Андрей Пекай про недвижимость

Вчера мне посчастливилось провести урок в нашей школе 🤓

Рассказал девятиклассникам про колесо баланса, как инструмент поддержания высокого уровня энергии ⚡️🔋

Впечатлений масса 🙂
Когда-то даже мечтал об этом давным-давно))

Надеюсь, ребятам понравилось и какую-то частичку пользы они взяли 👌

Пусть и ваши мечты сбываются 😉

Вчера мы посетили закрытый вечер для друзей и партнеров Greenmont

Рассказываю, что почувствовал
В Сочи открываются новые отели, и это сейчас главный сюжет нашего рынка.
Вчера лично побывал в Greenmont Executive Resort, новом гостиничном комплексе уровня 5*, и хочу поделиться своими ощущением.
Мероприятие было организовано у территории бассейнов: удобные шезлонги, красивая подстветка и неимоверный закат украсили наш вечер 🤩

Первое, что зацепило: масштаб продуманности.
Территория 4,5 гектара, и по ней не просто расставили корпуса, её выстроили как курортную деревню.
Реликтовые деревья сохранили прямо на территории, вокруг них ландшафтное бюро SCAPE, те самые, что делали Лужники и Сколково, разбили «Сады пяти чувств»: сад вкуса с фейхоа, инжиром и хурмой, сад обоняния с жасмином и кипарисом, сад слуха с бамбуковыми рощами.
Не терпится прогуляться по этому парку, но пока он в доработке.

Второе: 2 формата концепции в одном месте
Сам комплекс гибридный - здесь будут жить и постоянные резиденты, и гости отеля.
Потоки разведены архитектурно: отдельные входы, изолированные маршруты, многоуровневый доступ.
Плюс заявленная усиленная шумоизоляция и тонированное витражное остекление.
Насколько это работает в номерах при полной загрузке, покажет время.

Третье: достойная локация
Greenmont Executive Resort расположен чуть дальше от береговой линии. От территории отеля до моря около 500 метров, 10 минут до аэропорта, 15 до Олимпийского парка.
Застройщику удалось создать приватность в исторически курортном районе Адлера.
Отель как будто парит над Кургородком, открывая перед собой красивейшие закаты.

Теперь факты для тех, кто смотрит как инвестор, и пара моих оговорок, как всегда
Девелопер Неометрия:
- федеральный
- больше 15 лет на рынке
- 18 проектов сданы в срок
- входит в топ-25 застройщиков России по данным портала всеостройке.рф.

Проект двухочередной:
- «Горы» на 1209 резиденций (часть секций частные, часть в отельном управлении)
- и «Море» на 564 резиденции (полностью под оператором).

Управляет UPRO GROUP.
Продажи идут по 214-ФЗ через эскроу.
Инфраструктура под пять звёзд:
- два бассейна под открытым небом
- термы
- медицинский центр со спа на 716 квадратов
- два фитнес-центра
- детский клуб со студией звукозаписи
- ресторан высокой кухни с видовой террасой и ещё четыре точки гастрономии.
118 планировок от 19 до 218 квадратных метров.
80% лотов видовые.

На что обратить внимание.

Первое: доходность
Прогноз прибыли считается индивидуально на консультации, и это правильный подход.
Помните наши разборы: загрузка по Сочи в этом году просела, тарифы падают, поэтому любой расчёт доходности требуйте от пессимистичного сценария и смотрите цифры оператора, а не презентацию.

Второе:
Часть инфраструктуры ещё достраивается, старт отеля перенесен на март 2027 года.
В это раз нам не удалось прогуляться по всей территории, но тем интересней дождаться полной сдачи отеля.

Мой вердикт как человека, который вчера там ходил ногами.
Атмосфера реальная, её не нарисуешь в рендере: парк, подстветка и продуманность общественных зон оставили приятные впечатления.
Про закат можно отдельный пост написать )))

Да, еще есть, что поправлять и достраивать, но и уже есть, что "потрогать руками".

Если хотите почувствовать то же самое, напишите мне в личку, организую показ 😉
Такие вещи надо смотреть живьём.

Разбираем показатель LTV в отельном бизнесе.

