ВАВИЛИНА ЕЛЕНА ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ. СОАВТОР КНИГ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

У МЕНЯ ПОЯВИЛОСЬ НОВОЕ ХОББИ

Когда я переехала в дом, у меня не было цветов...

Сейчас их более 10 🪴

Я их не покупаю…

Я беру их там, где им плохо.

Пальму принесла из чужого подъезда…

Какие-то цветы нахожу на мусорке, какие-то приношу из чужих квартиру!

Потом долго выхаживаю и цветы отвечают мне благодарностью 💞
Растут и радуют меня своей красотой!

Кстати, на фото цветок, который я принесла из квартиры, которую сдавали. За ним не ухаживали, не поливали, он был ели живой…

Сейчас он радует меня и украшает мой дом.

Личным с вами поделилась я,
Вавилина Елена

👶🏻 БУДЕТ ЛИ МОЙ РЕБЕНОК ПЛАТИТЬ НАЛОГ?

Короткий ответ: да!

Когда для покупки квартиры используется материнский капитал, родители обязаны оформить жильё в общую собственность родителей и детей.

После государственной регистрации ребёнок становится таким же собственником своей доли, как и взрослые.

А собственник недвижимости признаётся плательщиком налога на имущество независимо от возраста. Поэтому налог начисляется и на долю, которая принадлежит ребёнку.

🤔Но кто должен платить?

Сам ребёнок налог фактически не оплачивает. Пока он несовершеннолетний, обязанность по его уплате исполняют родители или другие законные представители.

Например, если квартира принадлежит, например, четырём собственникам:

👨🏻отцу - ¼
👩🏻матери - ¼
👧🏻ребенку - ¼
🧒🏻второму ребенку - ¼

налог рассчитывается с учётом доли каждого собственника. При этом родители должны позаботиться и об оплате начислений, относящихся к детским долям!

А есть ли у ребёнка льгота просто потому, что он несовершеннолетний?

Нет. Сам по себе возраст не освобождает собственника от налога! При этом при расчёте налога могут применяться предусмотренные законом налоговые вычеты и льготы.

Если вы использовали материнский капитал при покупке квартиры и выделили детям доли, не стоит удивляться налоговому уведомлению, которое пришло на имя ребёнка. Это не ошибка: ребёнок действительно является собственником и налогоплательщиком.

👇🏻Если у Вас остались вопросы, обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

🏡НАЛОГИ НА ИМУЩЕСТВО: до какой даты нужно заплатить и кому?

До 1 декабря 2026 года собственникам необходимо уплатить имущественные налоги за 2025 год.

О каких видах налогов идёт речь?
— налоге на имущество физических лиц — за квартиру, дом, комнату, гараж и другие объекты недвижимости;
— земельном налоге — если в собственности находится земельный участок;
— транспортном налоге — если зарегистрирован автомобиль или другое транспортное средство.

🙋🏻‍♀️Кто должен платить?

Налог начисляется собственникам соответствующего имущества. При этом самостоятельно рассчитывать сумму не нужно - это делает налоговая инспекция.

В 2026 году ФНС направляет налоговые уведомления за 2025 год. Уведомление можно найти в личном кабинете налогоплательщика или на Госуслугах. В нем будет указана итоговая сумма к уплате.

А если уведомление не пришло?

Если до 1 ноября 2026 года уведомления нет, а имущество облагается налогом и льгот нет, стоит проверить информацию в личном кабинете и обратиться в налоговую.

Также перед оплатой рекомендую проверить само уведомление: объект недвижимости, период владения, кадастровую стоимость, примененные льготы и другие данные. Ошибка в исходных сведениях может повлиять на размер налога.

‼️И главное: не откладывайте оплату на последний день.

Обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

🙅🏻‍♀️КАКИЕ ФРАЗЫ МОГУТ СОРВАТЬ СДЕЛКУ?
На переговорах о квартире покупатель часто думает: чем сильнее он покажет недостатки объекта, тем больше шансов получить скидку. Но на практике же часто бывает наоборот!

Фразы вроде «здесь всё надо переделывать», «за такие деньги это дорого» или «да кому она вообще нужна» могут заставить продавца просто закрыть переговоры. Особенно если собственник понимает, что его квартира пользуется спросом.

