Налоги в недвижимости

Почему пришёл налог за квартиру, проданную в прошлом году?

Налоговая начала массово рассылать уведомления — и мне полетели вопросы: отвечу на два самых популярных👇

Вопрос №1: «Я продал эту квартиру. Почему опять прилетел налог?»

👉 Объясняю: вы продали квартиру в 2025 году. В 2026 году обратились ко мне, мы задекларировали доходы и заплатили НДФЛ.

А сейчас вам пришли имущественные налоги за 2025 год. И здесь нет никакой ошибки: налоговая выставляет имущественный налог с задержкой почти в год.

Посмотрите своё налоговое уведомление: там будет указано, за сколько месяцев налоговая вам посчитала налог.

Вопрос №2: «А что это за НДФЛ в налоговом уведомлении?»

👉 Если у вас есть банковские вклады, то до 1 декабря вам необходимо заплатить по ним НДФЛ.

Например, если вы положили на вклад 1 миллион рублей, а через год сняли 1,3 миллиона, то 300 тысяч — это ваш доход.

И этот доход облагается налогом.

Из этих 300 тысяч – 210 тысяч не облагаются налогом, а всё остальное облагается по ставке 13%.

Это обычная практика, здесь нет ничего удивительного.
‐------------------
‼️ А если вы занимаетесь флиппингом или арендным бизнесом, то можете освободить свои объекты от имущественного налога

Кому нужна помощь в этом налоговом деле, поставьте + в комментариях и я с вами свяжусь.

Сэкономила агентству недвижимости 610.000₽ на налоговой претензии

Агентство недвижимости допустило ошибку в консультировании клиента по налогам, и клиент «встрял» на 980.000₽ налогов с продажи дома.

Продавец обратился в агентство недвижимости с требованием о компенсации суммы налога. После чего агентство уже обратилось ко мне.

‼ Мне удалось снизить налог с 980.000₽ до 370.000₽, причем сделала это уже после получения налоговой претензии в виде акта.

За счет чего удалось сократить сумму налога👇

Во-первых, и покупка, и продажа были совершены в официальном браке. У мужа оставалось право на имущественный вычет по процентам по ипотеке. У жены оставались права на оба вычета – при покупке жилья и по ипотечный процентам.

Также продажа прошла с небольшой рассрочкой, и продавец получил часть денег в 2025-м, а часть денег в 2026 году.

В итоге вместо одной декларации с налогом 980 тыс. руб. я сдала четыре декларации с совокупным налогом 370 тыс. руб.

📍 Существует много способов законной оптимизации налогов, о которых агентства недвижимости и риэлторы не знают. Да и не должны знать, так как это поле деятельности налоговых консультантов.

И очень много случаев, когда можно снизить налоги. Очень круто, когда продавцы обращаются еще до совершения сделки. Но даже если налоговая выставила акт или еще хуже – решение о взыскании налога, часто можно все равно исправить ситуацию.

Поэтому не стоит агентствам недвижимости и риэлторам замыкать вопросы по налогам на себя, а лучше порекомендуйте обратиться ко мне на консультацию👍

Купили дом за 6,5 млн ₽, продали за 6,5 млн ₽ — а налоговая насчитала 4,6 млн ₽ налога. Как такое вообще возможно?

У меня есть два объяснения, как такое могло произойти

Либо собственники продавали объект вообще без риэлтора. Либо риэлтор просто не знает, как считается налоговая база, если он не учел, что кадастровая стоимость этого дома составляет 22 млн ₽

Когда кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, оказывается больше стоимости, указанной в ДКП, налог считается именно от кадастровой стоимости

Вот откуда и появился у продавца налог в 4,6 млн ₽

Кстати, уже в 16 регионах России понижающий коэффициент равен единице. Перечень этих регионов я собрала в чате налоговых консультаций для риэлторов — в разделе «Базы по налогам»

Там же есть таблицы и методички:
— как правильно считать минимальный срок владения
— как считать налог
— как применять льготу для семей с двумя и более детьми
— и другие материалы, которые помогают не допускать таких ошибок в сделках

Плюс чата еще и в том, что я отвечаю на вопросы в течение 10-15 минут

‼ Напоминаю: участие в чате стоит 990 ₽ в месяц. Чтобы присоединиться, пишите слово «чат» в комментариях.