Считаем пожизненную ценность гостя на реальных сочинских цифрах

Показатель, который я называю самым недооценённым у покупателей апартаментов.
LTV (LiveTime Value) - пожизненная ценность гостя.
Звучит, как что-то из учебника по маркетингу, а по факту это та цифра, которая решает, сколько денег дойдёт до вас как собственника.
Давайте просто посчитаем.
Формулы беру из разбора РБК, цифры по комиссиям из свежих условий агрегаторов, всё с кликабельными ссылками.

Исходные данные.
Апарт-отель в Сочи, средний тариф 12.000 рублей за ночь, средний заезд 7 ночей. Средний чек одного гостя: 84.000 рублей.

Расчёт первый: разовый гость против возвращающегося.
Формула простейшая, из того же разбора РБК:
LTV равен средний чек, умноженный на частоту покупок и на срок жизни клиента.
Гость приехал один раз, оставил 84.000 и исчез: его LTV составляет 84.000.
А теперь гость, который полюбил место и приезжает каждый год пять лет подряд: 84.000 умножаем на 5, получаем 420.000.
Один и тот же номер, один и тот же отель, а гости различаются в ценности ровно в 5 раз. Вот почему операторы дерутся за возвращаемость.

Расчёт второй: сколько съедает канал продаж.
Вот тут начинается самое интересное.
С февраля 2026 года базовая комиссия Яндекс Путешествий составляет 17%, а для продвигаемых объектов доходит до 25%, у Островка и Отелло в среднем около 15%.
Считаем.
Гость, забронировавший через агрегатор, за один заезд обходится отелю в 14.280 рублей комиссии, это 17% от 84.000.
Теперь наш верный гость из первого расчёта: если он пять лет бронирует через агрегатор, отель отдаст за него комиссиями 71.400 рублей.
А если он бронирует напрямую, потому что оператор собрал его контакт и работает с базой, эти 71.400 остаются в доме.
И из них, между прочим, платится ваша доходность как собственника апартамента.

Расчёт третий: когда привлечение гостя окупается.
В маркетинге есть правило, его приводит тот же материал РБК:
LTV должен быть минимум в три раза больше стоимости привлечения клиента, сокращённо CAC.
Покажу на пальцах.
Допустим, оператор тратит на рекламу и комиссии 10.000 рублей на одного нового гостя. Считать надо по марже, а не по выручке, это важная оговорка самого РБК: возьмём упрощённо маржу номера 50% после уборки, расходников и коммуналки, то есть с первого заезда отель зарабатывает 42.000.
Соотношение 42.000 к 10.000 это 4,2 к одному, здоровая экономика.
А теперь ситуация из жизни: оператор покупает гостя за 30.000, потому что весь в рекламе и на максимальной комиссии агрегатора, и гость не возвращается. Маржа те же 42.000, соотношение 1,4 к одному.
По классике это работа почти в ноль.
Во втором случае красивая загрузка в отчёте может быть, а денег у собственников нет...

Какой вывод может быть для инвестора.
Два апарт-отеля с одинаковой загрузкой и одинаковым тарифом могут приносить собственнику разные деньги, и разница прячется именно здесь:
- сколько гостей возвращаются
- сколько бронируют напрямую
- сколько стоит привлечение.
Поэтому при выборе объекта я прошу у оператора три цифры:
- долю повторных гостей
- долю прямых броней
- стоимость привлечения.
Оператор, который считает LTV своих гостей, как правило, считает и ваши деньги.

Я считал упрощённо, по выручке и с условной маржой 50% (у каждого отеля она своя, у кого-то 40%, у кого-то 65%).
Комиссии агрегаторов - это условия на 2026 год, они меняются, Яндекс вон уже поднял в этом году.
LTV метрика прогностическая, пять лет возвращений это план, а не гарантия. Но порядок цифр и логика именно такие, и этого достаточно, чтобы задавать оператору правильные вопросы.

Я собрал список вопросов, которые стоит задать оператору до покупки апартамента: про LTV, повторных гостей, комиссии и загрузку в низкий сезон.

