Загородка - Дмитрий Малиновский

В 2027 году во многих регионах проходит переоценка объектов недвижимости
Кадастровая стоимость будет отличаться от текущей весьма существеннно

В 2027 году предстоит переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости. Уже сейчас на портале НСПД в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» опубликованы проекты отчетов об итогах ГКО.

Через этот раздел портала НСПД возможно подать декларации, замечания, заявления и обращения по вопросам кадастровой стоимости. Замечания должны быть обоснованными - например, неверная площадь, ВРИ или неучтенный ЗОУИТ. Просто указать на необходимость снизить кадастровую стоимость не получится. Порядок и адрес подачи замечаний в каждом регионе свои, необходимо свериться с данными Росреестра.

Не все субъекты РФ опубликовали отчеты, однако из опубликованных сведений изменения кадастровой стоимости различаются, от прибавки 550% до уменьшения на 6%.

Для проверки будущих изменений можно использовать бесплатного бота «2027 КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ». Бот предоставил Евгений @zemlya_evgeny, по мере публикации отчетов регионами он будет обновляться.

Важно: объекты, поставленные на кадастровый учет в 2026 году, не вошли в отчет о переоценке, их кадастровая стоимость в 2027 году не изменится, переоценка произойдет позже.

Первоначальная информация с ТГ канала: https://t.me/OOO_Geocentr

#кадастроваястоимость #увеличениестоимости #ботстоимость #полезное #инструменты #отчетыоценки #оспариваниеоценки #собственник #недвижимость

ИЖС с льготной ставкой семейной ипотеки 6% выгоднее новостроек
Основная проблема в наличии "чистых" земельных участков

Ставка 6% по семейной ипотеке делает строительство собственного дома заметно привлекательнее квартиры, особенно для семьи, которая выбирает между покупкой готового жилья и строительством. Однако, льготная ставка не означает автоматического перетока всего спроса из новостроек в загородный рынок.

Важно отметить, ипотека на дом увеличивает спрос не только на земельный участок, но и на подрядчиков, готовые дома и участки с возможностью строительства. Поэтому в первую очередь могут дорожать именно ликвидные земельные участки: с понятным ВРИ, хорошим подъездом, коммуникациями, нормальной транспортной доступностью и отсутствием юридических ограничений. Участок «в поле», который формально подходит под ИЖС, но требует больших затрат на подключение коммуникаций и дорогу, от этой новости автоматически привлекательнее не становится.

Есть и обратная сторона. Рост стоимости земли способен частично съесть экономию от льготной ипотеки. Если продавцы увидят увеличение спроса и начнут быстро повышать цены, покупатель окажется в ситуации, когда доступность кредита улучшилась, а стоимость самого проекта: земля плюс строительство - существенно выросла.

❗️Вывод: семейная ипотека на ИЖС может стать дополнительным драйвером загородного рынка, но выиграют прежде всего качественные и подготовленные земельные участки. Для собственников таких участков это хорошая новость, а для покупателей сигнал не столько «срочно покупать любую землю», сколько внимательно оценивать юридическую и строительную пригодность участка до сделки.

💬 Отмечу, что участок постепенно превращается из просто земельного актива в основу ипотечного строительного проекта. Чем лучше подготовлен участок - правильное ВРИ, отсутствие градостроительных ограничений, наличие подъезда, коммуникаций, отсутствие проблем с водными объектами и границами, — тем выше его привлекательность для покупателя, использующего семейную ипотеку.

❓Хотите найти "чистый" земельный участок, подходящий под семейную ипотеку в Подмосковье, обращайтесь за консультацией! Пишите @TestkadastrRu

#ижс #семейнаяипотека #земельныйучасто #зу #важнознать #тенденции #загороднаянедвижимость #загородка #мойопыт #мояпрактика

Налоговый контроль за недвижимостью усиливается
Обновляются и актуализируются сведения в ЕГРН

В России усиливается налоговый контроль за недвижимостью. Роскадастр по соглашениям с региональными и местными властями выявляет неучтенные объекты, а также земельные участки без установленных границ. Главная цель - актуализировать сведения в ЕГРН, чтобы налоги рассчитывались исходя из реальных характеристик объектов.

Налог на имущество и земельный налог напрямую зависят от кадастровой стоимости. Для жилья базовая ставка составляет 0,1%, хотя местные власти могут повысить ее до 0,3% или снизить до нуля. Для земли под дом, сад, огород или личное подсобное хозяйство ставка обычно не превышает 0,3%, а для прочих участков - 1,5%. Если в ЕГРН указана заниженная площадь, неточные границы или неверное назначение объекта, после уточнения сумма платежа может вырасти.

С марта 2025 года нельзя эксплуатировать постройки, права на которые не оформлены, и продавать участки без установленных границ. Роскадастр уведомляет правообладателей о необходимости дополнить реестр. Формально изменения в ЕГРН вносятся только с согласия владельца, но новые ограничения подталкивают собственников быстрее приводить документы в порядок.