Я сорвала сделку

Собственник орал, риэлтор остался без комиссии, но мне не стыдно

В чём суть?

У человека двойное гражданство, уже 2 года он постоянно живёт в Дубае. Уезжая, он купил квартиру в России за 6,4 млн ₽, заплатил 1 млн ₽ ипотечных процентов, а сейчас выставил квартиру на продажу за 7,1 млн ₽

Покупатель нашёлся. Но риэлтор, который вёл сделку, решил уточнить, всё ли в порядке? Ведь сделка убыточна, так как для нерезидентов действуют совершенно другие правила расчёта налога.

И если проводить сделку сейчас, то клиент заплатил бы около 2 млн ₽ налога!

Он был уверен, что юристы все «правильно пропишут в договоре» и налога не будет. Так что хорошо, что мы это смогли выяснить до сделки, а не после нее.

А то что он сначала орал – так это на систему, законы и правила. Но потом остыл и позвонил с благодарностью, что мы вовремя предостерегли его от огромной ошибки.

Квартиру мы продадим чуть позже и уже без этого слонячьего налога.

----------------------
Если вы хотите тоже уберечь свои клиентов от налоговых проблем, приходите в чат налоговых консультаций для риэлторов. Там я разбираю налоговые кейсы, изменения законодательства и реальные ситуации из сделок с недвижимостью. Напишите в комментариях «ЧАТ» — расскажу, как присоединиться.

Как неправильно дарить квартиру не родственникам

К сожалению, у меня такие ситуации встречаются: например, дарение происходит между двоюродными братьями и сёстрами, тётей и племянниками либо вообще между чужими людьми по каким-то своим причинам.

Собственники думают, что будет правильнее оформить сделку через договор дарения, а не через куплю-продажу.

Но что происходит дальше? Давайте посмотрим на примере тёти и племянника, когда квартира в подарок может обернуться вполне реальными налоговыми последствиями.

Если тётя подарит квартиру племяннику, который не является близким родственником, то ему придется заплатить НДФЛ — 13-15% с полной кадастровой стоимости подаренной недвижимости.

Если оформить квартиру на племянника по ДКП, но оплатить покупку со своего счета, возникает другая проблема: при продаже объекта менее чем через 3-5 лет он не сможет учесть расходы на приобретение квартиры при расчете налога.

А если просто дать племяннику деньги, чтобы он сам купил квартиру? Тоже не вариант, так как налоговая обязательно поинтересуется, «откуда деньги?»

И если происхождение средств подтвердить не получится, их могут расценить как доход и обложить НДФЛ.

Поэтому если уж тётя решила сделать такой дорогостоящий подарок, надо идти с племянником к нотариусу и оформлять договор дарения денег.

Дарение денежных средств НДФЛ не облагается, а происхождение денег при этом будет подтверждено документально.

----------------------
А если вы риэлтор и хотите разбираться в таких налоговых нюансах ещё до того, как они создадут проблемы вашим клиентам, приходите в чат налоговых консультаций для риэлторов. Там я разбираю налоговые кейсы, изменения законодательства и реальные ситуации из сделок с недвижимостью.

Напишите в комментариях «ЧАТ» — расскажу, как присоединиться.

Случай, который ломает мозг практически всем

Рассмотрим ситуацию

Муж купил квартиру в браке и оформил её на себя. Брачного договора нет. После смерти мужа квартира по наследству переходит супруге. Она оформляет право собственности и решает её продать.

Риелтор говорит: «Три года с даты оформления права собственности ещё не прошло — значит, придется платить налог»

А налоговая присылает вдове письмо: нужно подать декларацию и заплатить налог

📍 Но считать срок таким образом неправильно. И об этом прямо писали в письмах Минфина.

Если квартира была куплена мужем более 5 лет назад, то у супруги ещё при жизни мужа уже была доля в этой квартире — 50% совместной собственности, даже если формально собственником по документам был только муж.

После смерти супруга она стала собственником всей квартиры. И срок владения всей квартирой в этом случае считается с даты, когда квартира была оформлена на умершего мужа, а не с даты, когда вдова получила свидетельство о наследстве и зарегистрировала право собственности на себя.

