🤑Москвичам не хватит одной зарплаты даже на полметра в новостройке: квадрат сейчас
стоит более 2,5 средних окладов.
За год цены на новостройки в столице выросли на 18%❓
Почему квартиры не дешевеют?Многие до сих пор ждут обвала цен на недвижимость, но в реальности
ХОРОШИЕ квартиры, на мой взгляд, продолжат расти в цене — минимум на уровень инфляции, а качественное жилье подорожает еще сильнее.
И дело тут не в «жадности» застройщиков. Работает простая математика.
Во-первых из-за высоких ставок по кредитам застройщикам стало невероятно дорого начинать новые стройки. Они просто замораживают старты. Например в Москве появились новые нормы по машиноместам и озеленению. Из-за этого застройщики уже меняют фин.модели. Скоро расскажу подробнее. Вчера как раз был бизнес-завтрак с руководством одного крупного федерального застройщика на эту тему.
О дефиците. Мало кто знает, что в Москве в этом году не вывели в продажу
ни одного нового ЖК
эконом- и комфорт-класса.
Нового доступного жилья на рынке не появляется. А когда товара мало, он автоматически что? Правильно, растет в цене. В принципе об этом уже предупреждают и официальные лица, смотрите 👉
здесь.
Второй фактор - это себестоимость, т.к. строить стало дорого. Дорожает не только бензин и
ЖКУЗастройщик физически не может уронить цены на 20–30%, потому что около
80% от цены квартиры — это чистые затраты на стройку:
🔹Дорогая земля и подключение к воде/электричеству (около 30%).
🔹Бетон, кирпич, арматура и логистика (еще 25–30%).
🔹
Зарплаты рабочих (25–30%): из-за жесткой нехватки рук строителям сейчас платят рекордные деньги. Работа мастера теперь стоит столько же, сколько сам материал.
🔹Около 10% - маркетинг.
Не нужно думать, что застройщик деньги лопатой гребет. Это заблуждение обывателя, который любит заглядывать в чужой карман. Да, были шоколадные времена у застройщиков, когда была массовая льготная ипотека ДЛЯ ВСЕХ. Тогда на высоком спросе можно было повышать ценник хоть каждый день. Но время «льготной ипотечной иглы» закончилось.
Сейчас чистая прибыль застройщика — всего 10–20%. Если он сделает скидку в 20%, стройка просто обанкротится. Дешеветь бетону просто не из чего. А
серые кардиналы здесь банки, на чьи деньги и идёт стройка. Они не допустят, чтобы их активы превратились в пассивы. Фин.модели любой стройки рассчитаны на вечный рост цены, чтобы инвесторы покупали квартиры. Кто же будет вкладываться в уже дешевеющий бетон.
Третий и четвёртый факторы, почему хорошая недвижка не будет дешеветь - это лавина денег с депозитов и отложенный спрос. Десятки и сотни тысяч семей несколько лет не решали свой жилищный вопрос. С таким высоким
КЛЮЧом ЦБ, просто ждали снижения ставок по ипотеке, а кто-то и цен.
Денег в экономике
очень много. Денежная масса (М2) больше 130 трлн. При этом прямо сейчас россияне держат на банковских вкладах гигантскую сумму —
более 60 триллионов рублей.
Пока ставки высокие - деньги лежат в банках.
Но как только проценты по вкладам начнут снижаться или вдруг прилетит
чёрный лебедь, эта лавина денег хлынет на рынок. Люди пойдут спасать сбережения в том числе и консервативно в самый надежный актив — в недвижимость, что моментально подстегнет новый скачок цен. А к этому времени, уже назреет дефицит хорошего жилья.
Строить дорого, нового жилья выходит мало, а денег у населения на счетах скопилось море.
Правда уже стали забирать. При таком раскладе недвижимость не может стать дешевле.
Ждать обвала — значит просто терять время и деньги.
Конечно я говорю только о
хорошем качественном жилье, в правильных локациях, где ценник ещё не перегрет.
Неликвид и ЖК, в которых застройщики необъективно задрали цены, может и пойдёт вниз. Но всё равно, через скрытые, индивидуальные, вшитые скидки, чтобы не нарушать фин.модель.
*
Моё личное субъективное мнение, оценочное суждение, не является призывом к какому-либо действию или бездействию, всё индивидуально, все ситуации разные, нужно разбираться. Запись на личную консультацию👇
@elenastrugovshchikova📲
Больше кейсов в моём новом канале в МАХ📌
Елена про недвижимость