Но есть ещё один момент, о котором редко говорят: продавец оценивает не только сумму предложения, но и самого покупателя.

Если человек приходит без понятного бюджета, не знает, как будет рассчитываться, требует огромную скидку и при этом обесценивает квартиру, собственник может выбрать другого покупателя даже при одинаковой цене.

Например, вместо:

❌ «Я просто посмотреть, ничего покупать пока не собираюсь»

лучше:

«Я сейчас выбираю между несколькими вариантами и хочу понять, насколько этот объект подходит мне по состоянию и юридическим условиям».

Или вместо:

❌ «Да кому нужна ваша квартира по такой цене?»

лучше вообще не оценивать спрос за продавца!

Можно сказать:

«Я готов рассматривать покупку, но по моему бюджету комфортная цена – X. Если собственник готов обсуждать этот диапазон, я готов переходить к следующему этапу».

И ещё важнее: не раскрывать продавцу лишнего. Не стоит рассказывать, что вы уже продали свою квартиру и вам срочно нужно переехать, что это единственный подходящий вариант или что вы готовы занять деньги ради покупки. Такая информация может существенно ослабить вашу переговорную позицию.

При этом и чрезмерно холодная позиция не всегда выгодна. Если квартира действительно понравилась, продавцу полезно понимать, что перед ним реальный покупатель, а не человек, который просто собирает варианты.

Поэтому хороший торг — это не:

«У вас всё плохо, поэтому снижайте цену».

А:

«Мне подходит объект, я готов покупать, вот конкретные обстоятельства, которые влияют на моё предложение».

Именно такой подход оставляет пространство для переговоров и не превращает обсуждение цены в конфликт.

Обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

📈ЦЕНЫ СНОВА РАСТУТ

В августе 2026 года рост цен на вторичном рынке Московской области ускорился!

Самая заметная динамика:

— Ивантеевка — +3%, до 164,9 тыс. ₽/м²
— Долгопрудный — +2,8%, до 267,6 тыс. ₽/м²
— Пушкино — +2,6%, до 177,3 тыс. ₽/м²
— Видное — +2,5%, до 210,2 тыс. ₽/м²
— Красногорск — +2,5%, до 273,4 тыс. ₽/м²

При этом рынок неоднороден. Например, в Железнодорожном цены снизились на 1,6%, в Электростали — на 0,8%, в Можайске — на 0,6%.

❗️Но я бы обратила внимание не только на сам процент роста. Одинаковый рост цены совершенно по-разному выглядит в разных городах. Например, +2,8% в Долгопрудном — это уже средняя цена около 267,6 тыс. ₽ за квадрат. Поэтому при выборе объекта важно смотреть не только на то, где «растут цены», но и на конкретную квартиру: район, транспорт, состояние дома, планировку, ликвидность и цену аналогов.

Именно поэтому стратегия купить квартиру для инвестиций там, где стоимость растет больше всего - не работает! Гораздо важнее понять, за счёт чего конкретный объект может сохранить или увеличить свою стоимость в дальнейшем.

Рынок меняется постоянно. А хорошая покупка начинается не с города в рейтинге, а с грамотного анализа конкретного объекта.

Если Вы хотите выгодно купить или продать квартиру, обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

ИЗМЕНЕНИЯ ПО СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ

С 1 ноября 2026 года действуют новые правила выдачи по семейной ипотеке.

По всей стране (кроме Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области):

✅ 2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита — для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребёнок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

В Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области:

✅ 4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 6% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 8% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 10% годовых, 15 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

✅ 12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

‼️ В рамках программы "Семейная ипотека" ставка по льготному кредиту на строительство жилого дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилого дома останется 6% Ставка не зависит от количества детей и региона проживания семьи.

‼️Максимальный срок субсидирования по семейной ипотеки составит до 15 лет.

Новые условия будут применяться к договорам, заключённым с 1 октября. 

⏳КОГДА, ЕСЛИ НЕ СЕЙЧАС?

Если вы давно присматриваете участок под строительство или инвестицию, я советую не откладывать выбор!

Почему?

❗️На рынке загородной недвижимости уже появилась заметная динамика: за лето 2026 года готовые загородные дома в России подорожали более чем на 3%, а за год - примерно на 7%. При этом земельные участки пока практически не повторили этот рост: за год их стоимость увеличилась примерно на 2%, до 338 тыс. рублей за сотку в среднем по России.

