ЖКХ, земля, недвижимость. Дела судебные👨‍⚖️

Тарифы растут. Трубы лопаются. За что именно мы платим больше?

На днях в пресс-центре «Московского комсомольца» почти час обсуждали предстоящее повышение коммунальных платежей.
С 1 октября начинается второй этап индексации в 2026 году. В январе плата уже выросла на 1,7% из-за повышения НДС. Теперь цифры значительно серьезнее.

Самый красивый заголовок — «коммуналка подорожает на 22%».
Но здесь важно не перепутать.
22% — не автоматическая прибавка к каждой строке каждой квитанции. Правительство установило индексы изменения совокупной платы за коммунальные услуги в среднем по регионам.
В Москве — 15%, Московской области — 12,8%, Санкт-Петербурге — 14,6%, Ставропольском крае — 22%.

Поэтому платежка конкретного собственника вовсе не обязана увеличиться ровно на соответствующий процент. На итог влияют конкретные тарифы, объем потребления, показания приборов учета, нормативы, перерасчеты.

А еще в квитанции есть плата за содержание жилья, капремонт и иногда дополнительные услуги. Это вообще другие платежи. Федеральный индекс коммунальной платы на них автоматически не распространяется.

Но мне кажется, что на фоне всех этих процентов есть более интересный вопрос.

Что именно потребитель должен получить за дополнительные деньги?

Я совсем не сторонник идеи о том, что коммунальные тарифы никогда не должны расти. Это экономически невозможно.

Дорожают материалы, оборудование, электроэнергия, ремонтные работы, заработная плата. Ресурс должен стоить столько, сколько экономически обоснованно стоит его производство и доставка.

Проблема начинается в другом месте.

Когда необходимость очередного роста тарифа объясняют износом инфраструктуры, возникает вполне закономерный вопрос: а предыдущие повышения этот износ насколько уменьшили?

Ситуация с сетями действительно тяжелая. Например, по водоснабжению Счетная палата фиксировала накопленный износ сетей до 75%, при этом темпы их замены составляли около 1% в год.

И одновременно ФАС вместе с Генпрокуратурой в этом году проверила тарифные решения в 84 регионах. В 65 субъектах нашли 801 тарифное решение с нарушениями. В ходе этих же проверок выявили около 4 млрд рублей экономически необоснованных средств, включенных в тарифы. Причем среди причин нарушений ФАС прямо называет ситуацию, когда организации получали государственную инфраструктуру, но не осуществляли необходимых инвестиций в ее модернизацию.

И это главная на мой взгляд проблема.

Сам по себе высокий тариф еще не означает высокий объем инвестиций. И тем более не означает, что деньги автоматически превратятся в новую трубу.

Есть необходимая валовая выручка регулируемой организации. Есть операционные расходы. Есть инвестиционные программы. Есть конкретные мероприятия, сроки и источники финансирования.

И если рост платежей обществу объясняют необходимостью спасать инфраструктуру, связь между этими элементами должна быть максимально прозрачной.

Какие расходы заложены в тариф?
Какая часть идет на текущую деятельность?
Какая — на инвестиции?
Какой объект должен быть реконструирован?
Когда?
И реконструирован ли он в итоге?

Потому что модель «сети изношены — надо повысить тариф — сети продолжают изнашиваться — значит, тариф надо повысить еще раз» выглядит не очень убедительно.

Причем за предыдущие три года ФАС уже определила к исключению из тарифов более 102 млрд рублей экономически необоснованных расходов.

Мы понимаем, что тарифы могут и, вероятно, будут расти дальше.

Но тогда хотелось бы, чтобы вместе с ними росла хотя бы вероятность того, что зимой ресурс действительно дойдет до потребителя по целой трубе. А не только сумма в платежке.

Материал пресс-центра: «Плюс 22% к квитанции»
Продолжение: «Тарифы растут, а трубы лопаются»
Эфир «МК»: смотреть в VK Видео

Могут ли неопломбированные пожарные гидранты обернуться иском почти на 20 млн рублей?

Нужно ли платить за отопление, если в помещении нет батарей, а через него проходят только транзитные трубы?

Может ли ГЖИ заблокировать смену управляющей организации из-за признаков ничтожности ОСС — без отдельного решения суда?

