Кровь и Бетон

Итоги сентября уже посчитали, а дальше возникает чернышевский для любого россиянина вопрос: "что делать?".
А ничего.
Сентябрь, похоже, был досрочной выборкой сделок октября и ноября. Часть покупателей просто заранее затолкали в последний вагон перед изменением условий семейной ипотеки с 1 октября. Максим Жабин из ГК «Едино» прямо говорит: ближайшие месяцы в компании ждут «облегчёнными». В плохом смысле этого слова.
И дальше начинается самое интересное: дешёвый кредит надо чем-то заменить.
В ход снова пойдут короткие рассрочки, индивидуальные условия, совместные программы с банками, точечные скидки, снижение первого взноса и агентский канал. По данным «Полиса», доля индивидуальных программ уже доходила до 30–40%.
Проблема в том, что почти каждый такой костыль портит девелоперу что-нибудь другое. Рассрочка медленнее наполняет эскроу — дорожает проектное финансирование. Субсидированная ставка стоит денег самому застройщику и потом возвращается в цену квартиры. Большой первый взнос массовым спасением тоже не выглядит: у ПСК такие сделки — всего 2% ипотечных договоров.
То есть дальше девелоперы будут уже не столько продавать квартиры, сколько собирать из скидки, рассрочки, банковской программы и первого взноса конструкцию, при которой покупатель ещё способен купить, а проект ещё не начинает жрать сам себя.
И главное — на быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать уже сложно. Такого, чтобы вжух — и снова 9–10%, судя по всему, не будет.
Грустно всё это.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

В Уфе суды вернули государству уже около 70 га земли, переданной застройщикам по спорным мировым соглашениям

Очередное решение вынес Кировский районный суд: республике вернули три участка общей площадью 3,36 тыс. кв. м, которые ранее передали взамен изымаемой земли и объекта незавершенного строительства.

☝🏻Интересно, что это уже 35-е подобное дело. По предыдущим 34 решениям государству и муниципалитету вернули около 70 га. Среди застройщиков, в интересах которых действовали получатели участков, упоминается «Прайм Девелопмент».

Схема, которую оспаривают власти, выглядела примерно так: собственники получали взамен участков, необходимых городу под дороги и инфраструктуру, другую муниципальную или государственную землю. Причем площадь новой земли могла быть в разы больше.

Например, в одном из уже рассмотренных эпизодов вместо 1,87 тыс. кв. м собственникам предоставили сразу 8,8 га в Демском районе — почти в 47 раз больше. Впоследствии эту землю продали более чем за 60 млн рублей, но суд отменил мировое соглашение и вернул участок муниципалитету.

В других эпизодах разница между площадью изымаемой и полученной взамен земли, по данным прокуратуры, доходила до 58, 63 и даже 136 раз.

💁🏻‍♂️«Прайм Девелопмент» свою связь со спорными земельными операциями ранее отрицала. В компании заявляли, что упоминаемые властями территории не относятся к ее проектам, а площадки под строительство приобретаются законным способом.

🇺🇿 Узбекские застройщики могут выйти на российский рынок

Минстрой России готов рассматривать обращения строительных компаний из Узбекистана, заинтересованных в работе в РФ. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.

Параллельно планируется расширять и поставки узбекских строительных материалов. В Минстрое заявили, что препятствий для этого не видят при условии конкурентоспособности продукции на российском рынке.

☝🏻Российская сторона, в свою очередь, рассчитывает на доступ отечественных компаний к проектам в Узбекистане. Отдельная задача — установить прямые контакты между российскими застройщиками и потенциальными заказчиками в республике.

🥲«Законы стройки» в MAX

Немного похвастаюсь, раз уж есть чем.
«Пятый угол» попал в ТОП-100 Telegram-каналов о недвижимости по версии «Белой Каски» и премии URBAN. Рейтинг собирали по оценкам 70 человек из профессионального сообщества — девелоперов, маркетологов, PR-директоров, агентств, журналистов и прочих людей, которым по работе приходится читать всю эту недвижимость.
Всего было 142 канала-номинанта. Нас поставили на 28-е место в категории «Узнают первыми» — рядом с РБК Недвижимость, РИА Недвижимость, «Все о стройке», «Недвижимость инсайды», «Движение.ру», ТАСС, Интерфаксом и прочими тяжёлыми машинами отраслевой информации.
Каналу ещё и года нет, подписчиков около 1,5 тыс., редакции, новостной службы и специально обученных людей, которые круглосуточно производят контент, тоже нет. Есть я, документы, таблицы, судебные дела, ДОМ.РФ и стойкое подозрение, что если рынок что-то особенно красиво рассказывает о себе, лучше сначала проверить цифры.
Среди тех, кто вещает про рынок из нашей болотистой столицы, скромно первые.
В общем, «Белой Каске» спасибо, что считаете. Всем остальным — спасибо, что читаете.
«Пятый угол» в Дзене:
https://dzen.ru/id/69f22033a0458f5c62fdecb2
«Пятый угол» в MAX:
https://max.ru/id470314585042_biz