Интересная ситуация: дом уже дорожает, а земля под ним пока остаётся относительно стабильной по цене!

Для покупателя это возможность сейчас искать участок с хорошими характеристиками, пока стоимость самой земли не начала расти теми же темпами.

💸Есть и второй фактор — стоимость денег. Ключевая ставка сейчас составляет 14%, при этом она уже существенно ниже уровней, которые рынок видел ранее в 2026 году.

На фоне снижения ставок начинает возвращаться отложенный спрос на загородную недвижимость. По данным ЦИАН, количество сделок в сегменте ИЖС в первом полугодии 2026 года выросло на 10% год к году, а объём выданных кредитов на покупку и строительство объектов ИЖС — на 23%.

Поэтому мой подход сейчас такой: не ждать идеального момента, а искать недооценённые участки с хорошими характеристиками и юридически понятной перспективой.

Потому что когда спрос окончательно восстановится, хорошая земля может уже стоить дороже!

Обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

🏠КАК ПОДГОТОВИТЬ КВАРТИРУ К СДАЧЕ В АРЕНДУ?
Сдача квартиры начинается не с публикации объявления, а с подготовки самого объекта. Хорошее первое впечатление напрямую влияет на то, как быстро найдётся наниматель, насколько долго он захочет оставаться и какую арендную плату вы сможете установить!

Что стоит сделать перед сдачей:

1. Провести генеральную уборку

Чистота - это первое, что замечает потенциальный наниматель. Особое внимание стоит уделить кухне, санузлу, окнам, текстилю, бытовой технике и труднодоступным местам.

2. Устранить мелкие неисправности

Подтекающий кран, перегоревшие лампочки, плохо закрывающаяся дверца шкафа или неисправная розетка могут создать ощущение запущенности квартиры. Перед заселением лучше проверить сантехнику, электрику, бытовую технику, окна, двери и мебель.

3. Убрать всё лишнее

Не стоит превращать квартиру в склад личных вещей. Одежда, документы, фотографии, многочисленный декор и вещи прежних владельцев занимают пространство и мешают будущему нанимателю представить квартиру своим домом.

4. Подготовить квартиру для комфортного проживания

Проверьте, есть ли всё необходимое для повседневной жизни: исправная техника, достаточное количество мест для хранения, шторы, освещение, кухонные принадлежности и другие базовые вещи.

При этом необязательно покупать всё самое дорогое. Гораздо важнее, чтобы предметы были качественными, исправными и практичными.

5. Сделать хорошие фотографии

Даже отличная квартира может долго искать нанимателя, если на фотографиях тёмно, захламлено или не видно реального состояния объекта.

Перед съёмкой уберите лишние вещи, заправьте кровать, откройте шторы и включите свет. Фотографии должны честно показывать квартиру, но при этом подчёркивать её сильные стороны.

6. И самое важное - подготовить документы

До передачи квартиры нанимателю стоит заранее определить условия аренды и грамотно оформить отношения!

❗️Если вы планируете сдавать квартиру, лучше подготовить объект и договор до того, как в нём появится первый наниматель.

Обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

🏡 НОВАЯ ПУБЛИКАЦИЯ НА РАМБЛЕР
Как разделить земельный участок на несколько частей? А самое главное - как сделать это законно, без лишних сложностей и финансовых потерь?

На Рамблер вышла моя новая экспертная публикация, посвящённая именно этому вопросу!

В статье разобрала:

▫️ когда земельный участок можно разделить на несколько самостоятельных частей;
▫️ какие требования необходимо учитывать;
▫️ как проходит процедура раздела;
▫️ какие документы понадобятся;
▫️ какие налоговые последствия важно предусмотреть в 2026 году.

Полную статью читайте на Рамблер👇
https://www.rambler.ru/dom/experts/vavilina_elena/

Своими успехами поделилась,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

🏠ЧТО ПРОИСХОДИТ С РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ?
На вторичном рынке наблюдается интересный тренд: часть собственников предпочитает снять объявление и подождать, вместо того чтобы продавать квартиру со скидкой.

Почему?