Об этом и многом другом я рассказываю на курсе «Юридическая защита в ЖКХ и недвижимости» 🎉

Несколько лет назад я с Legal Academy создал курс «Юрист в сфере ЖКХ и управления недвижимостью».

Он вышел в 2022 году и с тех пор довольно долго жил своей жизнью.

За это время изменилось законодательство, накопилась новая судебная практика, изменились и мои собственные представления о том, чему вообще стоит учить юриста в ЖКХ. Поэтому я полностью перезаписал курс и сделал новую версию.

И она серьезно отличается от предыдущей 🤓

За последние годы через мою практику прошло большое количество споров между управляющими и ресурсоснабжающими организациями, дел по расчетам за коммунальные ресурсы, лицензированию, общему имуществу, ОСС, качеству коммунальных услуг, тарифам, земле и недвижимости.

И в целом за 15 лет практики я так или иначе принял участие более чем в двух тысячах судебных дел. В том числе больше пяти лет работал судебным юристом внутри большей энергетической компании, поэтому многие споры по теплоснабжению, приборам учета, границам сетей и расчетам видел сначала со стороны ресурсоснабжающей организации, а потом уже со стороны потребителя.

Поэтому курс я строил вокруг того, как со всем этим работать на практике: как разбирать фактуру, где искать слабое место в расчете или доказательствах, как понимать техническую схему, что делать с противоречивой судебной практикой и так далее.

Вместе с лекциями я собрал довольно большой комплект материалов: 437 уникальных судебных актов, 450 тематических карточек, семь чек-листов на 101 контрольный пункт, краткий конспект, тесты и модели процессуальных документов.

Курс рассчитан не только на юристов. Он может быть полезен руководителям управляющих и ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ и тем, кто постоянно принимает решения в сфере управления недвижимостью.

В ближайшее время еще покажу несколько кейсов, которые вошли в новую программу.

Обязанности нет. Счета есть.

Есть одна неприятная особенность дел с участием прокуратуры.
Иногда к середине процесса начинает казаться, что бремя доказывания распределено немного иначе, чем его распределил законодатель.

За последнее время у нас было два таких дела в Мособлсуде. В одном мы истцы, в другом ответчики. Споры совершенно разные. Послевкусие примерно одинаковое.

Первое дело — о правилах благоустройства.

Муниципальная норма буквально возлагает на лиц, управляющих многоквартирными домами, обязанность содержать прилегающую территорию: до 30 метров от фасада с входами и до 5 метров с другой стороны.

Причем это может быть территория, которая вообще не входит в состав общего имущества собственников.

И спор у нас был отнюдь не теоретический. В материалы дела представлены счета, которые управляющим организациям уже выставляет местное МУП за механизированную уборку таких территорий.

Что пишет Мособлсуд?

Оспариваемая норма, оказывается,

«не может рассматриваться» как возлагающая на управляющую организацию обязанность выполнять работы по содержанию и уборке прилегающих территорий, не входящих в общее имущество собственников.

Прекрасно. Тогда возникает простой вопрос: а что именно в таком случае происходит на практике?
Если обязанности действительно нет, то выставлять управляющим организациям счета, ссылаясь на эту норму, тоже нельзя.

Причем законодатель специально предусмотрел такую ситуацию.
Часть 3 статьи 215 КАС РФ говорит:

если нормативный акт на практике применяется не так, как его истолковал суд, суд должен прямо указать на это и в мотивировочной, и в резолютивной части решения.

То есть возможны два варианта. Либо правило действительно возлагает на УО дополнительную обязанность содержать чужую территорию — и тогда надо проверять законность именно этой обязанности.

Либо такой обязанности оно не возлагает — и тогда суд должен был зафиксировать, что практика выставления счетов этому толкованию не соответствует.

Мособлсуд выбрал третий вариант. В иске отказал, сказал, что обязанности нет, а вопрос с тем, зачем тогда по этой норме выставляют счета, оставил за рамками решения.

Ну хорошо, когда в следующий раз с управляющей организации попробуют взыскать стоимость уборки такой территории, можно будет показать судебный акт и сказать: коллеги, Мособлсуд уже разъяснил — никакой обязанности здесь нет.