Напишите мне в личку слово ГОСТЬ, пришлю 🤓

Про плоды с деревьев

Сейчас, в конце сентября, в Сочи наступает моё любимое время года. И дело даже не в бархатном сезоне 😋

Сейчас дозревает инжир, вторая волна. Первый уходит ещё в августе, а вот сентябрьский, на мой взгляд, самый сладкий.
Вот сегодня, например, удалось сорвать свеженький прямо с дерева в Молдовке

Хурма сейчас ещё набирает - самая сладкая будет через три-четыре недели, в конце октября и ноябре. Но и она сегодня попалась нам спелой и невяжущей ))

Если планируете приезд в Сочи, ловите середину осени - попадёте и на хурму, и на гранаты, они созревают почти одновременно.
А дальше, в ноябре, подтянется фейхоа, тот самый запах, который ни с чем не спутаешь, и следом мандарины к Новому году.

У нас фруктовый конвейер работает с сентября по декабрь без остановки.

А вот, что еще важно.
Приехать в Сочи в октябре, сорвать хурму с дерева, искупаться в освежающем море и... понять, что здесь хочется жить 🤩

Поэтому мой практический совет тем, кто присматривается к Сочи. Приезжайте смотреть город не в июле.
Приезжайте в октябре или ноябре.
Увидите настоящий Сочи: тихий, тёплый, пахнущий фейхоа.

ПосмОтрите, как живут дворы в несезон, познакомитесь с соседями, попробуете инжир с чужого дерева.
Не волнуйтесь, тут можно 🤫😁.
И потом уже решайте, ваш это город или нет. Потому что недвижимость это на годы, а первое впечатление от июльской толпы на набережной может вас обмануть в обе стороны.

А местным мой привет: не проходите мимо своего же богатства. Вот прямо сегодня, по дороге с работы, сорвите что-нибудь с ветки над тротуаром.

Это бесплатно, это вкусно и это та самая жизнь, за которой сюда едут 🤓

Кстати, дом реально в продаже.
Недавно делал подборку домов в среднем ценовом сегменте Сочи.

По слову ДОМ в ЛИЧНЫХ СООБЩЕНИЯХ поделюсь ей с вами 😉

На выходных увидел в одном месте коллекцию исторических фотографий Сочи.
Решил поделиться с вами хронологией развития города 🤓

1838 год
На берегу Черного моря строят крепость Александрия.
Две роты солдат, болота, малярия, вокруг ни одного дома. Вряд ли кто-то из тех солдат мог представить, что через полтора века квадратный метр здесь будет стоить дороже, чем в центре многих столиц Европы.

Конец XIX века
Врачи объявляют сочинский климат чудодейственным: море, горный воздух, магнолии.
К городу тянется железная дорога, и на месте казармы вырастает курорт для царской элиты. Территория от Лазаревской до Дагомыса заселяется дачами генералов, купцов и промышленников. Так закладывается первая традиция: в Сочи жили не весь год, а сезонами. Традиция, кстати, жива и сегодня.

1900-е годы
Сочи официально получает статус города. Строятся гостиницы, виллы, первые санатории.
Архитекторы едут сюда со всей России, и город застраивается в эклектичном стиле: классицизм рядом с модерном, купеческие особняки рядом с императорскими павильонами.
Эта волна строительства дала Сочи облик, который потом пытались стереть, но не смогли.

Советский период
Город превращается в главную здравницу страны. Миллионы рабочих получают путевки, санатории становятся городами в городе: со своими парками, столовыми, кинотеатрами.
Интересный парадокс эпохи: жилье здесь нельзя было купить в принципе. Все принадлежало государству, расселение шло по очередям и спискам. Сочи был объектом обожания всей страны и недоступен практически каждому.

1961 год
Сочи объединяют с приморскими поселками в гигантскую курортную агломерацию протяженностью почти 150 километров. Так рождается тот самый «большой Сочи», который мы знаем сегодня: от Магри в сторону Туапсе до Лоо в сторону Грузии.
В это время активно строят типовые курортные гостиницы и панельные дома для персонала санаториев. Именно эти «панельки» у моря через три десятилетия станут предметом охоты частных инвесторов.