💬 Михаил Задорнов,
экономист, экс-министр финансов и экс-глава банка «Открытие»:

▪️С 1 октября в России значительно изменили условия семейной ипотеки Иллюзий быть не должно: мы наблюдаем жесткий, неизбежный и абсолютно необходимый демонтаж перегретой системы. По моим прогнозам, только в 2026 году до 4,2 трлн рублей упадут выдачи ипотечных кредитов против 4,5 трлн в 2025-м. За январь-август этого года 60% выданных ипотечных кредитов пришлись на льготные программы, а в IV кв. доля льготной ипотеки упадет до 35%.

▪️На поддержку семейной ипотеки стало требоваться слишком много средств. В 2021 году бюджет потратил на компенсацию ставок банкам по всем льготным ипотечным программам 47 млрд рублей. В 2022-м – в 5 раз больше, но еще вполне посильные 245 млрд. А в 2025 году эти расходы взлетели до колоссальных 2 трлн рублей. То есть теперь траты на обслуживание льготной ипотеки сопоставимы с расходами на платежи по всему госдолгу России (3,2 трлн рублей). Причем это длящиеся обязательства, на которые бюджет будет тратить деньги много лет вперед.

▪️Мы привыкли отделять свой карман от государственного. Но не стоит забывать, что эти 2 трлн компенсаций по льготной ипотеке берутся из наших налогов. В итоге сворачивание новых выдач – это экстренное торможение, которое позволит переломить тенденцию и снизить траты бюджета на обслуживание льготных программ до 1,3–1,4 трлн рублей уже в следующем году.

▪️Что это значит для экономики? Общий объем находящегося в стройке жилья пока держится на рекордных отметках – 121 млн кв. м (около 2,5 млн квартир). Но строительная отрасль бьет тревогу. Уже сейчас заметно снижение запуска новых проектов – на 15% за 8 месяцев 2026-го. Это неизбежно приведет к замедлению ввода жилья и ударит по смежным секторам: металлургии, деревообработке, производству цемента. Вполне возможно банкротство части застройщиков. В зоне риска те, кто на волне ажиотажа набрал дорогие бридж-кредиты под покупку новых участков с плохим финансовым планированием.

▪️Благодаря сворачиванию льготных программ перегретый первичный рынок недвижимости наконец начнет балансироваться. С 2020-го (после запуска льготной ипотеки для всех и семейной ипотеки) по 2024 год стоимость квадратного метра в среднем по стране взлетела на 70% (а в ряде регионов – вдвое), тогда как зарплаты выросли лишь на 35%. Кроме того, образовался абсурдный разрыв между первичным и вторичным рынками жилья: сейчас он достигает 25–30%. Застройщикам было выгодно завышать цены: благодаря привлекательной ипотечной ставке заемщики могли позволить себе покупку квартиры, а разницу покрывал бюджет.

▪️Теперь такой «допинг» сильно сократится. Как следствие, спрос закономерно начнет перетекать на вторичный рынок, а ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем сократится до адекватных 10–15%. Конечно, девелоперы не станут переписывать ценники вниз напрямую – номинальная стоимость будет стагнировать или увеличиваться незначительно. А реальное удешевление произойдет не за счет бюджетных субсидий, а за счет роста реальных доходов семей.

▪️Рынок умеет саморегулироваться – современная российская история это доказала. После кризиса 2015 года объемы ввода жилья упали на 15%. Государство тогда тоже запускало льготные ипотечные программы, но они проработали всего полтора года, выполнив свою задачу по поддержке рынка в моменте. В итоге к 2019-му отрасль восстановилась и доступность жилья сбалансировалась уже естественным путем – благодаря росту заработных плат. Ровно этот же терапевтический процесс начался сейчас. За последние два года, прошедшие после сворачивания массовой льготной ипотеки на новостройки, в этом направлении уже наметился перелом: первичка подорожала лишь на 15%, а номинальные доходы населения выросли почти на 45%.