1️⃣ Спрос снизился. Высокие цены и дорогая ипотека существенно сократили количество покупателей.

2️⃣ Ипотека стала менее доступной. Высокие ставки и ужесточение условий кредитования заставляют многих откладывать покупку.

3️⃣ Продавцы не хотят терять деньги. Если квартира долго не продаётся по желаемой цене, собственнику зачастую проще убрать объявление и дождаться более благоприятной ситуации.

4️⃣ Есть ожидание роста цен. Некоторые владельцы рассчитывают, что рынок восстановится и недвижимость снова подорожает.

💡 Что это значит для покупателя?

Если у вас уже есть деньги на первоначальный взнос или одобрена ипотека, сейчас действительно можно внимательно изучать рынок и торговаться. Однако это не отменяет того, что каждую квартиру нужно оценивать отдельно.

А вот продавцам стоит особенно тщательно подходить к совершению сделки. Продажа «лишь бы продать» на слабом рынке может оказаться невыгодной.

Рынок сейчас меняется, и для покупателя это может быть хорошим моментом для поиска подходящего объекта.

А как вы считаете: цены на недвижимость в ближайшее время будут снижаться или снова пойдут вверх? 👇

Если Вы хотите выгодно продать или купить недвижимость, обращайтесь за консультацией в личные сообщения или по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена

СОВЕТЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ПУТЕШЕСТВИЯ В БАКУ

Собрала для вас советы для самостоятельного путешествия в Баку на основе своего опыта!

Если вы первый раз в Баку, рекомендую выбрать для проживания район Ичери Шехер (Старый город). До всех достопримечательностей будет легко добраться пешком.

Смело можете менять деньги на местные манаты в аэропорту, курс практически такой же, как в городе. Выгоднее привезти доллары, чем рубли. Курс рубля значительнее ниже, чем доллара.

Заранее озаботьтесь вопросом бесперебойного интернета. Сейчас несложно приобрести еSim.

Не берите такси в аэропорту и не заказываете трансфер от отеля! Выгоднее заказать такси в приложении. Мы использовали приложение Bolt.

Имейте в виду, что в Старом городе в кафе и ресторанах достаточно высокие цены, но если выйти за пределы Старого города, цены в кафе будут на 20-30% ниже.

Торгуйтесь. Как оказалось, местные жители к этому относятся нормально.

Возьмите индивидуальную обзорную экскурсию по Старому городу. Обещаю, вы не пожалеете!

P.S. коплю красивые воспоминания

7 ПРИЧИН ПРИЕХАТЬ В БАКУ

Чтобы не говорили, но в солнечном Баку хоть раз в жизни должен побывать каждый человек, чтобы

✅ гулять по уютным улочкам Старого города и забрести в кафе, где снимали фильм «Бриллиантовая рука»

✅ прогуляться по Бакинской набережной, дойти до морского порта и прокатиться на теплоходе по Каспию

✅ прокатиться на гондоле по Маленькой Венеции. Лично я от этого развлечения осталась в восторге!

✅ прокатиться на фуникулере. Стоит всего 1 манат (приблизительно 50 рублей), а впечатлений на 💯

✅ прокатиться на колесе обозрения и увидеть Баку с высоты птичьего полета

✅ зайти в ближайшее кафе и вкусно покушать. Диета и пп в Баку отменяются!

✅ проехать по городу на такси или экскурсионном автобусе, чтобы насладиться архитектурой города

P. S. коплю красивые воспоминания

ДЕНЬ ПАМЯТИ МУСЛИМА МАГОМАЕВА

Вчера у нас была экскурсия в Аллею Славы, где захоронены видные деятели искусства и культуры Азербайджана.

Среди прочих в Аллее Славы захоронен Муслим Магомаев.

Муслим Магомаев - всемирно известный оперный и эстрадный певец.

Скажу честно, я в восторге от тембров голоса Муслима Магомаева.

Я неоднократно пересматривала биографический фильм «Муслим Магомаев. Лучший голос Земли», слушаю песни Муслима и вот теперь побывала в Алее Славы.

17 августа 2026 года Муслиму Магомаеву исполнилось бы 84 года…

Очень символично, что в День рождения великого Муслима Магомаева я нахожусь в Баку!