Налоговая автоматически рассылает письма собственникам, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 или 5 лет. И такое письмо ещё не означает, что налог действительно нужно платить: просто в налоговую нужно направить соответствующие пояснения и документы.
-----------------------

👉 Ситуации и вопросы по конкретным сделкам я разбираю в Чате налоговых консультаций для риэлторов.

Если вам актуально — напишите в комментариях слово «чат», расскажу про условия участия.

Знаете ли вы, когда начинается минимальный срок владения квартирой, если она получена в дар от близкого родственника?

А если даритель — не близкий родственник? А когда начинается срок владения квартирой, полученной по наследству?

👉 Спрашиваю, потому что неправильно определенная дата, с которой считается минимальный срок владения, может оказаться камнем преткновения в сделке.

Возьмем, например, продажу обычной приватизированной квартиры. Даже здесь есть одна деталь, о которой многие не знают👇

Если квартира была приватизирована до 31 января 1998 года, то минимальный срок владения исчисляется с даты договора передачи этого жилья.

А если приватизация была после 31 января 1998 года, срок считается уже с даты регистрации права собственности.

То есть могут прийти 2 продавца с приватизированными квартирами, но минимальный срок владения у них будет считаться совершенно по-разному. Эти нюансы могут напрямую повлиять на налог при продаже.

‼ Я вам раньше не рассказывала, но по просьбам риэлторов я создала чат налоговых консультаций, где собралось уже больше 170 человек – там я рассказываю о свежих изменениях в налогах на недвижимость, разбираю кейсы и судебную практику и отвечаю на вот такие вопросы, которые возникают непосредственно по сделкам.

Кому актуально — напишите в комментариях слово ЧАТ, расскажу про условия участия.

Доначислили 27 млн рублей налогов (и это без учета пеней)

Таков исход дела, которое разбирали в Арбитражном суде Северо-Западного округа (постановление по делу № А56-87796/2025 от 18 июня 2026 года)

Проблема в том, что предприниматель получал деньги за свою деятельность не на расчетный счет, а на обычную банковскую карту физлица, и эти доходы не декларировались.

Налоговая собрала доказательства: переводы поступали регулярно, деньги были связаны с предпринимательской деятельностью, а сам ИП нес расходы на ведение бизнеса. Суды поддержали позицию налоговой.

Это еще одно подтверждение того, что надо уже забыть схему «получаю деньги на личную карту, все равно никто не узнает»

Напомню, что налоговая вправе запрашивать банковские выписки. А с 1 июля банки указывают в них ИНН участников переводов, что делает налоговый контроль еще быстрее и эффективнее.

Поэтому если вы регулярно получаете оплату за товары, услуги или сделки и не отражаете эти доходы в налоговом учете, риски только возрастают.

Повторю свою рекомендацию: лучше вовремя разобраться с налоговой моделью и задекларировать доходы, чем спустя время получить доначисления, пени и штрафы.

👉 Если вы зарабатываете на недвижимости, приходите на бесплатный 15-минутный аудит – обсудим оптимальную для вас налоговую стратегию

Новый способ дистанционного оформления сделки с недвижимостью

С 1 июля действует закон, который позволяет это совершать сделки без посещения МФЦ

Такой вариант возможен, если физлица заранее оформят биометрию в банке и получат усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).

Заявление о регистрации перехода права собственности и весь пакет документов в этом случае можно отправить через «Госуслуги». Уведомления о ходе регистрации будут там же.

Плюсы – упрощение и ускорение процесса регистрации прав собственности, а также расширение географии участников сделки – если кто-то находится в другом городе, то не обязательно ехать в МФЦ.

Но, думаю, у сторон сделки могут быть вопросы к безопасности. Да, мы уже сильно привыкли к покупкам в онлайне, но будет ли это популярно для недвижимости?

Как считаете, вы или ваши клиенты готовы купить или продать квартиру полностью онлайн, без личной встречи и посещения МФЦ?

Налоговая становится "прозрачнее"
Расслабляться нам точно не стоит

ФНС обновила рекомендации по проведению камеральных проверок. Напомню, камеральную проверку проходит каждая декларация, которая поступает в налоговую.

Что изменилось?

✔️ Проверять декларацию теперь может не только ваша налоговая инспекция по месту учета
✔️ В рамках дополнительных мероприятий налогового контроля инспекторы могут проводить осмотр и выемку документов
✔️ Рассматривать материалы проверки теперь можно даже по видео-конференц-связи

Кроме этого, ФНС подробно расписала, как инспекторам действовать в разных ситуациях и какие инструменты использовать при проверках.