1989 год
Закон о частной собственности и кооперации. Первая щель в советской системе расселения.
Смелые люди начинают приватизировать квартиры и покупать гостиницы, которые в перестройку обесценились. Многие решения тех лет выглядели безумными: зачем покупать обветшавший санаторий, когда вокруг развал?
Ответ пришел позже.

2000-е
Сочи открывают заново.
Рынок частной недвижимости выходит из подполья, начинается строительный бум. Появляются первые жилые комплексы класса «бизнес», элитные поселки в районе Дагомыса и Кудепсты.
Город постепенно перестает быть сугубо курортным и становится местом, где люди живут круглый год.

2007 год
Сочи получает Олимпиаду 2014 года.
Это полностью меняет правила игры. За несколько лет город перестраивают фактически заново: новый аэропорт, скоростная трасса, тоннели через горы, развязки, подготовленная инфраструктура.
Рынок недвижимости взлетает до исторического максимума, цены в 2013 году достигают пика. Потом приходит естественная коррекция, но городу уже некуда деваться назад: инфраструктура осталась.

2014-2020-е
Сочи обретает новую идентичность.
Курорт летом, горнолыжный центр зимой, круглогодичный город с университетами, больницами и офисами. Крупнейшие девелоперы строят здесь кварталы, рассчитанные на постоянное проживание.
Появляется новый тип покупателя: не дачник и не инвестор, а человек, который переезжает из мегаполиса на юг навсегда.

Что показывает эта история?
Сочи менялся пять раз за два века, и каждый раз недвижимость была зеркалом эпохи: казарма, дачный поселок, советская здравница, приватизация, олимпийский бум, город для жизни.
При этом одно остается неизменным уже 180 лет: люди приезжают сюда за воздухом, морем и горами.
Все остальное строится вокруг этого 🤓

Сделал для вас краткий обзор объектов на побережье части Туапсинского района (Туапсе, Небуг, Ольгинка) - от Туапсе до Джубги.

Мысль:

Деньги в недвижимости делаются там, куда ещё не приехала толпа, но уже пришли застройщики и госпрограммы.

Это про локацию, от которой многие ещё пару лет назад отмахивались по причине "там нечего делать".
А зря...
Сейчас это один из самых горячих участков побережья по приросту инвестиций.

Что строится:
1. В Агое компания «Метрикс» строит курорт из пяти корпусов на 1600 номеров, 24 миллиарда инвестиций.
2. Там же, в Агое, ГК «Ярус групп» возводит первый премиальный проект локации «Палаццо де Агой», ввод в 2029-м.
3. В Небуге - строится жилой комплекс бизнес-класса Ботаника
4. В Ольгинке - возводят достойный жилой комплекс Sun Hills
5. Там же в Ольгинке - новый гостиничный комплекс Cosmos Stay Olginka Moreol 4*

При этом сюда заходят сетевые операторы:
Cosmos, Alean и даже международная Domina.

А еще в селе Георгиевское строится агротуристический кластер.
Он будет состоять из 35 земельных участков. Проект включает строительство более 200 объектов капитального и некапитального строительства.
Эти объекты будут служить для производства сельскохозяйственной продукции и обеспечат возможность принимать более 1 тыс. туристов в сутки. Планируется, что проект обеспечит около 700 новых рабочих мест.

По данным аналитиков NF Group, на первичном рынке апарт-отелей района продаётся всего около тысячи лотов в десяти проектах. Средняя цена 730 тысяч за метр.
Для сравнения, в Сочи аналогичный метр в апарт-отелях стоит 864 тысячи и это после недавней коррекции. Порог входа ниже, конкуренции меньше.

Что касается квартир, то, несмотря на премиальный вектор, стоимость на них начинается от 5,5 млн рублей за маленькую студию.

Доступность:
Всё упирается в транспорт, и здесь два мегапроекта:
- трасса «Южный кластер» Джубга-Сочи и
- высокоскоростная железная дорога Москва-Сочи.
Когда Джубга "станет ближе к Сочи" благодаря новой трассе, этот участок побережья переоценится.
Да, строительство трассы сдвинули на год-два, но проект не отменён, и именно задержка даёт окно: цены пока не содержат премии за трассу.