▪️На дальнейшую балансировку потребуется около двух лет. К концу 2028 года, если не случится глобальных шоков, соотношение зарплат к стоимости квадратного метра вернется к уровню 2019-го – и мы увидим здоровую систему, где жилье покупают не за счет бюджетных субсидий, а за счет своих доходов.

#мнение

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

⚡️⚡️IKEA ВОЗВРАЩАЕТСЯ!!

Но не в Россию, а в тренды. Да, друзья, раньше компания помогала обустроить дом, а теперь она помогает ... его покинуть 🤷‍♀️.

Похоже, хитренькая IKEA быстро оценила реальность: собственное жилье становится все менее доступным, а съемное — все более привычным форматом жизни. Вот только покупать мебель в арендованные «квадраты» желающих маловато. И шведы нашли способ монетизировать проблему. IKEA придумала мебель, которая уже готова к следующему переезду.

Не монетизация проблемы, а практичная мебель для зумеров

Все, что выше — наша интерпретация. Согласно официальной версии, идея рождалась в разы красивее. Дизайнеры компании провели интересное исследование: они общались с молодыми людьми, проживающими в центре Лондона, изучали, как устроены их дома.

Картина оказалась грустной, но логичной: небольшие съемные квартиры, нехватка мест для хранения, склад коробок от/для переезда и минимум вещей — лишь те, которые хозяева действительно готовы таскать с собой.

В результате появилась коллекция Kompishäng (странно, что название не зубодробительное и языколомательное), включающая предметы интерьера и мебель, которые не только функциональны, но и мобильны. И — да! — перенести все это счастье можно самостоятельно, без автомобиля.

О коллекции Kompishäng

Kompishäng включает 13 предметов, которые легко переносить, удобно хранить и можно использовать в самых разных пространствах. Например:

▪️ Прикроватный столик (€49,99, здесь и далее цены указаны в IKEA в Германии), который легко убрать или перенести, повесив на плечо.
▪️ Складной матрас (€99), который превращается в кресло или кровать, а переносится на спине, как рюкзак.
▪️ Табуреты (€49,99 за 2 шт.), которые можно поставить друг на друга, тем самым создав стеллаж.
▪️ Горшок для цветов с ручками (€19,99), который позволяет легко перенести растения и готов в любую секунду превратиться в корзину для белья или сумку для вещей.
▪️ Сумка на колесах (€9,99), в которой можно перевозить почти все (но до 10 кг) и хранить вещи.

Также в коллекцию входят органайзер-вешалка на дверь (€19,99), подушка под спину (€29,99), складной стол (€79,95), подвесное хранилище-сумка (€7,99), книжная полка-подставка (€9,99), напольное зеркало с крючками (€49,99) и пр.

При этом IKEA постаралась сделать мебель не похожей на временную. Все предметы выполнены из прочных, но легких материалов. Выбраны спокойные бежевые оттенки, в качестве акцентов используются зеленый и красный. В компании хотели, чтобы мебель не только упрощала переезды, но и выглядела достойно — так, чтобы в доме не возникало ощущения, что вы здесь ненадолго и в гостях.

⌘ ⌘ ⌘

Вообще Kompishäng — коллекция вполне симпатичная. Но, глядя на нее, лично нам становится грустно и все наши мысли улетают в направлении рынка недвижимости. Собственного жилья у многих молодых людей нет и в ближайшей перспективе не предвидится. А если и предвидится, то многим придется пройти не один круг ада, выплачивая ипотеку. Увы.

@novostroyman

Об определении на новых территориях сметной стоимости строительства и капремонта ОКС, попавших в перечни защиты от БПЛА

Опубликовано Постановление Правительства РФ от 02.10.2026 № 1288 «О некоторых вопросах, связанных с пресечением угроз воздушного нападения на территорию Российской Федерации в период проведения специальной военной операции, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».  

В чем суть

ПП РФ распространяется на территории ДНР, ЛНР, Республики Крым, Белгородской, Брянской, Курской, Запорожской и Херсонской областей, а также города Севастополя.

На них в рамках госэкспертизы проектной документации вводится особый порядок проверки достоверности сметной стоимости строительства (реконструкции, капремонта, сноса, мероприятий по сохранению ОКН) в отношении объектов, для которых проводятся мероприятия по противодействию угрозам БПЛА. 
 
Предусматривается:  

1️⃣Проверка сметной стоимости должна включать в себя изучение и оценку расчетов, содержащихся в сметах, в целях их соответствия сметным нормативам работ в условиях непрекращающихся угроз обстрелов, приводящих к простою, предусмотренных проектной документацией.