На мой взгляд, это еще один сигнал о том, что налоговая становится все более системной и предсказуемой.

Если раньше многие рассчитывали, что какие-то нарушения останутся незамеченными, то сегодня такой подход становится все более рискованным. Налоговая открыто показывает, какими инструментами пользуется и как именно проверяет декларации.

Поэтому стратегия «авось не заметят» работает все хуже.

Гораздо безопаснее заранее проверить свою налоговую модель, воспользоваться законными льготами и оптимизацией и спокойно работать, чем потом объяснять свои действия уже в рамках проверки.

Ближайшие «окна» на бесплатный 15-минутный аудит: четверг, 6 августа

11:00
11:45
12:00
12:30

Успевайте занять место👌

Пару слов о хороших новостях для налогоплательщиков👇

Отмена штрафов за «нулевые» декларации

Приняты поправки в первую часть Налогового кодекса РФ (Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ), которые отменяют штрафы за непредставление «нулевых» деклараций и расчетов по страховым взносам

Закон меняет порядок рассмотрения материалов проверки по п. 1 ст. 119 НК РФ, которая предусматривает ответственность за несвоевременную сдачу декларации.

Напомню, как рассчитывается штраф за опоздание с декларацией:

• 5% от суммы налога (или страховых взносов), подлежащей уплате по декларации, за каждый полный или неполный месяц просрочки
• максимум — 30% от суммы налога
• минимум — 1000 рублей, даже если по расчету получается меньше

Теперь необходимость в рассмотрении материалов проверки исключена. Налоговым органам не придется тратить ресурсы на администрирование многочисленных минимальных штрафов в размере 1000 рублей.

❗ Как считаете, уже давно надо было сделать или очень давно?

Алгоритм расчета налога при продаже недвижимости

1️⃣ Определить, какой именно объект продается. От этого зависит порядок расчета налога

2️⃣ Определить дату начала минимального срока владения. В зависимости от ситуации это может быть 3 года или 5 лет

3️⃣ Проверить налоговое резидентство продавца. Нерезиденты платят 30% от всей стоимости продажи, для резидентов действуют совсем другие правила

4️⃣ Сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью объекта. Во многих регионах кадастровая стоимость является сильно неадекватной, а ещё есть регионы, в которых для расчёта берётся не 0,7 от кадастровой стоимости, а единица

Налог будет рассчитывать с большей суммы — либо с цены продажи, либо с кадастровой стоимости

5️⃣ Проверить, можно ли воспользоваться льготами. Например, освобождением от НДФЛ для семей с двумя и более детьми при соблюдении всех условий

6️⃣ Если льгота не применяется, рассчитать налоговую базу: из стоимости продажи вычесть подтвержденные расходы на покупку объекта либо применить имущественный налоговый вычет

7️⃣ Рассчитать сумму налога, применив ставку НДФЛ — 13% или 15%

8️⃣ Проверить, можно ли законно снизить налоговую нагрузку
-----------------

У меня в арсенале более 35 законных способов налоговой оптимизации. Поэтому, если хотите заранее понять, сколько налогов можно сэкономить именно в вашей ситуации, приходите на консультацию или приводите своих клиентов — разберем сделку и найдем оптимальное решение.

Может ли ИП увеличить будущую пенсию?

Продолжаем тему

Увеличить пенсию можно, но надо понимать, что чудес не бывает, и рассчитывать на очень высокую государственную пенсию все равно не стоит.

Тем не менее, вот 5 способов сделать пенсию ИП больше

1. Оплата дополнительно 1% с дохода выше 300 тыс. руб.
Каждый рубль сверх фиксированного взноса увеличивает количество пенсионных баллов.

Это обязательный платеж, если вы зарабатываете выше указанной планки. Например, у флипперов большие суммы сделок, поэтому они получают больше пенсионных баллов

В 2026 году максимальный размер такого дополнительного взноса составляет 321 818 ₽

2. Не спешить оформлять пенсию
Если предпринимателю пора выходить на пенсию, но он ее не оформляет, то позже государство применит повышающие коэффициенты:

✔️ если отложить оформление на 2 года — пенсия увеличится примерно на 15%
✔️ если на 5 лет — почти на 45%
✔️ если на 10 лет — более чем в 2 раза

3. Участвовать в программе долгосрочных сбережений
Суть простая: вы откладываете деньги через негосударственный пенсионный фонд, а государство софинансирует ваши взносы.