О рисках:
Сам Туапсе портовый город со всеми соответствующими вытекающими "перспективами", а вот посёлки Небуг, Ольгинка, Новомихайловский и Джубга находятся южнее и для туристов на авто даже ближе по трафику от Краснодара и Ростова.

Какой можем сделать вывод:
Туапсинский район сегодня на той стадии, где Сочи был десять лет назад: инвесторы внутри, широкий рынок ещё нет.
Кто заходит сейчас, покупает рост, а не текущее состояние.
Море одинаково соленое, теплое и мокрое в любой точке побережья ))
А на успех влияет как раз инфраструктура и доступность - первое усиленно развивается, а вот второе изначально уже есть

Вот такие перспективы 🤓

Отели в этом районе - от 12,5 млн за лот
Квартиры - от 5,5 млн

Подробности ЗДЕСЬ

Сегодня у нас обзор жилого комплекса с безупречными видами 😍

Здесь закаты мечты вам обеспечены ежедневно 🌅
Кстати, подобных расположений среди новостроек больше нет...

Объект соответствует всем требованиям безопасности, и все льготные ипотеки здесь тоже проходят.

За подробностями - добро пожаловать СЮДА по слову МОРЕ 🤓

О школах в Сочи

Сегодня снял кусочек нашей школьной библиотеки ))
Думаю, вам будет интересно в целом узнать, как у нас тут все устроено.
Собрал статистику из открытых источников (ссылками могу поделиться😉)

За последние 10 лет в Сочи построено 12 школ на 10 тысяч мест и 16 детских садов.

Масштаб системы образования:
- в Сочи 71 школа и 75 детсадов, учатся около 78-80 тысяч детей.

В 2025 году открыты:
- школа на 200 мест в микрорайоне Голубые Дали в Адлере (корпус школы №26)
- детсады на 550 мест в Кудепсте и на 300 мест на Бытхе.

ЧТО СТРОИТСЯ И ОТКРОЕТСЯ В БЛИЖАЙШИЙ ГОД:
Сейчас одновременно строятся 7 школ на 4,6 тысячи мест плюс 2 детсада на 330 мест.

В 2026 году город планирует открыть 5 образовательных учреждений:
- школа на 1100 мест в Лазаревском районе
- школа на 1100 мест на Северной Бытхе (филиал гимназии №8)
- школа на 801 место на Сухумском шоссе в Хосте
- школа на 400 мест в Соболевке и детсад на 175 мест в Адлере.

Дальше в очереди:
Проектируется ещё 14 образовательных учреждений, включая школу-лицей на 1100 мест в Эсто-Садке за 5,5 млрд рублей и школу на 800 мест на Яна Фабрициуса, которую строит девелопер Nedvex за свой счёт с вводом в 2028 году.

ЗАГРУЖЕННОСТЬ:
Точной официальной цифры по второй смене именно в Сочи в открытом доступе нет. Но есть косвенный маркер загруженности: контингент растёт на тысячу учеников в год.
На практике - в среднем у наших детей по 30 учеников в классе (в целом, без дискомфорта).

КАКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕСТЬ:
Спортивное: в спортшколах больше 10 тысяч детей, проект «Самбо в школу» охватывает 75 203 школьников в 54 школах, плюс шахматы, футбол, лапта и новый проект «Стань чемпионом».
Патриотическое: 67 казачьих классов на 2.129 учеников и 46 кадетских классов на 1390 учеников.
Охват допобразованием 80,19%.
В новых школах зашивают профили: на Яна Фабрициуса углублённые естественные науки, искусство и спорт, в корпусе в Лоо студии робототехники и творчества.

Вот такая статистика про школы в Сочи 🤓
Кто дочитал до конца, ставьте лайк 🙂

Люблю недвижимость с красивыми видами 🙂
Да и в целом, эстетика украшает любую профессию.

Эту радугу удалось поймать, когда снимал дом для своих дорогих клиентов

Представьте, как приятно жить в таком доме 😍, сидеть на террасе и пить свой любимый напиток ☕️🫖🥂, слушать сверчков и ценить прекрасные моменты жизни 🤓

Рассказываю, что такое штраф за несвоевременную сдачу объекта застройщиком