2️⃣Упрощенный порядок для повторной экспертизы. Если объект был включен в специальный перечень после получения положительного заключения, допускается проведение

3️⃣Возможность изменять существенные условия для ряда контрактов, заключенных до 1 января 2027 года, если возникли обстоятельства, не зависящие от сторон: 

🔵сроки исполнения контракта;  
🔵объемы и виды работ по нему;
🔵цену контракта, порядок оплаты и пр.

Важно: изменять условия контракта можно только по соглашению сторон.

4️⃣Введение механизмов защиты от штрафов, начисляемых в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств, предусмотренных контрактом. 

5️⃣Возможность закупки товаров, работ, услуг у единственного поставщика для реализации мер обороны.    

🥲«Законы стройки» в MAX

Остров Бали в 2026 году выбыл из топ-10 наиболее популярных стран для покупки недвижимости россиянами из-за юридических рисков, лидерство сохраняют Таиланд, Турция и ОАЭ, рассказал @ria_realty сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов.

🥇🇹🇭Таиланд, по его словам, по итогам января-сентября остается первым по спросу среди россиян, но его доля снизилась с 22,9% до 17,8% заявок, ажиотаж остыл, интерес распределился по другим направлениям. 🥈🇹🇷Турция сохранила второе место (рост с 8,4% до 10,2%), 🥉🇦🇪ОАЭ (с 8,3% до 9,8%) - третье.

По данным Tranio, 🇨🇾Кипр (доля выросла с 5,4% до 8,1%) и 🇬🇷Греция (с 5,4% до 7,3%) поднялись с шестого места на четвертое и пятое.

👎Из топ-10 выпала 🇮🇩Индонезия (Бали): покупателей отпугивают проблемы с разрешениями на строительство и статусом земли на острове, зато в рейтинг вошла 🇬🇪Грузия, которая разместилась на шестом месте. Далее идут 🇲🇪Черногория, 🇫🇷Франция, 🇪🇸Испания, 🇮🇹Италия.

"Кипр и Греция выросли в рейтинге благодаря визовым возможностям, которые дают россиянам эти страны, в них покупку жилья совмещают с оформлением статуса: золотую визу Греции оформляют вместе со вторым паспортом, ПМЖ Кипра - через покупку нового жилья от 300 тысяч евро. Турция же сохраняет позиции благодаря низкому порогу входа и безвизовому въезду, а также остается популярным направлением для выбора курортной недвижимости", - рассказал Буланов.

💰Медианный бюджет покупки недвижимости за рубежом, по его данным, увеличился год к году на 9,5% - до 298 тысяч евро.

"В 2025 году бюджет тянул вниз Таиланд с кондоминиумами за 120-150 тысяч евро: медианный бюджет по Таиланду за девять месяцев 2026-го составил около 129 тысяч евро. В 2026-м доля Таиланда сократилась, а выросла доля Турции, ОАЭ и Кипра, где типичный бюджет - 300-350 тысяч евро", - отметил Буланов.

🔜До конца текущего года он ожидает сохранения интереса у россиян к покупке недвижимости в Европе и на Кипре как к запасной юрисдикции для капитала, при этом Таиланд и ОАЭ останутся основными рынками для инвестиций.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

А вы тоже не заметили, что вчера прошла пленарка Международного жилищного конгресса?🤔

А она была. Причем организаторы называют 6 октября «главным днем» конгресса, а пленарное заседание — его центральным событием. Только вот в отраслевом инфополе после него практически тишина.

☝🏻Для сравнения: еще в 2024-м на главной сцене Жилищного конгресса сидели Марат Хуснуллин, Никита Стасишин, Олег Скуфинский, Владимир Ефимов, руководители крупных застройщиков. Хуснуллин тогда лично рассказывал про ипотеку и результаты нацпроекта.

В этот раз Хуснуллин и Ефимов в программе изначально стояли со звездочкой «ожидается подтверждение».

А ведь мероприятие немаленькое: заявлено около 8 тыс. участников, порядка 800 спикеров и 350 мероприятий.

Кажется, Жилищный конгресс постепенно превращается из одной из заметных отраслевых площадок в что-то сомнительное 😅

Минстрой России о применении индексов фактической и прогнозной инфляции
 
Письмо ведомства от 07.09.2026 N 20749-ОГ/09 «О пересчете сметной стоимости работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства». 

В чем суть

Даны разъяснения особенностей применения индексов фактической и прогнозной инфляции.

