный кредит стал заметно дороже. Исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак считает, что часть заёмщиков может перейти на рыночные программы, ставки по которым снижаются вслед за ключевой.