P.S. коплю красивые воспоминания

КУЛЬТ ЧАЕПИТИЯ В БАКУ

В Баку, как и во всем Азербайджане, культ чаепития. Чай пьют на завтрак, обед и ужин! За чаем решают серьезные вопросы!

Чай пьют из стеклянных стаканов объемом 100 мл. Стаканы для чая называются армуду.

Форма армуду напоминает женскую фигуру: обтекаемая, сверху и снизу широкая, по середине узкая, как женская талия.

Нижняя часть стакана дольше сохраняет тепло, а верхняя, где напиток остывает быстрее, позволяет пить чай комфортной температуры, не обжигаясь.

По одной из легенд, мужчины, когда держат армуду, представляют, что держат женщину за узкую талию😉

Чай обязательно подают несладкий, чтобы вкус чая раскрылся полностью! К чаю подают кустовой сахар и варенье.

В одной из кафе Баку подают невероятно вкусный чая с гвоздикой и вкуснейшим домашним клубничным вареньем.

P. S. коплю красивые воспоминания

ЦЕНТР ГЕЙДАРА АЛИЕВА

Лично на меня центр Гейдара Алиева произвел невероятное впечатление

Само здание - это отдельный вид искусства. В этом здании нет ни одного прямого угла.

Сам центр посвящен памяти бывшего Президента Азербайджана Гейдару Алиеву. Показан весь путь его становления от рождения до Президента.

Отдельное место занимает выставка подарков, преподнесенная правителями разных стран.

Также в центре представлена выставка Азербайдан в миниатюре, где представлены все значимые объекты Баку и окрестностей в макетах.

Помимо постоянных выставок на территории центра представлены временные выставки.

Будете в Баку, обязательно посетите Центр Гейдара Алиева.
Заложите на экскурсию 3-3,5 часа.

Входной билет стоит 15 манат (приблизительно 750 рублей) на человека.

Мы взяли индивидуальную экскурсию, о чем ни разу не пожалели. Продолжительность экскурсии 3 часа. Стоимость 30 манат (приблизительно 1500) рублей на 4 человека.

P. S. Коплю красивые воспоминания

🏠 НОВОСТИ ИЗ ЗАЛА СУДА

После определения Верховного суда РФ по так называемому «делу Долиной» суды начали иначе подходить к спорам, где продавец недвижимости пытается признать сделку недействительной из-за заблуждения или своего состояния.

По данным исследования Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара, доля решений в пользу добросовестных покупателей выросла с 41% в 2025 году до 85% в 2026-м.

⚖️ Что изменилось?

Раньше суды нередко вставали на сторону продавцов, которые заявляли, что не понимали сути сделки или были введены в заблуждение.

Верховный суд обратил внимание: важно отличать заблуждение относительно самой сделки от заблуждения относительно её мотивов.

Кроме того, именно продавец должен доказать, что покупатель знал или должен был знать о его заблуждении.

🔎 Что теперь особенно важно покупателю?

Чтобы подтвердить свою добросовестность, стоит заранее собрать максимум доказательств:

▪️ проверить историю объекта за несколько лет;
▪️ получить актуальную выписку из ЕГРН;
▪️ отказаться от подозрительно низкой цены;
▪️ лично осмотреть квартиру;
▪️ зафиксировать передачу ключей;
▪️ сохранить документы и переписку по сделке;
▪️ по возможности удостоверить сделку у нотариуса;
▪️ при наличии оснований запросить у продавца медицинские справки, максимально близкие к дате сделки.

💡 Главный вывод

Сегодня покупателю недостаточно просто проверить, что квартира зарегистрирована за продавцом и в ЕГРН нет очевидных проблем.

Нужно уметь доказать, что вы действовали осмотрительно и добросовестно: проверили объект, продавца, цену, обстоятельства сделки и действительно получили квартиру.

А при покупке недвижимости лучше заранее думать не только о том, «чистая ли квартира», но и о том, «сможем ли мы доказать свою добросовестность, если продавец через год передумает?»

Если Вам особенно важна безопасность сделки и сопровождение на всех её этапах,
обращайтесь за консультацией по телефону +7 (926) 229-35-29

Мой канал в МАКСе

С уважением,
юрист по недвижимости
Вавилина Елена