Максимально можно получить до 36 000 ₽ в год государственной поддержки в течение трех лет после вступления в программу.

4. Докупить недостающий стаж
В 2026 году 1 год стажа стоит около 71 500 ₽. Но покупать стаж имеет смысл только тем, кому его действительно не хватает для назначения страховой пенсии.

Если необходимые 15 лет стажа и 30 пенсионных баллов уже есть, дополнительные взносы размер пенсии практически не увеличат.

5. Не держать ИП «на всякий случай»
Если предпринимательскую деятельность вы не ведете, но при этом продолжаете платить фиксированные взносы, оцените – это вам реально надо?

После закрытия по сути неработающего ИП вам пересчитают пенсию с учетом всех индексаций, которые работающим пенсионерам не начислялись с 2016 по 2024 год.

‼ Но повторюсь: я бы не строила свою стратегию на государственной пенсии. Гораздо спокойнее, когда к пенсионному возрасту у вас уже есть активы, которые приносят доход.

А вы рассчитываете на государственную пенсию или создаете себе альтернативный источник дохода?

На какую пенсию может рассчитывать ИП?

Честно: сложно назвать «хорошей» пенсию ИП язык не поворачивается. Оплата только фиксированных взносов дает не более 1 пенсионного балла в год.

То есть ИП-шник с 20-летним стажем может накопить 20 баллов. А для назначения страховой пенсии нужно минимум 30 🤷🏻‍♀️

Считаем дальше. Средняя страховая пенсия по старости в 2026 году — около 27 000 ₽. А у большинства предпринимателей, которые платили только обязательные фиксированные взносы, она будет заметно ниже.

Лучше ситуация у тех, кто совмещал предпринимательство с работой по найму. Работодатель платил страховые взносы с зарплаты, а ИП давало дополнительные баллы.

Что делать если баллов или стажа не хватит?

Для назначения страховой пенсии есть 2 условия:
✔️ минимум 15 лет стажа
✔️ минимум 30 пенсионных баллов

Если какое-то из условий не выполнено, страховую пенсию не назначат. В этом случае предприниматель только через 5 лет после достижения пенсионного возраста сможет получить социальную пенсию.

Сама социальная пенсия =9 424 ₽, с федеральной доплатой до прожиточного минимума пенсионера – это 16 288 ₽

Понятно, что всё это – просто копейки!

📌 Поэтому мне нравится работать именно с недвижимостью: в разных форматах она может стать и капиталом, и источником пассивного дохода. А это определенное спокойствие на пенсии 😊

Задумываетесь, на что будете жить на пенсии? Или пока кажется, что до этого еще очень далеко?

👉 В ближайшее время расскажу при каких обстоятельствах ИП может увеличить пенсию

Проверьте себя: возможно, у вас есть обязанности налогового агента

Есть одна ошибка, о которой многие флипперы и арендодатели не подозревают.

Речь идет о неисполнении обязанностей налогового агента.

Например, ситуация: инвесторы финансируют сделки флипперов по договору инвестиционного займа. Флиппер использует деньги в проекте, затем возвращает сумму займа и выплачивает проценты за пользование деньгами.

Так вот с процентов, которые выплачиваются физическому лицу, в ряде случаев необходимо удержать НДФЛ, перечислить его в бюджет и отчитаться перед налоговой.

Второй вариант: если вы занимаетесь арендой или субарендой недвижимости как ИП или юридическое лицо, то в некоторых случаях можете выступать налоговым агентом по отношению к собственнику помещения. То есть при выплате ему дохода у вас возникает обязанность удерживать и перечислять НДФЛ.

Поэтому, если вы привлекаете частных инвесторов или работаете с арендой и субарендой, заранее разберитесь - не возникают ли у вас обязанности налогового агента?

Незнание этих правил, к сожалению, не освобождает от ответственности. И цена ошибки может оказаться весьма ощутимой – налоговая выставит доначисления, штрафы и пени.

👉 Если вы зарабатываете на недвижимости, приходите на бесплатный 15-минутный аудит – обсудим оптимальную для вас налоговую стратегию