#мысли
@AdultsEstateСпекуляции на рынке жилой недвижимости - всё
---
Ко мне всё чаще стали обращаться с запросом:
Есть ли возможность, как в старые добрые времена, быстро прокрутить деньги в недвижимости?
То есть купить какой-нибудь “недооцененный объект” на ключах за 20-30 млн, сделать ремонт и меблировку из говна и палок за 50-70 тыс. за кв.м, продать за 1-2 месяца экспозиции и сделать 40-50% годовых.
Ответ- нет.
Это работало еще 2 года назад.
Ну край - год назад.
---
1. Вторичный рынок живее всех живых
Средний срок экспозиции объекта в рынке - 5 недель.
При дисконте даже 5-10% от рынка вы найдете покупателя за неделю-две.
А в фантазиях у людей почему-то есть мысль об оптовой базе недооцененных объектов с дисконтом 25-30% от рынка, которые ждут конкретно их.
Часто эти фантазии подкрепляются фейковыми объявлениями с низкими ценами, которые существуют как завлекаловка для перенаправления на покупку объектов у застройщиков.
Например, среди 279 объявлений по переуступке в ЖК Shagal около 100 - фейковые.
---
2. Большой дисконт часто означает большие риски
Высока вероятность получить дисконт больше 10% в объектах с крайне сомнительными документами:
свежее наследство, человек в предбанкротном состоянии и тд.
И вы рискуете не заработать, а стать ОБЕЗДОЛЕННЫМ.
Скидка в недвижимости почти никогда не появляется просто так.
За ней часто стоит либо срочность, либо проблема.
И очень важно не перепутать одно с другим.
---
3. Сегмент 20-30 млн стал слишком массовым
Там кровавый океан конкуренции.
Людей с такими бюджетами много, а хороших объектов мало .
Вследствие этого дисконта там почти нет.
Все хотят купить “чуть дешевле рынка”.
Все хотят найти “недооценку”.
Все хотят быстро зайти, сделать ремонт, красиво выйти и почувствовать себя волком с Уолл-стрит на рынке евродвушек.
Но когда слишком много людей ищет одну и ту же возможность, возможность исчезает.
---
4. Зарабатывать пока можно в сегменте 40+ млн
Но это уже совсем другая игра.
Минимум евро3-евро4 планировка
И тут нужно, чтобы квартира была не просто хорошей с точки зрения планировки.
Она должна быть ликвидной по видам, локации, этажу.
Плюс нужен реально хороший ремонт.
Хороший ремонт с мебелью в таком сегменте - это минимум 120 тыс. за кв.м.
МИНИМУМ.
Продешевите, заколхозите, сделаете красивый визуал из Pinterest, но по факту из папье-маше - продадите по цене чуть выше квартиры в бетоне.
Дураки, покупающие картинку, которая красиво смотрится только на рендере, в таком ценовом сегменте вымерли.
---
5. Чтобы заработать, нужно разбираться почти во всем
Начиная с дизайна и заканчивая тем, где купить классную и недорогую китайскую мебель, которая косит под топовые бренды.
Плюс технадзор, найм бригад, контроль, сроки, сметы, материалы, поставки, приемка работ.
Вот тогда, возможно, вы сделаете 40-50% годовых.
В противном случае, нанимая специалистов, вы понизите себя в доходности примерно до 20%.
А если вы не разбираетесь во всех процессах и решите сами все делать, то и 20% не получите.
Просто уйдете в минус.
---
А теперь задайтесь вопросом:
оно вам вообще надо?
Мучаться, рисковать, заниматься ремонтом, искать мебель, спорить с рабочими, контролировать сроки, переживать за продажу, чтобы получить премию к ключевой ставке x2?
Или со специалистом получить результат примерно как ОФЗ + 5%?
---
Я сторонник другой схемы флиппинга.
Вы покупаете классный, безальтернативный объект на первичном рынке с ключами через 1-2 года.
В рассрочку.
В субсидированную ипотеку.
Даже в нал, если объект дисконтированный.
Ждете ключей.
Получаете добавочную стоимость за счет того, что купили с дисконтом от будущего вторичного рынка.
А уже потом делаете флиппинг на таком объекте.
Так вы создаете себе добавочную стоимость со всех сторон:
за счет правильной покупки, времени, роста готовности, ремонта.
Но такой подход требует терпения.
А сейчас, в кризисное время, на рынке выигрывают не самые суетливые.
Выигрывают самые терпеливые.
---
Если хотите купить объект недвижимости или нужна консультация по вашей ситуации - пишите
@Endgame1986