Посмотрим, насколько эта позиция окажется универсальной.

Лишение статуса регоператора по обращению с ТКО: что дальше?

В «Коммерсанте» недавно вышел материал о споре свердловского Минприроды с «ТБО “Экосервис”».

Компания оспаривает лишение статуса регионального оператора. Спор дошел до Верховного суда.

В комментарии для «Ъ» я говорил прежде всего о процедуре: может ли нарушение порядка принятия региональных актов сделать незаконным само лишение статуса и насколько в такой ситуации достаточно федеральных оснований.

Тема для нас вполне практическая.

В одном из наших дел доверителя тоже лишили статуса регионального оператора. После этого возник уже другой спор — тарифный.

Регулятор ранее планировал исключить из будущей необходимой валовой выручки компании более 1,4 млрд рублей. После лишения статуса сделать это через последующие тарифы стало невозможно.

Тогда эти же деньги попытались взыскать через суд как неосновательное обогащение.

Мы возражали против самого подхода.

Компания получала выручку по действующим тарифам, установленным тем же регулятором. Эти тарифные акты не отменялись и незаконными не признавались.

Кроме того, тарифное регулирование уже предусматривает способ учета подобных сумм — корректировку НВВ в последующих периодах.

Суд с нашей позицией согласился и в иске более чем на 1,4 млрд рублей отказал полностью.

В решении отдельно отмечено, что тарифный орган вправе применять предусмотренный законом механизм корректировки НВВ, но не может заменить его иском о неосновательном обогащении.

Более того, неосновательное обогащение предполагает, что ответчик получил или сберег имущество за счет истца. Сам регулятор никаких денег региональному оператору не перечислял. Выручка поступала от потребителей за оказанную услугу по установленному тарифу.

Эта ситуация хорошо показывает, почему вопрос лишения статуса нельзя рассматривать отдельно от тарифных последствий.

Регоператор может сначала потерять статус, а затем столкнуться с попыткой взыскать через суд суммы, которые раньше предполагалось учитывать совершенно другим способом — через будущее регулирование.

Практика по таким спорам только складывается. Но один спор на 1,4 млрд мы на первой стадии уже выиграли.

Материал «Коммерсанта» тут.

О качестве ресурса и качестве доказательств

Вышел новый номер научно-технического журнала «Новости теплоснабжения».

Это довольно узкоспециализированное отраслевое издание. Здесь обсуждают инвестиционные программы ТСО, состояние тепловых сетей, аварийность, тарифы, банкротство ресурсоснабжающих организаций и прочие вопросы, о существовании которых большинство людей предпочитает не подозревать до начала отопительного сезона.

В новом номере опубликована моя статья «Практика рассмотрения споров по качеству коммунального ресурса».

Получилось 17 страниц о том, почему фраза «в доме было холодно» для суда является лишь началом разговора.

В подобных спорах обычно смешивают два разных вопроса.
Первый — была ли оказана качественная коммунальная услуга конечному потребителю.
Второй — соответствовал ли коммунальный ресурс обязательным параметрам в точке, где его передала теплоснабжающая организация.

Для жителя это может выглядеть как одна и та же проблема. Для суда разница принципиальная.

Ненормативная температура в квартире еще не означает автоматически, что именно ТСО поставила некачественный ресурс. Причина может находиться во внутридомовой системе: разбалансированных стояках, неисправном оборудовании, нарушенной циркуляции, самовольных переустройствах или плохой подготовке дома к отопительному периоду.

Но и ТСО недостаточно просто заявить, что на ее стороне все было хорошо. Нужны показания приборов учета, посуточные ведомости, температурные графики, акты разграничения, документы о состоянии сетей и участие представителей организации в проверках.

В таких делах хорошая правовая позиция обычно начинается не в момент получения иска. Она начинается значительно раньше — когда кто-то вовремя зафиксировал параметры ресурса и сохранил необходимые документы.

Потому что после начала судебного процесса температуру теплоносителя прошлого года, к сожалению, уже не измерить.

В статье разобрал основные виды требований к ТСО, подходы судов к допустимым отклонениям, границы ответственности и доказательства, которые действительно работают в подобных спорах.

