Дневник Рантье

Начать неделю с прогулки в 6.00 утра в компании Владимира Волошина @voloshinsport

Так круто, когда люди находят время не только на свои повседневные заботы, но и на вклад в других. Владимир - известный предприниматель, со-основатель крупнейших спортивных проектов IRONSTAR и ROSA RUN, и, как он сам говорит: «Люди, которые готовы в 6 утра выйти на спорт, способны на многое». Подтверждаю 🌝

Утро выдалось солнечным, и мы насладились прекрасной погодой в Серебряном бору. Владимир - невероятно эрудированный собеседник, глубоко погружённый в историю. Пока мы гуляли, он делился интереснейшими фактами об этом месте, рассказывал о спорте, масштабе личности и о том, как важны правильное окружение и социальный капитал

В очередной раз убеждаюсь, как важно общаться с людьми большого масштаба - это расширяет кругозор и заряжает энергией

И, кстати, пополнила свой список книг:

· Мэт Фицджеральд «Как сильно ты этого хочешь»
· Виктор Франкл «Человек в поисках смысла»

Желаю всем прекрасной недели! Находите время для нового - для знакомств, для встреч, для дел, которые выводят вас на новый уровень

Ставьте 🔥, если тоже начинаете свою неделю с готовности к новым горизонтам

Финансовая модель - это всегда прогноз. Но состоится ли он?

Я пришла в инвестиции из корпоративной карьеры банков и финансов, где управляла бизнесом с миллиардной прибылью. Этот опыт научил меня многому и точно могу сказать, что за последние 3 года управление бизнесом превратилось в сплошное управление P&L (Profit & Loss). Владелец больше не может переложить эту ответственность на финдиректора. Потому что только понимая бизнес, можно понять, как управлять денежными потоками и как «отрулить» ситуацию, когда она идёт не по плану.

Сегодня:
• финансовая модель не прощает погрешностей;
• неспрогнозированные риски выливаются в убытки;
• недоработанные предпосылки искажают реальность.

Раньше бизнес был про «оптимизм». Сейчас - про консервативный расчёт.
Многие модели красиво выглядят в презентациях: доходность 25%, окупаемость 5 лет, идеальные сценарии. Но что стоит за этими цифрами?

Я смотрю на арендный бизнес именно как на бизнес и в любой финансовой модели проверяю три вещи:

✅Предпосылки.
Например, арендная ставка есть в договоре. Но адекватна ли она? Чтобы ответить, недостаточно знать среднюю ставку по району - нужно понимать, как торгуют аналогичные арендаторы рядом: выручка, товарооборот, нагрузка на аренду в процентах от оборота. Этой информации нет в открытых источниках. Но если задача создать работающий в долгосрок ГАБ - мы её находим.

✅Риски.
Раньше закладывали только оптимистичный сценарий. Сейчас я строю сценарный анализ и принимаю решение на основе худшего сценария. Если я не готова к нему - я не иду в сделку.

✅ Сравнение с другими инструментами.
Если я рекомендую инвестору войти в ГАБ, я должна понимать альтернативы: депозиты, облигации, жилая недвижимость. ГАБ должен быть не просто доходным, а лучшим вариантом для конкретного инвестора.

Почему это важно?
Некорректные предпосылки в финансовой модели приводят к тому, что объект не окупается в заявленный срок, арендатор оказывается неспособен платить, а инвестор получает не пассивный доход, а головную боль.
Правильная финансовая модель - это инструмент, основанный на фактах и ретроспективе, а не на фантазиях. На понимании реальной экономики арендатора, а не на «красивых» прогнозах.

При этом важно понимать:
Да, в быстроизменяющемся мире невозможно предусмотреть всё. Внешние факторы мы не контролируем, но мы точно можем влиять на то, как строим расчёты и какие допущения в них закладываем. И какой бы финансовый результат ни был получен на выходе, он ляжет на инвестора. Поэтому, хотим мы этого или нет, - нужно погружаться во все детали и копать глубоко. И я в этом с удовольствием помогу.

Именно поэтому мои инвесторы получают не просто объекты, а активы с подтверждённой доходностью и защитой капитала.

Если вы хотите, чтобы ваш капитал работал без сюрпризов, - я покажу, как выглядит действительно работающий расчёт на реальном объекте. Напишите «Факты» в личные сообщения, и мы разберём заинтересовавший вас проект по крупицам
👇👇👇
@yakupova_th

❗️❗️❗️❗️❗️ Как «припарковать» капитал в ликвидном объекте без головной боли и заработать от +15.374.560 руб за 5 лет

Новый ЖК «Олива»: Московская область, Одинцово, Фасадная ул., 10В - активно застраивающийся пригород с хорошей транспортной доступностью и растущим спросом на коммерческие помещения.