Оплата работы Роскадастра идет из муниципальных и региональных бюджетов, но не более половины дополнительных доходов, которые поступят благодаря такой работе. С 2027 года регионы смогут запрашивать у ФНС России данные о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам. Появился дополнительный стимул выявлять неточности и увеличивать налоговую базу.

Налоговые риски касаются владельцев частных домов, дач и земельных участков с неточными границами. Особое внимание могут привлечь незарегистрированные пристройки, мансарды, хозяйственные постройки, гаражи и объекты, используемые в коммерческих целях. Старые записи, внесенные по техническим документам и решениям местных властей, тоже могут стать поводом для проверки. При этом деятельность по вовлечению недвижимости в оборот не относится к квартирам.

Найденная ошибка не означает, что собственнику сразу выставят новый счет. Для изменения ЕГРН нужны основания: технический или межевой план, результаты обследования либо решение уполномоченного органа. В спорных случаях может потребоваться выезд специалиста и доступ к объекту. Собственник вправе ознакомиться с выявленными расхождениями и оспорить недостоверные сведения.

💬Рекомендация
Не ждите налогового уведомления. Лучше заранее сверить выписку из ЕГРН и документы на недвижимость: проверить площадь, кадастровый номер, границы участка, назначение объекта, наличие построек и кадастровую стоимость. Если обнаружена ошибка, следует обратиться в Росреестр через МФЦ или электронные сервисы, приложив подтверждающие документы. Это поможет исправить неточности до того, как они станут основанием для перерасчета налога.

#налогимущество #налогнедвижимость #земельныйучасток #егрн #корректировкасведений #налоговоеуведомление

Уникальное предложение жилой комплекс на реке
Жилой комплекс Отрада на реке

Побывал недавно с туром от агентства Миэль в жилом комплексе Отрада на реке.

«Отрада на реке» тот случай, когда загородная жизнь начинается практически у границы Москвы.

Всего 2 километра от Митино, а за окнами не соседнее здание и парковка, а река Синичка, лес и собственная благоустроенная набережная. Жилой комплекс расположен вдали от шумных магистралей и задуман не просто как место для проживания, а как уютное пространство для людей, которым важны природа, тишина и городской комфорт одновременно.

Главная особенность «Отрады на реке» архитектура, построенная вокруг природы. Панорамные окна большинства квартир ориентированы на виды, а сам клубный дом вписан в окружающий ландшафт. Здесь можно выйти из дома и сразу оказаться на набережной, пройтись вдоль воды, отправиться на прогулку или велосипедную поездку, а зимой выйти на протяженную Красногорскую лыжную трассу сразу за рекой Синичка. Это совершенно другая жизнь по сравнению с обычным городским ЖК.

При этом комфорт и качество жизни вписаны в условия проживания. Закрытый двор-патио, подземный паркинг, консьерж-сервис, общая гостиная для жителей и высокий класс энергоэффективности А создают именно клубный формат проживания. Сам дом рассчитан всего на 170 квартир и 24 апартамента, поэтому проект сохраняет ощущение камерности.

Самое интересное, есть возможность выбрать не только квартиру. На территории жилого комплекса формируется отдельная линия двухэтажных таунхаусов с видом на реку и лес. Их концепция продолжает идею «Отрады»: собственный дом, но без необходимости уезжать далеко от Москвы. Для жителей предусмотрен доступ к примерно 900-метровой набережной с прогулочными и рекреационными зонами.

«Отрада на реке» это попытка соединить то, что обычно приходится выбирать: близость Москвы и природу, городской комфорт и ощущение собственного пространства, квартиру и загородный образ жизни.

Клубный дом уже сдан, квартиры доступны с ключами.
Клиентам с агентом-партнером полагаются скидки, обращайтесь! @TestkadastrRu

#миэль #продажанедвижимости #отраданареке #отрада #жкотрада #новоепредложение #яриэлтор #яагент

Способы расчетов при сделках с недвижимостью
Не все способы хороши, разберем основные

Передача наличных денежных средств
Самый простой способ передачи наличных «из рук в руки» при подписании договора или акта приема-передачи. Этот вариант быстр и не требует дополнительных расходов на банковские услуги, однако сопряжен с серьезными рисками: от банальной кражи крупной суммы по пути в банк до получения фальшивых купюр. Кроме того, при таком расчете практически невозможно доказать факт оплаты в суде, если продавец впоследствии заявит, что денег не получал, именно наличные фигурируют в подавляющем большинстве мошеннических схем с недвижимостью. Из судебной практики не спасает даже расписка, заполненная рукой продавца недвижимости. При этом способе продавец подписывает расписку с указанием паспортных данных сторон, суммы, реквизитов договора и даты передачи.