Полный номер доступен по ссылке:
https://www.rosteplo.ru/nt/246

Моя статья — на страницах 54–70.

СудFAQ № 5

Да, коллеги, помимо написания постов мы еще и судимся. Причем постоянно.

На днях вышел уже пятый выпуск нашего, можно сказать, журнала «СудFAQ: будни адвокатов по жилищно-коммунальным спорам». Это совместный проект Ассоциации «Р1» и Юридической группы «Яковлев и Партнёры».

В новом номере собрали 12 дел из нашей текущей практики за первое полугодие 2026 года. Здесь и бездоговорное потребление электроэнергии на 119 млн рублей, и завышенные начисления за отопление, и споры о некачественной воде, и попытки муниципалитета переложить содержание своей территории на управляющую организацию.

Есть дела, по которым мы уже получили результат. Есть процессы, где борьба только начинается. А некоторые истории переходят из выпуска в выпуск, потому что российское правосудие, как известно, не любит торопиться.

По ссылке можно скачать новый выпуск, а заодно четыре предыдущих сборника с делами за 2024 и 2025 годы.

В общем, приятного чтения. Особенно тем, кому иногда кажется, что в сфере ЖКХ все спорные вопросы уже давно разрешены.

О двух истинах одного прибора учета

В Арбитражном суде города Москвы рассматривается очередной спор о взыскании задолженности за ЖКУ. УО требует с нашего доверителя, собственника нежилого помещения, более 3,2 млн руб. основного долга и почти 700 тыс. руб. пени. Но интересен здесь не сам долг, он то как раз наоборот не особо воодушевляет своей относительной скромностью.

Вопрос в другом: может ли один и тот же прибор учета одновременно иметь и не иметь значения?

Поясню. В доме установлен отдельный узел учета, который фиксирует совокупный объем тепловой энергии, поступающий в нежилую часть МКД. Узел установила сама управляющая организация. Он допущен в эксплуатацию, а его показания используются при расчетах между УО и ПАО «МОЭК».

При этом в споре с собственником управляющая организация заняла следующую позицию:

Да, по этому прибору можно определить, сколько тепловой энергии УО получила от РСО для нежилой части дома.

Но при этом:

Эти же показания нельзя учитывать при определении платы собственника помещений.

Причины названы вполне формальные: прибор установлен за счет УО, специального решения ОСС по нему не принималось, в договор управления отдельное условие не включалось, а в качестве индивидуального прибора учета ответчика он не вводился.

То есть для расчетов с МОЭК прибор вполне настоящий. Для расчетов с потребителем — уже не совсем. Еще Аристотель считал, что одно и то же не может одновременно быть и не быть в одном и том же отношении. В коммунальных расчетах, как выясняется, у закона непротиворечия имеются отраслевые особенности.

Особенно хорошо проблема видна на цифрах. Например за один из расчетных периодов, управляющая организация предъявила одному только нашему доверителю 14,975 Гкал. При этом согласно акту между этой же управляющей организацией и ПАО «МОЭК» во всю нежилую часть дома за месяц поступило 13,56 Гкал. То есть одному собственнику предъявили больше тепловой энергии, чем физически получили все нежилые помещения вместе.

Истец отвечает, что отношения УО с РСО и отношения УО с потребителем регулируются по-разному. С этим трудно спорить. Действительно, договор теплоснабжения и порядок расчета платы за коммунальную услугу — не одно и то же. Но различие правового регулирования не создает два физических объема одного ресурса. Не может быть 13,56 Гкал для расчетов с МОЭК и одновременно 14,975 Гкал только для одного собственника. Тепловая энергия от смены участника правоотношений не размножается.

Не убеждает и ссылка на то, что узел установлен самой управляющей организацией и за ее счет. Обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных приборов учета относится к содержанию общего имущества и мероприятиям по энергосбережению. Отсутствие отдельного решения ОСС само по себе еще не превращает установленный узел в личный прибор управляющей организации. Тем более статус прибора определяется не тем, кто первым оплатил работы. Важны техническая схема, место установки, учитываемый контур, акты допуска и фактическое использование показаний. А здесь показания использует сам истец. Просто, судя по всему, только тогда, когда рассчитывается с МОЭК.

