Сделки с “ведомыми продавцами”: после дела Долиной стало не спокойнее, а сложнееПосле громкого «долинского» определения многие ждали, что Верховный суд даст судам понятную инструкцию: нужно отдельно оценивать сам договор купли-продажи и отдельно — дальнейшее распоряжение деньгами.
Потому что это разные юридические действия.
Человек мог прекрасно понимать, что продаёт квартиру, подписывает договор и получает деньги. Но уже потом, когда распоряжался этими деньгами под влиянием мошенников, мог действовать не в своих интересах.
Но чёткой инструкции суды так и не получили. И теперь в делах о “ведомых продавцах” всё снова смешивается в один общий вопрос:
понимал ли продавец значение своих действий?А каких именно действий — продажи квартиры или передачи денег мошенникам — часто не уточняется.
И в этом главная проблема.
После дела Долиной продавцы и их юристы стали действовать аккуратнее: теперь они почти всегда заявляют ходатайство о судебной экспертизе. То есть ошибка, из-за которой Долина проиграла, была учтена другими истцами.
Для покупателей это плохая новость: отбиваться от таких исков стало сложнее.
Свежая практика Верховного суда только усиливает тревогу.
В деле из Нижегородской области пенсионерка продала квартиру риелтору, получила деньги, но потом обратилась в суд и сослалась сразу на всё: не понимала значение своих действий, была в заблуждении, была обманута, покупатель злоупотребил правами.
Первая инстанция в иске отказала. Но апелляция назначила стационарную экспертизу, после чего сделку признали недействительной. Верховный суд отказал покупателю-риелтору в жалобе.
Самое тревожное — из текста судебного акта не совсем понятно, какую именно норму применил Верховный суд.
С одной стороны, речь идёт о психиатрической экспертизе и способности понимать значение своих действий — это похоже на статью 177 ГК РФ.
С другой стороны, Верховный суд подробно цитирует статью 178 ГК РФ о заблуждении. Но при этом не объясняет, в чём именно было существенное заблуждение продавца.
Она понимала, что продаёт квартиру.
Понимала, что получает деньги.
Предмет сделки был очевиден.
Природа сделки тоже: квартира менялась на деньги.
Тогда где именно заблуждение?
Отдельно суд указал, что покупатель был риелтором и в силу профессиональных компетенций должен был распознать риски. Также сыграла роль цена — суд посчитал её заниженной.
И вот здесь для риелторов особенно важный вывод:
если покупатель — профессиональный участник рынка, с него могут спросить больше, чем с обычного человека.То есть риелтору уже недостаточно сказать:
«Я видел паспорт, договор подписан, деньги переданы, Росреестр зарегистрировал».
Суд может задать другие вопросы:
почему цена была ниже рынка;
почему продавец торопился;
проверяли ли его состояние;
понимал ли он последствия;
почему покупатель как профессионал не увидел странности;
были ли признаки внешнего воздействия;
зафиксирована ли реальная воля продавца.
И это меняет стандарт безопасности сделки.
Главный практический вывод для риелторов и покупателей:
сделки с пожилыми, уязвимыми, одинокими, срочно продающими или эмоционально нестабильными продавцами теперь требуют не формальной проверки, а полноценной фиксации воли.
Что желательно делать:
фиксировать причину продажи;
проверять рыночность цены и отдельно обосновывать скидку;
сохранять переписку, аудио, видео, документы;
использовать нотариуса там, где есть повышенный риск;
проводить медицинское освидетельствование, если есть сомнения;
не игнорировать странное поведение продавца;
обсуждать титульное страхование;
не соглашаться на сомнительные схемы расчётов;
разделять в документах саму продажу и дальнейшее распоряжение деньгами.
Пока судебная практика не стала яснее, безопасная сделка — это уже не просто «проверить квартиру».
Источник