Стратегия «тихой гавани»: надёжный актив с постоянным арендатором и предсказуемым доходом на 5+ лет. Отсутствие операционных забот - можно полностью передать на управление.

В этом ЖК доступны готовые арендные бизнесы со стрит-ритейлом по цене от 34.8 млн руб.
Арендный доход от 265.920 руб в мес.
Окупаемость до 10 лет, с учётом налога 6%.

➖ Разберем экономику на конкретном объекте под ПВЗ:
Площадь: 97.4 м²
Стоимость: 39.9 млн руб
Арендный доход: 311.680 руб в мес
Окупаемость: 9.6 лет (с учетом налога 6%)
Прибыль от аренды за 5 лет: +18.226.740 руб
Капитализация стоимости недвижимости за 5 лет: +11.093.538 руб
Итого за 5 лет капитал 39.9 млн руб прирастёт на +29.320.278 руб.

Почему вырастет стоимость недвижимости:
• Объект новый, сдался в августе 2026
• Транспортная доступность: 11 минут пешком до станции МЦД-4 «Лесной Городок». Станция недавно реконструирована с вестибюлем, лифтами и эскалаторами - ключевой драйвер трафика и роста стоимости.
• Население: в посёлке ~14 700 жителей (2024). Плюс ежедневный транзитный поток через МЦД и прилегающие населённые пункты, который оценивается властями в 20.000 человек
• Строительство ТПУ: на станции МЦД-4 строится транспортно-пересадочный узел за 2.4 млрд руб, завершение в 2027 году. Это повысит и без того высокий трафик.
• Развитие соц. инфраструктуры: появятся школа на 1100 мест, два детских сада и поликлиника.

🔥🔥🔥 Закрытые продажи. Только для подписчиков моего канала действуют скидки к указанной цене до 10.09.2026

Хотите ликвидный объект без операционного участия и с лучшей ценой? Напишите «Олива» в личные сообщения, хорошо?
👇👇👇
@yakupova_th

РБК. Спрос на кладовые вырос на 22% год к году

Пока одни сомневаются, рынок self-storage в России растёт как на дрожжах. В первом квартале 2026 года количество сделок по аренде кладовых выросло на 22% по сравнению с прошлым годом. Число новых пользователей увеличилось на 11%, а средний чек достиг 5.380 руб.

Средняя доходность ГАБ с кладовыми составляет около 15-20% годовых и даже выше выше за счёт стабильного арендного потока. При этом рынок индивидуального хранения в России находится на ранней стадии развития - обеспеченность населения складскими площадями в 30 раз ниже, чем в США. Это значит, что потенциал роста огромен.

РБК отмечает, что кладовки постепенно выходят из нишевой истории и становятся массовым продуктом. Спрос на них остаётся стабильным даже в условиях повышения НДС до 22%, этот сегмент чувствует себя достаточно уверенно.

🔥 До 01.09.2026 есть возможность купить арендный бизнес с кладовыми на пресейле и сэкономить до 4.500.000 руб.

Смотрите видео-обзор

Напишите «Пресейл» в личку - покажу текущие объекты в сборке - фин.модель, документы, фото, видео. Хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th

Раньше были времена, а теперь - мгновенья 😁

Обсуждали на бизнес-завтраке с ребятами из инвест-клуба доходность 20-30%+ годовых на инвестициях в недвижимость и бизнес. Важно понимать, что происходит в других сегментах. Собрала несколько инсайтов с цифрами.

Офисы
Рынок неоднородный. С одной стороны, цены растут: средняя стоимость офисов в Москве в июне 2026 года достигла 520 тыс. руб./кв. м - на 15% больше, чем в начале года. В Санкт-Петербурге цены за полгода выросли на 33%. С другой - спрос снижается: за первое полугодие 2026 года объём сделок в Москве сократился на 23% по сравнению с прошлым годом. Конкуренция растёт, ставки аренды на качественные офисы сохраняются, а на устаревающий фонд - падают. При этом офисы всё чаще рассматривают как инструмент сохранения капитала - долгосрочные договоры с корпоративными арендаторами дают стабильный поток

Склады
Рынок перегрет. По итогам I квартала 2026 года спрос упал на 33% год к году - до 0,7 млн кв. м. Объём ввода новых объектов сократился на 10%, уровень вакантности продолжает расти. Спрос подавленный, крупных сделок со стороны онлайн-ритейла и розницы почти нет. Ставки аренды - 9 800–10 800 руб./кв. м/год. Конкуренцию складам начинает составлять лайт-индастриал.