По существу суду предстоит ответить на довольно красивый вопрос: может ли управляющая организация установить узел учета, рассчитываться по нему с ресурсоснабжающей организацией, но одновременно отрицать его значение при определении платы потребителя?

Мы считаем, что нет! И наша позиция строится на достаточно простой логике. Правила № 354 могут определять способ распределения фактического объема между помещениями. Но они не позволяют взыскать с одного собственника ресурс, которого не было даже во всем нежилом контуре дома.

О постоянстве судебных убеждений

Продолжение истории, о которой я уже писал.

В 2025 году мы обратились в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения.

Суть спора довольно простая: ООО управляла домом в качестве временной управляющей организации. Поэтому мы настаивали, что компания должна приобретать коммунальный ресурс на содержание общего имущества, а также холодную воду для приготовления горячей воды через ИТП.

Но холодное водоснабжение непосредственно в помещениях собственников и водоотведение должна обеспечивать РСО.

Первоначально судья Арбитражного суда Московской области А. Е. Костяева просто отказала в иске. Апелляция решение оставила в силе. Мы обжаловали судебные акты в кассацию. Кассационный суд их отменил и напомнил нижестоящим судам довольно очевидную вещь: если стороны передали на рассмотрение суда разногласия по условиям договора, суд должен эти разногласия разрешить. Нельзя оставить основной спорный вопрос без ответа и отправить стороны дальше самостоятельно выяснять, кто кому и за какой объем ресурса должен платить.

Дело вернулось на новое рассмотрение к тому же судье.

На втором круге иск формально удовлетворили частично. Но по главному вопросу результат остался прежним. Суд снова решил, что временная управляющая организация должна оплачивать весь объем холодной воды и водоотведения, потребленный собственниками помещений.

При этом мотивировка прекрасна своей внутренней борьбой с самой собой 😁

Там сначала суд цитирует пункт 3 Правил № 1616, согласно которому

в период управления домом временной управляющей организацией коммунальные услуги собственникам предоставляет РСО.

Затем приводит подпункт «а» пункта 31(1) Правил № 354, по которому

такая управляющая организация заключает с РСО договоры на приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества.

То есть законодательство прямо разделяет обязанности:
- РСО оказывает коммунальные услуги собственникам;
- временная управляющая организация оплачивает ресурс на содержание общего имущества.

Казалось бы, на этом спор можно заканчивать...

Но далее суд приходит к прямо противоположному выводу:

обязанности временной управляющей организации якобы ничем не отличаются от обязанностей управляющей организации, выбранной собственниками, а потому она должна рассчитываться за весь объем коммунального ресурса.

Как!? Почему!? Откуда!? 👍

Получилась почти классическая схоластика: нормы приведены верно, но итоговый вывод существует отдельно от них.

Особое место в решении занял ИТП.

Поскольку в доме горячая вода приготавливается с использованием общедомового оборудования, суд фактически распространил этот аргумент не только на ГВС, но и на холодное водоснабжение собственников и водоотведение.
Хотя мы никогда не отрицали обязанность управляющей организации оплачивать холодную воду, использованную для приготовления горячей воды.

Спор был о другом. Кто должен оплачивать холодную воду, непосредственно потребленную собственниками в помещениях, и весь объем водоотведения? Наличие ИТП на этот вопрос никак не отвечает.

В итоге кассация отменила первый отказ, дело вернули на новое рассмотрение, но сама идея первого решения отмену благополучно пережила. Ее лишь изложили подробнее и назвали частичным удовлетворением иска.

Нельзя не отметить и постоянство судьи Костяевой, которое на втором круге уже стало больше похоже на упрямство. Кассация достаточно ясно указала, какой вопрос остался неразрешенным. Однако при новом рассмотрении суд фактически воспроизвел прежний подход, лишь дополнив его более объемной мотивировкой.

Судебное убеждение, как известно, категория внутренняя. Но иногда оно становится настолько внутренним, что даже указания кассации и здравый смысл туда уже не проникают.

В нашей профессии такое, увы, встречается нередко: основная борьба идет уже не с оппонентом, позиция которого понятна и предсказуема, а с судом, который однажды сделал вывод и теперь защищает его с упорством, достойным лучшего применения.