Банковская ячейка
Более защищенным инструментом выступает аренда индивидуальной банковской ячейки, куда покупатель закладывает наличные, а продавец получает к ним доступ только после предъявления банку подтверждающих документов, чаще всего выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности. Банк в этой схеме не контролирует содержимое ячейки и не проверяет подлинность купюр, а любая неточность в условиях доступа, прописанных мелким шрифтом в договоре аренды, может привести к тому, что продавец останется без денег даже после состоявшейся регистрации сделки. Именно поэтому при использовании ячейки критически важно прописать одновременный доступ сторон или заказать банковское сопровождение сделки, при котором сотрудник банка выдает ключ только при предоставлении согласованного пакета документов.

Эскроу, аккредитив банка
Наиболее защищенным способом на сегодняшний день считается расчет через один из указанных счетов в банке, который предполагает безналичное перечисление денег на специальный банковский счет, где они блокируются до государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Банк самостоятельно отслеживает регистрацию и перечисляет средства продавцу без какого-либо дополнительного участия сторон, что исключает возможность одностороннего доступа к деньгам и делает недоступным счет для требований третьих лиц. Существенным преимуществом счета эскроу является и государственная защита: средства на таких счетах застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей, и даже при отзыве лицензии у банка покупатель не потеряет деньги. Альтернативой эскроу выступает аккредитив, схожий по механике инструмент, при котором деньги также блокируются на специальном счете до предоставления продавцом документов о регистрации сделки. Однако, средства на аккредитиве не застрахованы государством, и для его открытия требуется личное присутствие обеих сторон.

Депозит нотариуса
Отдельного внимания заслуживает депозит нотариуса, который набирает популярность как безопасная альтернатива наличным и банковской ячейке. Покупатель перечисляет сумму на специальный счет нотариуса, а тот передает ее продавцу только после наступления заранее оговоренного события, после регистрации перехода права собственности. Также можно оговорить условия снятия с регистрационного учета всех жильцов или погашения задолженности по коммунальным платежам. Внесение денег на депозит нотариуса по закону считается исполнением обязательства по оплате, что дает покупателю документальное подтверждение расчета, а продавец получает гарантию получения средств при условии выполнения всех согласованных условий. Этот инструмент особенно удобен при сложных цепочках взаимосвязанных сделок, когда в расчетах участвуют несколько сторон.

Сервис безопасных расчетов
Современные банковские сервисы безопасных расчетов, такие как онлайн-платформы для сопровождения сделок, представляют собой технологическую надстройку над аккредитивом или эскроу и позволяют провести расчеты полностью дистанционно, без личных встреч, с автоматическим перечислением денег продавцу после подтверждения регистрации Росреестром.

#полезное #мойопыт #мояпрактика #сбр #эскроу #сделканедвижимость #сервисрасчетов #безопасныерасчеты #купляпродажа

С 1 октября 2026 года семейная ипотека с единой ставкой 6% прекращается
Ставки будут различаться для различных регионов и количества детей в семье

Главное изменение заключается в переходе к дифференцированной системе: ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей в семье и региона проживания.

Для большинства регионов России устанавливается следующая шкала.
При одном ребёнке ставка составит 10%, максимальная сумма кредита - 6 млн рублей.
При двух детях - 8% и до 8 млн рублей.
При трёх детях - 6% и до 10 млн рублей.
При четырёх детях - 4% и до 10 млн рублей.
Для семей с пятью и более детьми - 2% и до 10 млн рублей.
Таким образом, чем больше детей в семье, тем ниже процентная ставка и выше доступный кредитный лимит.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей будет действовать отдельная шкала.
Семья с одним ребёнком сможет получить кредит под 12% до 12 млн рублей,
с двумя детьми - под 10% до 15 млн рублей,
с тремя детьми - под 8% до 18 млн рублей,
с четырьмя детьми - под 6% до 18 млн рублей,
с пятью и более детьми - под 4% до 18 млн рублей.
Для столичных регионов ставки будут на 2 процентных пункта выше соответствующих ставок в остальных субъектах, но одновременно существенно выше максимальная сумма кредита.

Важное условие для всех регионов! Введено единое возрастное требование к детям: на момент заключения нового кредитного договора хотя бы один ребёнок в семье должен быть младше 7 лет. Это существенно меняет ситуацию для семей, которые сегодня подходят под программу по действующим правилам, но на момент оформления нового кредита уже не будут соответствовать возрастному критерию.

#семейнаяипотека #жилье #кредитжилье #условияипотеки #важнознать #полезное

Росреестр снова прилег
Невозможно войти в личный кабинет

Сегодня снова проблемы с входом в личный кабинет Росреестра. Система не дает доступ, выдает ошибку.

#росреестр #личныйкабинет #егрн #доступегрн