Лайт-индастриал
Офис + склад + шоурум в одном флаконе. Ориентирован на розничных инвесторов. Требует серьёзной инфраструктуры и инженерной базы. Сегмент растёт: объём рынка в Московском регионе достиг 1,04 млн кв. м, при этом 38% новых проектов на 2026-2028 годы - многоэтажные. Спрос продолжает расти за счёт городской логистики, e‑commerce и импортозамещения.

Стрит-ритейл
Чувствует себя хорошо. Супермаркеты массово переселяются в спальные районы. Формат «магазин у дома» набирает обороты. Да, аренда в спальниках дешевле, но востребованность выше: банки, аптеки, продуктовые магазины, сервисные точки. Люди не хотят ехать в ТЦ, им нужна близость и удобство.

Общий вывод по рынку коммерции
В 2025 году рынок показал рекордные показатели: совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент составил 1,18 трлн рублей. Однако в 2026 году аналитики прогнозируют охлаждение: объем вложений может составить 800-900 млрд рублей, что означает снижение на 15-25% относительно прошлого года. Доходность коммерческой недвижимости 9-15% годовых, срок окупаемости 8-11 лет против, что заметно быстрее жилой. Рынок переходит от роста к фазе консолидации и отбора качественных активов.

На пару дней сбежали на Валдай, чтобы замедлиться

Говорят, «на небе рай, на земле Валдай». В этих озёрах действительно есть что-то, что выключает привычный режим. Вода, воздух и главное - тишина. Не как фон, а как состояние. В последнее время я стала нетерпима к суете - она создаёт лишний шум и уводит от главного. Поэтому, когда чувствую, что меня начинает закручивать, я не боюсь притормозить и ненадолго «выпасть», чтобы собраться и вернуть фокус.

Это не про релакс и мантры. Это про прагматичную вещь: если не тормозить, ты не сможешь ни работать, ни принимать решения, ни строить планы. Просто потому что мозг перестаёт успевать за тобой. Останавливаться - это не слабость, а способ сохранить себя рабочим и живым.

Мы гуляли по берегу и лесу, дышали хвоей и вели веззаботные разговоры. Никаких списков дел, никаких уведомлений.

Иногда лучший способ ускориться - это нажать на тормоз

Раньше копили на квартиру, машину, свадьбу, а теперь на то, чтобы уволиться и выйти из стресса

Люди всё чаще формируют «фонд выгорания» - отдельную финансовую подушку, чтобы однажды взять паузу и восстановиться.

Business Insider провёл исследование, и вывод оказался неожиданным: работники целенаправленно копят не на крупные покупки, а на возможность уйти с работы без страха за завтрашний день. Это не просто «подушка безопасности» на случай увольнения - это осознанный шаг, чтобы иметь право на передышку или смену деятельности

Цифры, которые заставляют задуматься:

· 53% сотрудников признаются, что чувствуют выгорание из-за работы
· рынок труда становится всё более нестабильным: рабочих мест становится все меньше
· ускорение работы из-за ИИ и экономическая неопределённость только усиливают этот тренд

Как люди копят на «передышку» - эксперты советуют стандартные 3–6 месяцев расходов иметь в «подушке безопасности» - это минимум. Если планируете осознанный перерыв, лучше копить на 6-12 месяцев

Ирония в том, что фонд выгорания - это не решение проблемы, а её симптом. Люди не хотят жить в бесконечной гонке, но вынуждены копить, чтобы иметь право остановиться.

😊 А что у вас?

Есть ли у вас финансовый план, который позволит вам взять паузу без тревоги за завтрашний день? В мире, где неопределённость стала нормой, личный капитал - это не просто «деньги на счёте», а ваша свобода выбора.

Я помогаю людям создавать активы, которые приносят пассивный доход, пока вы живёте своей жизнью. Хотите узнать, как превратить капитал в источник спокойствия и свобода, напишите «Свобода» в лс

👇👇👇
@yakupova_th

🛒 Перспективный арендный бизнес с Пятёрочкой за 40.0 35.0 млн руб и пассивным доходом 320.000 руб в мес, потенциал 430.000 руб в мес

😊 Данная Пятерочка с высоким потенциалом - локация уже "выстрелила" на второй месяц работы и магазин вышел на процент от РТО. Недавно получена алкогольная лицензия, магазин выйдет на пассивный доход 430.000 в мес.

☝️Мэр города ходит в этот магазин пить кофе и называет объект статусным, раньше там был советский ресторан

• г. Спасск, Советская пл. 40/3
• Дата открытия: май 2026 г
• Отдельно стоящее здание в 2 этажа, второй этаж свободный - подбираем арендатора
• Площадь: 980 кв.м.
• Топ локация - центральная площадь города, находится на трассе М5

Экономика проекта:
• Цена: 35.0 млн руб
• Арендный доход: фикс 300.000 руб в мес или 3,6% от РТО
• Срок договора: Пятёрочка - 10 лет
• Окупаемость: 8-9 лет

🔥 В чем перспектива проекта:
• Пятерочка номер один габ по своей ликвидности
• Пятёрочка последнего формата: кассы самообслуживания + пекарня
• Пятерочка "выстрелила" по выручкам
• Заселится второй этаж и арендный платеж повысится +100.000 руб
• Центральная локация города
• Мордовские села, которые находятся рядом, закупаются в Спасске
• Громадная парковка в виде центральной площади
• Капитальное здание
• Больше Пятерочек не откроется

📝 Объект полностью готов к сделке

Напишите «Пятёрочка Спасск» в личку - покажу фин.модель, документы, фото, видео. Хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th

🛒 Готовый арендный бизнес с Пятёрочкой и аптекой Вита стоимостью 53.5 млн руб и пассивным доходом от 450.000 руб в мес и потенциалом 550.000 руб в мес

😊 Хороший пассивный ГАБ себе "на пенсию", где делать ничего не нужно - управляющая компания все делает за вас

• г. Саратов, ул. Огородная, 89
• Население: 550.000 человек
• Пристройка к жилому дому, 1 этаж, отдельный вход
• Площадь: Пятерочка 498 кв.м, Вита 70 кв.м
• Работает с мая 2026 г
• Топ локация и инфраструктура

Экономика проекта:
• Цена: 53.5 млн руб
• Арендный доход: Пятерочка 370.000 руб в мес или 3,8% от РТО, Вита 80 тыс в мес
• Индексация: 5% ежегодно в одностороннем порядке
• Срок договора: Пятёрочка - 10 лет, аптека Вита - 7 лет
• Окупаемость: 9 лет

🔥 В чем перспектива проекта:
• Пятерочка номер один габ по своей ликвидности
• Пятёрочка последнего формата: кассы самообслуживания + пекарня
• Объект находится на полном управлении за 12.000 руб в мес
• Коммуналка полностью компенсируется Пятерочкой и аптекой
• Единый договор с ресурсоснабжающими на оба объекта - минимум бюрократии
• Коммерческая деятельность зафиксирована согласием жильцов через протокол собрания жильцов
• Привязка арендной платы к инфляции в косвенном воплощении – лучшая защита

📝 Объект полностью готов к сделке

Напишите «Пятёрочка Саратов» в личку - покажу фин.модель, документы, фото, видео. Хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th

⭐️ Почему я выбрала коммерческую недвижимость?

Да, у меня за плечами 15 лет в недвижимости, и это, конечно, даёт мне "фору" в понимании рынка. Но главная причина моего выбора лежит глубже

Инвестиция - это всегда про будущее. Вопрос лишь в том, как ты хочешь его строить: в нервном надрыве или в спокойной уверенности.
Вокруг и так достаточно неопределённости - мы не можем контролировать геополитику, валютные курсы и решения регуляторов. Но в в случае с готовым арендным бизнесом мы можем контролировать то, во что вкладываем свои деньги

😊 Для меня коммерческая недвижимость и готовый арендный бизнес - это островок безопасности. Здесь мой капитал лежит не в "чёрном ящике" сложных финансовых инструментов, а в осязаемой, понятной реальности. Я могу приехать, посмотреть, потрогать, оценить состояние. Я могу продать этот актив, зайти в новый, диверсифицироваться. Я управляю этим, а не система управляет мной

Да, здесь не бывает сверхприбылей в стиле "иксов". Но здесь есть надёжность и понятная экономика. Здесь возможны ошибки, куда без них? Но в моей практике потеря капитала - это исключённый сценарий. Недополученная прибыль может быть, но не потеря

Я прошла через разные этапы в жизни: и рисковала, и теряла, и стрессовала. И сейчас для меня критически важно иметь ту самую опору, которая позволяет дышать свободно и принимать решения свободно, без страха за завтрашний день

Если вам близок такой подход - ставьте 👍

Пишите "Хочу" и я помогу создать такой островок для вас или дополнить ваш портфель надёжным активом
👇👇👇
@yakupova_th