Индекс фактической инфляции применяется при пересчете сметной стоимости из уровня цен утверждения проектной документации в уровень цен на дату определения НМЦК к дате (месяцу) определения НМЦК.  

Индекс прогнозной инфляции применяется с месяца, следующего за месяцем определения НМЦК.

Если отсутствует информация о величине индекса фактической инфляции на месяц, предшествующий дате определения НМЦК, то для расчета принимается индекс фактической инфляции в размере, установленном для последнего опубликованного месяца.

🥲«Законы стройки» в MAX

Девелоперы жилья массово заявляют о росте вознаграждения банкам по своим проектам в последние два года – медианные выплаты увеличились на 64%, свидетельствуют результаты опроса аналитического центра "Движение.ру", посвященного взаимоотношениям банков и застройщиков и имеющегося в распоряжении @ria_realty.

"Респонденты отмечают: при обсуждении инфляции и роста цен многие не учитывают влияние банковских расходов. Между тем, в последние годы они выросли сильнее всего: в проектах с вводом в 2026-2027 годах медианный рост вознаграждения банков за два года составил 64%, средний – 102%", – указывается в материалах "Движения.ру".

Остальные статьи расходов застройщиков, уточняют аналитики, росли меньшими темпами: так, затраты на строительно-монтажные работы прибавили 18% по медиане (средний рост – 20%), на службу заказчика – 12% по медиане (средний рост – 15%), а коммерческие расходы – 20% по медиане (средний рост – 34%).

🔺При этом 22% девелоперов отдают банкам 20% своей выручки и больше, 37% застройщиков – более 15%.

Медианную рентабельность девелоперов респонденты "Движения.ру" оценили в 10,3%. При этом, как указывают в аналитическом центре проекта, рентабельность, которую называют опрошенные ими застройщики, является расчетной, и ее удастся достичь, только если все квартиры в объектах, вводимых в 2026-2027 годах, будут проданы по плановым ценам и в плановом темпе.

"С учетом большого объема предложения, обновленной программы семейной ипотеки и экономической ситуации вероятность того, что заложенные цены и темпы подтвердятся, низка", – считают эксперты.

⚠️Опрос также показал, что наиболее острая тема - нехватка денег на достройку жилья. Так, по оценке девелоперов-респондентов, у 59% их проектов есть риск срыва сроков строительства из-за нехватки кредитного лимита, а 55% проектов изначально стартовали с недостаточными лимитами. Еще у 43% проектов в настоящее время возникли сложности с получением дополнительного финансирования.

"Таким образом, в зоне риска находится каждый второй проект. Практически все участники опроса указали на одну и ту же тенденцию. Она выглядит так. На старте проекта банк выдает кредит, которого заведомо не хватает, и оговаривает, что лимит позже увеличат. Когда застройщик приходит за дополнительным финансированием, условия оказываются существенно хуже, чем на входе. Отказаться от них застройщик не может: эскроу-счета привязаны к кредитору, механизма переноса в другой банк нет, а значит, нет и альтернативного предложения, с которым можно было бы прийти на переговоры", – обращают внимание аналитики.

Кроме того, по данным "Движения.ру", девелоперы обеспокоены расходами на дополнительные услуги банков, которые они почти всегда вынуждены нести. Так, за организацию сделки и выход на кредитный комитет застройщик может заплатить до 2% от суммы финансирования, за резервирование – до 0,35%, за невыбранную часть кредита – до 0,7%.

"Самой большой статьей расходов иногда становятся продукты экосистемы, на покупке которых банк настаивает при оформлении кредита. Это услуги, которые оказывают дочерние компании банка. Например, прохождение обучения, страховка для сотрудников или заказное исследование. Как правило, такие услуги обходятся в 0,5-1,5% от кредитного лимита. У одного из опрошенных девелоперов совокупные банковские услуги сверх процентов по кредитной линии и без учета ипотечных программ доходили до 6,5% от лимита", – говорится в материалах аналитического центра.

🧐По мнению основателя форума "Движение" Ильи Пискулина, опрос показал, что взаимоотношения застройщиков и банков требуют коррекции.

"Баланс нарушен. Если учитывать объекты с вводом не только в этом и следующем году, но и с более поздними сроками ввода, то услуги банков обходятся покупателю квартиры уже более чем в 20% цены. То, что было создано для снижения рисков, начало их создавать. В какой-то степени сейчас застройщик уже перестает быть самостоятельным финансовым субъектом", – посетовал он.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX